Ислам Шангареев: «Дубай для инвестора - про стабильность и уверенность в будущем»
Ислам Шангареев – основатель агентства Top Address, эксперт с 20-летним опытом на рынке недвижимости в ОАЭ. Он переехал в Дубай, когда город еще только начинал свое развитие, и стал свидетелем его превращения в мегаполис мирового масштаба. Сегодня Ислам помогает инвесторам со всего мира выбирать самые перспективные объекты и находить жилье, которое работает на них.
Итак, почему «дешево – не всегда выгодно», как застройщики заманивают красивыми цифрами, и кому можно доверить свои инвестиции?
Не каждый проект – инвестиция
На фоне глобальной турбулентности рынок недвижимости Дубая остается одним из самых стабильных инвестиционных направлений. Однако, как подчеркивает Ислам Шангареев, это вовсе не значит, что любая покупка принесет вам доход.
«Есть застройщики, у которых на старте можно получить 20–30% прироста к моменту сдачи объекта. А есть такие, где – 5–10%. Бывают и провальные кейсы, когда квартиру потом продают дешевле, чем купили», – объясняет эксперт.
Причины могут быть разные: слабая локация, перегретый маркетинг, невыгодная планировка. Но чаще всего, по словам Шангареева, ошибки происходят из-за отсутствия опыта и доверия неподходящим людям.
«На этом рынке важно не просто купить, а выбрать правильно. И тут нельзя ориентироваться только на красивую визуализацию», – уточняет он.
Как устроен рынок Дубая
Главный вопрос от инвесторов: «А в чем, собственно, доход?» Ответ – в сочетании трех факторов: ежегодного роста стоимости, стабильной аренды и отсутствия налогов.
«Если вы купили квартиру за $100 000 и сдаете за $8 000 в год – это 8% годовых. В Париже или Нью-Йорке такое сложно представить, там максимум 2–3%, и то с налогами. К примеру, один мой клиент в 2022 году купил таунхаус в Дубае за $780 000, внес лишь 40% от суммы. Через два с половиной года он продал недвижимость и заработал $200 000. То есть его доход составил более 50% от вложенных средств. В пересчете на год это примерно 15–20% годовых», – приводит пример Ислам Шангареев.
Арендная доходность в ОАЭ варьируется в среднем от 6,5% до 10% годовых в зависимости от района и формата. И это чистыми, без налога на доход. Все официально и прозрачно.
При ограниченном бюджете оптимальны студии или однокомнатные квартиры. Их охотно арендуют на краткосрочный и долгосрочный период, и они легче поддаются быстрой перепродаже.
«Если человек говорит, что приезжает на пару месяцев в году, а остальное время хочет сдавать свое жилье в аренду, ему подойдет студия или односпальная. Для постоянного проживания – уже 2–3 спальни. А если цель – перепродажа с прибылью, то лучше смотреть на виллы и таунхаусы в растущих районах», – объясняет эксперт.
Рынок развивается, но есть и подводные камни
Несмотря на высокую динамику, рынок Дубая – это не «все всегда в плюсе». Есть районы, где цены не растут, а лишь обеспечивают стабильную аренду. К примеру, такие спальные кварталы, как JVC, Arjan, Motor City. Там доходность от аренды может быть выше 10%, но рост капитала минимальный.
«Надо понимать: если у застройщика бюджет на маркетинг выше обычного, и он щедро платит брокерам, возможно, он так компенсирует не самую сильную концепцию. Это тревожный сигнал», – уточняет Ислам Шангареев.
Сегодня проекты в Дубае нередко распродаются за считанные дни, иногда еще до официального запуска. Причина – растущий интерес со стороны международных инвесторов и ограниченное предложение.
«Есть проекты, в которых квартиры разбирают за два дня. Чтобы успеть, нужно понимать механику, как заходить в проект заранее. Мы, например, бронируем клиенту объект еще до открытия продаж, иногда и вовсе бесплатно, за счет выстроенных за 20 лет, хороших отношений с девелоперами», – рассказывает эксперт.
Как не ошибиться с районом: не все, что красиво – удобно
Одной из типичных ошибок инвесторов эксперт называет выбор района «по картинке», без учета жизненных сценариев.
«Если у вас дети, не стоит брать жилье в туристических кластерах, где шумно, дорого и нет школ поблизости. А если вы планируете краткосрочную сдачу, наоборот, выбирайте ближе к центру и морю», – советует он.
Дубай условно делится на 4 ценовых сегмента: эконом, средний, премиум и ультра-премиум. И в каждом свои правила. Понять их без опыта – сложно. Как говорит Ислам Шангареев, его подход – это не универсальные решения, а погружение в личные запросы клиента.
«Я спрашиваю: для чего вам недвижимость: для жизни, для семьи, для инвестиций, для сдачи в аренду. Я знаю Дубай уже 20 лет, поэтому могу с уверенностью предлагать клиенту наилучшие варианты по его запросу. Ведь квартира – это не просто квадратные метры, это часть вашей жизни», – подчеркивает он.
По мнению Ислама, покупка недвижимости требует зрелости и внимания. Особенно когда речь идет о другом государстве, менталитете, юридических реалиях.
«Я считаю, что каждый человек имеет право быть уверенным, что его финансы, накопленные за годы труда и ограничений, должны быть в безопасности. И моя первостепенная задача – дать решение, которое принесет клиенту спокойствие и выгоду», – говорит Ислам Шангареев. – За 20 лет я прожил в шести из семи в Эмиратах, прошел путь от помощника до основателя собственной компании, и сегодня сам курирую сделки. Ведь я работаю не ради быстрой прибыли. Мне важны отношения. Мои клиенты возвращаются и это, как показывает практика, главный показатель того, что я все делаю правильно».
Ислам Шангареев – брокер с более чем 20-летним опытом на рынке недвижимости ОАЭ. Живет и работает в Дубае. Специализируется на инвестиционном подборе объектов, прямой работе с застройщиками и сопровождении сделок «под ключ». Его подход основан на глубоком знании местной среды и уважительном отношении к клиенту.
ИП Скрипниченко Д. С., ИНН 772824223330
Реклама