И ввысь, и вширь

Екатеринбург часто называют «самым компактным миллионником» — большое количество жилья находится на сравнительно небольшой территории. Однако сейчас этот тезис кажется все менее правдивым: город активно растет вширь, а новые спальные районы становятся все более отдаленными. Review узнал у экспертов, застройщиков и властей, какие районы в Екатеринбурге считаются приоритетными для застройки, можно ли еще строить в центре и какие сложности стоят на пути расширения города.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

На начало 2025 года в Екатеринбурге проживает более 1,5 млн человек. Город разделен на восемь районов, их общая площадь составляет более 1,1 тыс. кв. км, протяженность мегаполиса превышает 20 км. В 2024 году в Екатеринбурге было введено 1,7 млн кв. м жилья и выдано разрешений на строительство 2,8 млн кв. м жилья.

В администрации города рассказали, что приоритетными районами для застройки считаются ВИЗ-Правобережный, Завокзальный, Уралмаш, Эльмаш, Центральный, Пионерский, Юго-Западный, Уктус и Вторчермет. Из незастроенных территорий развитие жилых пространств планируется в районах Новокольцовский, Академический и Солнечный, Широкая Речка, Истокский, Изумрудный Бор, Попов Лог, Сысертском и Шабровском районах.

Заслуженный архитектор России, бывший главный архитектор Екатеринбурга Михаил Вяткин считает, что город до сих пор остается компактным, так как развивается примерно в тех границах, которые были предусмотрены генпланами в нулевые. При этом места для застройки в Екатеринбурге становится все меньше, из-за чего, по словам господина Вяткина, застройщики вынуждены сокращать площадь жилья и продавать студии в «человейниках» площадью 20 кв. м.

Сами девелоперы обращают внимание на совершенно разные районы города. В «ЛСР. Недвижимость — Урал» наиболее перспективной территорией для застройки назвали ВИЗ-Правобережный. «Если посмотреть на последний генплан, то можно увидеть, что к 2035 году здесь должны возвести 2,48 млн кв. м жилья. Население района, по планам, увеличится на 82 тыс. человек»,— пояснили в компании. Помимо этого, в районе планируют построить Центр гребного слалома с трибунами на 500 мест и Центр креативных индустрий, обеспечить его детсадами, школами и учреждениями допобразования. «И, конечно, не забываем про обустроенную набережную, улицу Татищева, продление которой до ВИЗа-Правобережного предусмотрено во всех городских планах развития. Она станет шестиполосной и свяжет район с центром города»,— подчеркнул застройщик.

В «Бруснике» наиболее приоритетной считают центральную часть города из-за дефицита предложения, устойчивого спроса и шаговой доступности до инфраструктуры. При этом в компании отметили, что стремятся к балансу разных участков. «Универсального рецепта по поиску участков нет. Центр дает готовую инфраструктуру, но высокую стоимость земли и материальный объем инвестиционных обязательств. Периферия позволяет создавать комплексные проекты с нуля, но требует на старте больших инвестиций в инфраструктуру, прежде всего дорожную и инженерную, при сравнительно невысокой цене сбыта»,— отметили в пресс-службе компании.

Директор по девелопменту застройщика «Практика» Сергей Агарков рассказал, что компания видит потенциал в спальных районах со старым фондом. Среди приоритетных: Вторчермет, где девелопер развивает проект по программе КРТ, и Южная Ботаника. «Выбор локации — всегда результат анализа нескольких факторов. В первую очередь — это транспортная связанность, наличие или потенциал создания инфраструктуры, ясность градостроительных перспектив»,— пояснил господин Агарков.

В пресс-службе «УГМК-Застройщик» рассказали, что сейчас сосредоточили свое внимание на участке в 94 га по проспекту Космонавтов. Первые жилые комплексы бизнес-класса появятся там в этом году, затем возможно строительство жилья класса комфорт. «Это очень крупный проект редевелопмента промышленной территории. Район должен стать новым центром города. Мы хотим реализовать сеть из 25 кварталов по 100 тыс. кв. м каждый, построить там четыре школы, детский сад, сформировать улично-дорожную сеть»,— рассказал застройщик. Помимо этого, девелопер продолжает развивать ЖК «Изумрудный бор», расположенный возле ТЦ Veer Moll. В этом году завершается строительство первых 13 домов, в следующем начнется строительство второй очереди.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Застройщик также отметил район Новокольцовский как перспективное направление застройки. «Благодаря удобному расположению рядом с крупными транспортными магистралями и наличию свободных участков земли Новокольцовский становится привлекательным местом для инвестиций в жилье комфорт-класса»,— пояснили в пресс-службе. С этим согласились в «Бруснике», добавив, что стоимость земли там относительно низкая, учитывая транспортную доступность района и близость к аэропорту.

Одной из проблем Новокольцовского называют транспортную доступность — сейчас туда ходит несколько автобусов, связывающих район с Ботаникой и кампусом УрФУ. В мэрии рассказали, что в апреле был утвержден проект планировки и межевания территории, который предусматривает строительство трамвайной линии от трамвайного кольца на улице Юлиуса Фучика до района. Разработать документацию проекта планируется из внебюджетных средств. В свою очередь, в Академическом районе проблему транспортной доступности решают с помощью создания третьего выезда из района — улицу Амундсена продлят, создав выезд на ЕКАД. Разработка проектной документации ведется также за внебюджетные средства. «Строительство объектов образования и улично-дорожной сети является капиталоемким процессом и может осуществляться только на условиях софинансирования из средств областного и федерального бюджетов»,— пояснили в главархитектуре Екатеринбурга.

Не все так просто

Подбирая участки в районах города, девелоперы зачастую сталкиваются с проблемами их освоения. В «Практике» отметили дефицит участков с понятными правовыми и градостроительными параметрами. В «Бруснике» среди основных проблем тоже назвали нехватку подготовленного земельного банка, а также стабильно растущую цену, системное увеличение нагрузки на инвестора, инфраструктурные ограничения, прежде всего нехватку инженерных коммуникаций, снижение доступности финансирования.

«УГМК-Застройщик» подчеркнул сложности с вопросами сетевого хозяйства. Для проведения электричества, воды, отопления, систем водоотведения необходима координация с ресурсоснабжающими организациями и органами власти, что может усложнять этот процесс. Девелопер также отметил «зарегулированность» объектов культурного наследия. «Зона регулирования застройки предполагает перед началом любого строительства обязательное проведение археологических изысканий, даже если участок ранее использовался промышленностью и теперь вместо него осталось чистое поле. Это затягивает сроки запуска проектов на два года»,— пояснили в пресс-службе.

Все девелоперы отметили необходимость создания инфраструктуры в тех районах, где до застройки ее раньше не было. В «УГМК-Застройщик» добавили, что строительство в новых районах зачастую требует создания там не только школ и детских садов, но и новых дорог.

Однако в большей степени застройщики смотрят на это как на понятную необходимость и возможность сделать проект более привлекательным за счет инфраструктуры, нежели на дополнительную проблему. Например, ЛСР вместе с созданием проекта застройки разрабатывают проекты школ и детских садов, а затем передают их администрации города. Сейчас в разработке социальные центры, которые только будут построены. «Сегодняшние вызовы — это завтрашние конкурентные преимущества для тех, кто умеет их правильно использовать»,— подчеркнули в «Бруснике».

Не застраивать, а развивать

Застройщики сошлись на том, что стремятся активно участвовать в программах КРТ, которые помогают на понятных условиях менять город. «Программы КРТ, безусловно, задают вектор: они позволяют на месте ветхого фонда формировать современную, сбалансированную среду, что особенно важно в районах с устаревшей типологией жилья»,— считает Сергей Агарков. В «Бруснике» добавили, что механизм КРТ позволяет «сбалансировать» интересы муниципалитета и инвестора, распределяя между ними риски и затраты.

«На территории города остается достаточно большое количество ветхих и аварийных многоквартирных домов, и комплексное развитие территории является наиболее эффективным механизмом улучшения жилищных условий граждан, проживающих в ветхом жилом фонде»,— рассказали в мэрии. Там добавили, что преимущество КРТ в возможности расселять не только аварийные дома, но и еще не признанные таковыми здания с высокой степенью износа. При определении мест для КРТ стремятся учитывать, чтобы территория была привлекательна и для инвестора, при этом закладывают в программу необходимость строительства социальных объектов, организацию проездов, развитие инфраструктуры.

С начала действия программы уже подписано 14 договоров о комплексном развитии территории в шести районах города. В отношении еще одной территории ожидается подписание договора в ближайшее время, еще одна вскоре будет выставлена на торги. В работе находится еще около восьми территорий, которые станут площадками для КРТ. Они расположены в Железнодорожном, Чкаловском, Октябрьском районах и впервые в Академическом районе.

При этом глава ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер отметил, что в Екатеринбурге застройщики вынуждены конкурировать с федеральными: «Местный застройщик много лет вкладывался в территорию, раскупал и расселял часть жилого фонда, наконец-то этот участок попал в КРТ, и туда попадают неместные компании, местный застройщик вынужден отвоевывать свою площадку, и так разгоняются цены».

Зачастую район развивается по мере появления в нем значимых жилых объектов. Например, «Брусника» реализует проекты РЗТ (развития застроенных территорий): «Шишимская горка» на Уктусе и «Южные кварталы» на Московской — Шаумяна. В центральной части города компания создала проект «Кандинский», а рядом с ним восстанавливает объекты культурного наследия и благоустраивает среду.

В компании «Практика» рассказали, что в проекте «К100» на проспекте Космонавтов сознательно отказались от квартир-студий и «сделали ставку на семейный формат». По утверждению девелопера, это должно обеспечить большее число постоянных жителей, что положительно скажется на развитии местной инфраструктуры.

В «Атлас Девелопмент» рассказали о планах развивать территорию у ТЦ «Дирижабль». «Определяется градостроительный потенциал данной территории. Сейчас идет разработка, поиск решений, чтобы эта территория максимально отвечала интересам города»,— уточнил Владимир Городенкер. Девелопер уже сдал вторую очередь жилой экосистемы Atlas Auro в этом районе.

«Конечно, один жилой комплекс не может кардинально изменить весь район. Но когда таких проектов становится несколько, они действительно начинают формировать новую среду — более удобную и продуманную. Главное, чтобы этот процесс шел синхронно с развитием транспорта и социальной инфраструктуры»,— подчеркнул господин Агарков.

Куда дальше

Михаил Вяткин считает, что город должен расти в периферию, однако эти участки необходимо застраивать малоэтажным индивидуальным жильем. Для этого, по словам архитектора, необходимо перестать «строить дворцы» и начать создавать типовое недорогое индивидуальное жилье, которое было бы доступно для молодых семей. Помимо этого, такое развитие города требует прокладки властями инженерных коммуникаций в осваиваемых районах.

По мнению сооснователя и главного архитектора бюро «Гордеев — Демидов» Никиты Демидова, город должен развиваться по полицентричной модели, когда вместе с жилой застройкой в районах города развиваются и точки приложения труда. В качестве положительного примера он привел Новокольцовский, где у студентов и преподавателей кампус находится в шаговой доступности. В свою очередь, жители Солнечного и Академического вынуждены подолгу ездить на работу, увеличивая нагрузку на дорожные сети и общественный транспорт.

По мнению господина Демидова, в центре города необходимо повышать качество использования территории, в том числе с помощью увеличения этажности и использования внутриквартального пространства в качестве общественного — создания там парков, бульваров, площадок. «Это увеличивает количество города в городе»,— пояснил он. Сейчас, по мнению архитектора, территория состоит из множества фрагментов земельных участков, используемых неэффективно. Плотность городской среды, по его словам, должна повышать конкурентоспособность и стимулировать создание новых качественных общественных пространств.

Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Артем Минаев считает, что Екатеринбург неизбежно будет расти вширь, так как в прицентральных районах осталось крайне мало земельных участков, которые можно застраивать комплексно. В «УГМК-Застройщик» добавили, что в столице Урала хороший показатель плотности застройки: «Коэффициент строительного использования земельного участка в Екатеринбурге достигает 40 тыс. кв. м на один гектар, что выгодно отличает нас от других городов, где аналогичный показатель находится на уровне 8–9 тыс. кв. м. Такой показатель позволяет нам строить качественные и разнообразные жилые комплексы, повышая комфорт проживания горожан».

Анна Капустина