Котлованы засыпались
Московские застройщики сокращают число проектов
Экспозиция новостроек на стадии котлована в Москве снизилась на 7,4% год к году. Отрицательный тренд наблюдается впервые с 2022 года и обеспечен резким сокращением активности девелоперов по выводу новых проектов массового сегмента. Отказ от новых корпусов помогает застройщикам удерживать цены на новостройки даже в условиях резкого снижения спроса.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В мае 2025 года объем предложения в новостройках Москвы на этапе котлована сократился на 7,4% год к году, до 8,2 тыс. лотов, говорится в исследовании «Метриума». Снижение в годовой динамике аналитики зафиксировали впервые с 2022 года. Согласно Ricci, предложение на этапе котлована снизилось на 5,1% год к году, до 8,2 тыс. квартир и апартаментов. В ГК «Самолет» заметили снижение на 4,5%, до 8,3 тыс. лотов, в «Бест-Новострое» — на 2%, до 9,8 тыс.
Общее сокращение предложения новостроек на котловане обусловлено преимущественно массовым сегментом.
Здесь число доступных лотов снизилось на 29,7%, до 2,4 тыс., отмечают в «Метриуме». В бизнес-классе сокращение составило 14,6%, до 3,7 тыс. Премиального жилья на начальной стадии реализации стало больше на 39,1%, до 1,5 тыс., в элитном сегменте объектов лотов на котловане стало почти в два раза больше.
Сформировавшуюся тенденцию на рынке массового жилья гендиректор ГК «РКС Девелопмент» Василий Булгаков связывает со снижением числа запусков новых проектов в Москве. По подсчетам аналитиков «Дом.РФ», в январе—апреле 2025 года на рынок вышло 1,2 млн кв. м, значение сократилось на 36% год к году. Так застройщики отреагировали на снижение продаж, вынудившее их аккумулировать нереализованные объемы. Согласно Dataflat.ru, в апреле 2025 года объем реализованного первичного предложения составил 515,5 тыс. кв. м, сократившись на 14% год к году.
Замедление выхода новых объектов позволяет не допустить затоваривания и сохранить баланс рынка, поясняет директор по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer Екатерина Петрова. Руководитель отдела аналитики группы «Самолет» Олеся Дзюба замечает, что этот инструмент помогает девелоперам регулировать цены и поддерживать спрос в текущих проектах. Сооснователь Baza Development Марк Заводовский считает, что застройщики сейчас начинают реализацию лишь тех проектов, которые проще запустить, чем приостановить. Старты продаж потенциально привлекательных объектов девелоперы, по его словам, откладывают на будущее, до оживления спроса и возможности получить максимальную прибыль.
Массовый сегмент и бизнес-класс более чувствительны к удорожанию проектного финансирования и ужесточению условий по ипотечным программам, говорит управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов.
На рынке высокобюджетного жилья, по его словам, ситуация иная: спрос обеспечивают клиенты, рассчитывающие вложить собственные средства в надежные активы. Благодаря этому девелоперы таких проектов реже откладывают запуски проектов. Уровень доходов целевой аудитории премиального сегмента позволил переориентироваться с ипотеки на рассрочки: с начала прошлого года их доля в структуре продаж выросла в четыре раза, до 40%, констатирует гендиректор Optima Development Давид Худоян.
Новостройки массового сегмента на стадии котлована, по словам господина Заводовского, обычно пользуются спросом у частных инвесторов, ориентирующихся на минимальную стартовую стоимость. По подсчетам CORE.XP, в мае 2025 года средняя цена предложения на первичном рынке старой Москвы выросла на 26% год к году, до 706,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Проекты на этапе котлована подорожали за тот же срок только на 4,6%, до 365,9 тыс. руб. Коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков замечает, что именно на начальных этапах из экспозиции, как правило, вымываются наиболее доступные лоты. Впоследствии это также сказывается на общей картине стоимости.