Цены на жилье ищут точки роста
Какие российские города привлекают инвесторов в жилую недвижимость
Рынок жилой недвижимости в регионах России развивается неравномерно. При этом темпы подорожания не обязательно коррелируют с инвестиционной привлекательностью городов: высокая доходность может наблюдаться и в локациях с умеренным ростом цен. Какие города кроме Москвы и Санкт-Петербурга привлекают инвесторов – разбирался «Ъ—Недвижимость».
Фото: Юрий Стрелец, Коммерсантъ
Фото: Юрий Стрелец, Коммерсантъ
Крупнейшими по объему первичного предложения рынками жилья в России в мае были Москва (62,1 тыс. квартир и апартаментов), Краснодар (49,9 тыс.), Санкт-Петербург (36,6 тыс.) Екатеринбург (33,1 тыс.), и Ростов-на-Дону (22,5 тыс.), посчитали в bnMAP.pro. Самое дорогое жилье в Москве – 598,1 тыс. руб. за один кв. м. Санкт-Петербург на втором месте со средней ценой 310,2 тыс. руб., далее Краснодар (165,8 тыс. руб.), Екатеринбург (165,3 тыс. руб.) и Ростов-на-Дону (149,9 тыс. руб.).
В Москве фиксируются и максимальные темпы роста стоимости – на 51,6% с 2023 года и 33,6% с 2024 года. Основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова обращает внимание, что динамика связана с вымыванием доступного жилья: «В Москве стремительно сокращается объем предложения комфорт-класса, а эконом-сегмент сейчас исчисляется единичными лотами, причем это преимущественно апартаменты либо реконструкция. Соответственно, доля более дешевого предложения замещается более дорогим, от бизнес-класса и выше. Это влияет на среднюю цену квадратного метра, которая увеличивается»,— объясняет эксперт. Параллельно, заметно вырос объем премиального и элитного жилья: «В других городах высокобюджетные проекты исчисляются либо единицами, либо их нет вообще», — указывает госпожа Доброхотова.
Наиболее сбалансированный рост средней цены квадратного метра в предложении отмечен в Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге.
«Максимальное число предложений здесь сосредоточено в комфорт-классе, а платежеспособный спрос более или менее равномерен»,— объясняет Ирина Доброхотова. С мая прошлого года первичное жилье в этих городах подорожало на 12,4%, 5,6% и 11,5%, соответственно.
Краснодар на фоне остальных крупных городов заметно выделяется.
Из-за большого объема квартир и апартаментов в продаже за год жилье здесь подешевело на 5,8%. «По объему предложения Краснодар лидирует среди исследованных городов. В Москве в старых границах экспозиция насчитывает 46,4 тыс. лотов, а в Краснодаре почти 50 тыс.»,— рассказывает госпожа Доброхотова. Учитывая, что основной объем жилья сосредоточен в комфорт-классе, который больше всего зависел от льготной ипотеки, в Краснодаре наблюдается высокий уровень нераспроданных квартир. «Жилья в городе хватит на 6,4 года, но у населения мало возможностей его купить», — указывает на дисбаланс спроса и предложения госпожа Доброхотова.
Что влияет на рост цен
По словам директора по продажам федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева, в городах с положительной миграцией спрос на жилье формируется не только местными жителями, но и притоком населения из других регионов. «Поэтому он меньше привязан к ипотечным продуктам: для переезда многие продают имеющуюся недвижимость в других городах и если берут ипотеку, то лишь на часть суммы. Этот дополнительный объем сделок, менее зависящий от ипотечной ситуации, дает застройщикам больше свободы в части ценообразования», — говорит господин Зайцев.
На цену также влияют популярность рассрочек, поскольку затраты на нее девелоперы закладывают в стоимость квартир, и «продуктовая полка», то есть структура и разнообразие предложения и его соотношение со спросом.
«Самый яркий пример влияния этого фактора – старт льготной ипотеки в период пандемии. Тогда спрос резко вырос, структура предложения начала меняться в части ликвидности и стадий готовности домов, что привело к резкому росту средней цены квадратного метра», — объясняет Сергей Зайцев.
Стоимость материалов, оборудования, услуг и логистики в разных субъектах значительно сказывается на конечной цене жилья. «В Москве себестоимость строительства в среднем составляет порядка 180 тыс. руб. за кв. м, в Санкт-Петербурге около 100 тыс. руб., а в большинстве других городов – еще ниже. Но цены растут если не одинаковыми, то сопоставимыми темпами», — отмечает генеральный директор Optima Development Давид Худоян. По его словам, на подорожание жилья в большей степени влияют не инфляционные издержки при строительстве, а развитие локаций, совершенствование продукта, появление удобных маркетинговых инструментов, активизирующих спрос. Также в числе ключевых факторов ценообразования – сложившаяся в регионе стоимость земельных участков под строительство, затраты на подведение коммуникаций, создание социальной инфраструктуры и даже сроки согласования проектов. «В некоторых городах имеет значение еще и доминирующий формат строительства. В одних преобладает комплексная застройка больших территорий, в других точечная», — добавляет Сергей Зайцев.
Генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин говорит, что конкуренция и наличие системообразующих девелоперов также определяют верхний уровень цены. «Важную роль играет сформированный пул предложения и развитость строительного рынка: чем выше конкуренция в массовом сегменте за доступные земельные участки и конечного покупателя, тем больше девелоперов переходят из эконом-сегмента в более дорогой класс, поскольку в нем доля платежеспособного спроса выше, а значит и «усушивать» проекты, подстраиваясь под приемлемую для массового покупателя стоимость приходится значительно меньше», — пояснил он. При это маржинальность от региона к региону не слишком отличается, хотя есть исключения. «Нормальной сейчас считается вилка в 10-20%», — отметил Денис Жалин.
За пять лет в Москве рост цен (96%) оказался значительно меньше, чем в Омске (203%), Челябинске (221%) и Самаре (229%).
«В Омске и Челябинске рост связан с активным спросом в последние три года из-за увеличения доходов занятых в промышленности и в ВПК. В Самаре динамика коррелирует с увеличением числа новостроек, возводимых ближе к центру города»,— пояснил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Эксперт добавляет, что по самому низкому темпу роста цен среди всех российских городов-миллионников Москва лидирует вместе с Красноярском (99%) и Екатеринбургом (104%). «Это рынки с высоким уровнем конкуренции, равномерным распределением жилых комплексов по территории города. В Москве относительный рост цен всегда ограничивается эффектом высокой базы», — напоминает господин Попов.
Рост цен и инвестиционная привлекательность
Интенсивная динамика цены не обязательно означает высокую инвестиционную привлекательность. «Резкий рост цен чаще всего отражает остроту дисбаланса между ограниченным предложением и высоким спросом. Такая ситуация может складываться как на стабильных и развитых рынках (крайне редко), так и на небольших локальных рынках с повышенными рисками (довольно часто)», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Например, в регионах Северного Кавказа (Карачаево-Черкесии, Чечне, Дагестане, Кабардино-Балкарии) и Южной Сибири (Хакасии, Алтае, Бурятии) в прошлом году цены на новостройки выросли на 30%, подсчитали в «Метриум». «Но нельзя сказать, что все эти регионы лидируют по инвестиционной привлекательности в России. При прочих равных инвестор скорее предпочтет вложиться в недвижимость Москвы, Сочи, Санкт-Петербурга или городов-миллионников на Урале и в Сибири. Темп роста цен здесь может быть ниже, но инвестиционная привлекательность определяется и общеэкономической ситуацией в регионе, прогнозом спроса, а также в немалой степени миграционным потоком, в том числе постоянным притоком рабочей силы», — отметил Руслан Сырцов.