Полуостров ушел под застройку

В 2025 году на Крымском полуострове увеличился ввод жилья и апартаментов. При этом рост девелоперской активности сильнее всего заметен в Евпатории, где «квадрат» подорожал вдвое, а количество сделок увеличилось в пять раз. Эксперты объясняют тенденцию развитием курортного сегмента недвижимости, а также выходом на полуостров крупнейших российских банков. Участники рынка бум инвестиционного спроса ожидают после 2027 года.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Метров стало больше

В 2024 году в Крыму и Севастополе введено 435 тыс. кв. м жилья и апартаментов, что на 43% больше, чем годом ранее. Об этом Guide сообщила директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская. «На апартаменты пришлось около четверти введенного объема. Распространение этого сегмента внесло существенный вклад в рост показателя»,— отметила она.

За первые четыре месяца 2025 года в Крыму и Севастополе сдано 105 тыс. кв. м жилья и апартаментов. Это на 42% больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Тренд на наращивание объема апартаментов сохраняется.

«Несмотря на сложную ситуацию на рынке недвижимости, связанную со значительным ростом стоимости стройматериалов и высокой ключевой ставкой Центробанка, застройщики не снижают объемов строительства и продолжают поддерживать высокое качество объектов»,— говорит представитель группы компаний «ИнтерСтрой» Людмила Мендрух.

Госпожа Змиевская констатирует, что за год объем строительства в Крыму вырос в два раза. «Прирост девелоперской активности сильнее всего заметен в районе Евпатории, где наиболее активно застраиваются сразу две зоны: в районе города Саки и около Мойнаксого озера. В Симферополе также произошло увеличение объема строительства, при том что и ранее девелоперская активность здесь была достаточно высокой. В 2024 году объем возводимого жилья в региональном центре вырос на 48%, в начале 2025 года — еще на 7%»,— говорит эксперт.

Резкий прирост объема строительства Ольга Змиевская связывает с развитием курортного сегмента недвижимости. «В число факторов увеличения девелоперской активности в Крыму входит развитие банковского кредитования с выходом крупнейших российских банков (Сбера и ВТБ). Это повысило доступ к проектному финансированию и ипотечным программам»,— объясняет она.

По словам Ольги Змиевской, отстающим на этом фоне выглядит Севастополь, объем строительства в котором составляет 234 тыс. кв. м, что является очень низким значением для города с численностью населения 561 тыс. человек. По оценкам экспертов компании Macon, объем строительства в Севастополе может быть увеличен до 500–600 тыс. кв. м. При таких значениях город будет соответствовать среднероссийской девелоперской активности.

Учредитель и управляющий партнер ООО «СЗ "СДК"» Тимур Власенко говорит, что в 2025 году объем предложения на первичном рынке недвижимости Крыма увеличился примерно на 10%. Рост произошел за счет выхода новых проектов в центральных городах полуострова. «Акцент смещается в сторону комплексной застройки, включающей школы, детские сады, променадные зоны, спортивные объекты (как спортивные залы, так и открытые площадки для занятия спортом) и шаговую доступность к ритейлу разного функционального назначения»,— обращает внимание спикер.

«Вторичный рынок показывает стагнацию по количеству новых объектов, при этом имеет стабильный рост интереса к квартирам и апартаментам с качественным ремонтом и удачным расположением»,— добавляет господин Власенко.

Цена «в связке»

По данным аналитиков Macon, в начале 2025 года средняя цена квадратного метра на всем Южном берегу Крыма (ЮБК) составила 379 тыс. руб. В Ялте — 419 тыс. руб., в Алуште — 333 тыс. руб., в Евпатории — 289 тыс. руб., Севастополе — 207 тыс. руб., Симферополе — 165 тыс. руб.

Как отмечает Ольга Змиевская, рост цены «квадрата» за год нужно рассматривать в связке с изменением структуры предложения. «В Евпатории был зафиксирован самый сильный прирост (50%), но лишь потому, что там вышел ряд новых дорогих апарт-отелей с обширной инфраструктурой, управлением и отделкой. Пообъектная динамика была более сдержанной. На ЮБК прирост составил в среднем 20% за год и также отчасти был продиктован выходом дорогостоящих проектов»,— говорит эксперт.

По итогам прошлого года рост средней цены квадратного метра в Севастополе и Симферополе составил около 15%. «Если в региональном центре прослеживается качественный рост предложения, то в Севастополе рост спровоцирован дефицитом (девелоперская активность в городе очень низкая)»,— добавляет госпожа Змиевская.

По информации Тимура Власенко, в первом квартале 2025 года средняя цена квадратного метра в новостройках Крыма увеличилась на 20%, достигнув 215 тыс. руб. в прибрежных зонах и 145 тыс. руб. в центральных городах. Лидеры роста — Ялта, Симферополь и Евпатория. Основными драйверами эксперт называет дефицит качественного предложения, рост себестоимости строительства и повышение интереса к региону как к круглогодичному месту проживания.

Руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев добавляет, что цены на вторичную недвижимость в Крыму растут слабо. «Прежде всего это связано с низкой ликвидностью "вторички" по сравнению с новостройками. В Крыму вторичный рынок очень сильно отличается от новостроек: планировочные решения, внешний вид домов, инфраструктура внутри ЖК. В этих условиях покупатель еще долгое время будет ориентирован на новостройки»,— рассказывает он. По словам Тимура Власенко, доходность от сдачи жилья в аренду на ЮБК или в Евпатории может достигать 15% годовых. Однако в рамках комплексных санаторно-курортных проектов она может быть выше.

«Крым — это просыпающийся гигант курортного девелопмента, и его инвестиционный потенциал с каждым годом возрастает. Уникальное сочетание природных ресурсов, мягкого климата, моря, бальнеологических зон и растущей инфраструктуры делает жилую и апартаментную недвижимость полуострова высокодоходным активом. На сегодняшний день фиксируется устойчивый рост интереса со стороны частных инвесторов и девелоперов, в том числе из материковой части России. Крым активно интегрируется в федеральные программы развития, что дополнительно укрепляет инвестиционный климат региона»,— говорит Тимур Власенко.

Спрос показал прирост

Как рассказывают в компании Macon, за год в Евпатории количество сделок на рынке жилой недвижимости увеличилось в пять раз, в Симферополе — в 1,5 раза. В Севастополе рост составил 43%, на ЮБК — 40%. «За исключением Севастополя прирост стал реакцией на расширение предложения. Заметный вклад внесли апарт-отели, некоторые из которых стали знаковыми проектами курортной недвижимости всего побережья Черного моря»,— комментирует Ольга Змиевская.

Тимур Власенко отмечает, что в 2025 году в сравнении с 2024 годом спрос на первичное жилье вырос на 15–17%. «Увеличение спроса особенно заметно на западном побережье Крыма, где усиливается развитие многопрофильных курортных кластеров. Люди все чаще выбирают жилье в комплексе с возможностью ментального и физического лечения, отдыха и потенциала аренды»,— говорит эксперт.

«На вторичном рынке спрос стабилен, но перераспределен в пользу компактных квартир (до 50 кв. м) с хорошей транспортной доступностью. Наибольшей популярностью пользуются квартиры в жилых комплексах, которые расположены рядом с парками и прогулочными зонами»,— добавляет господин Власенко.

Людмила Мендрух отмечает, что покупателями недвижимости в Крыму выступают как местные жители, так и жители других регионов России. «Большинство покупателей — семейные люди, которые ценят комфорт и развитую инфраструктуру, а также инвесторы, приобретающие недвижимость для получения дохода»,— прибавляет она.

Тимур Власенко говорит, что покупателями сегодня являются жители крупных городов Центральной России, юга и Поволжья. Их возраст находится в пределах от 35 до 55 лет. «Это люди с устойчивым уровнем дохода, ищущие как комфортную вторую резиденцию у моря, так и объект для вложения с потенциалом роста. Они обращают внимание на качество строительства, близость к морю, наличие современной курортной инфраструктуры и медицинских услуг, экологичность района, а также на социально важную инфраструктуру: современные школы, детские сады, физкультурно-оздоровительные комплексы. В сегменте премиум-класса актуальны запросы на клубные дома, резиденции с увеличенными площадями, подземными паркингами и клубной инфраструктурой»,— рассказывает эксперт.

По словам Евгения Ткачева, покупателями недвижимости в Крыму в основном становятся жители Москвы, Сибири и Дальнего Востока. «Недвижимость в Крыму традиционно покупают для сдачи, переезда и жизни на пенсии. Особой популярностью пользуются квартиры, которые расположены рядом с морем. Это самый востребованный товар. С каждым годом его объем будет уменьшаться, поскольку новых свободных участков не будет»,— делится спикер.

Рынок в контексте

«Геополитическая ситуация сдерживает волну накопившегося отложенного спроса. Однако сегодня даже в этих условиях спрос превышает предложение. Крым отлично "продает себя" благодаря уникальному географическому положению и богатой истории»,— утверждает Евгений Ткачев.

Тимур Власенко считает, что в нынешнем геополитическом контексте наличие федеральных программ поддержки застройщиков и развитие транспортной инфраструктуры помогают сохранить стабильность на рынке жилой недвижимости Крыма. «Девелоперы адаптировались к новым реалиям. Строительный комплекс практически полностью обеспечивается отечественными стройматериалами, инженерным и технологическим оборудованием, а также комплектующими и запасными частями»,— рассказывает эксперт.

Ольга Змиевская говорит, что политические факторы негативно влияют на недвижимость полуострова. Из-за них отсутствует авиасообщение, в ценах присутствует дисконт и профессиональные операторы апарт-отелей избегают крымских комплексов. «Также стоит отметить инфраструктурное отставание крымских курортов и нехватку мощностей инженерных коммуникаций, для чего требуются инвестиции в развитие всего региона»,— обращает внимание госпожа Змиевская.

По словам юриста и основателя агентства недвижимости Korovina.invest Дарьи Коровиной, в регионе остро стоят проблемы, касающиеся канализации и перестройки старых очистных систем. «Важно, чтобы при комплексном освоении территории застройщики учитывали экологические потребности города в очистке сточных вод»,— подчеркивает спикер. Проблемой, относящейся к жилой недвижимости полуострова, госпожа Коровина также называет нехватку парковочных мест.

«В Крыму будет ренессанс»

«В Крыму 2024 год стал периодом активного роста девелопмента жилой и апартаментной недвижимости. Во многом этому способствовал выход крупнейших российских банков, расширивших доступ к проектному финансированию и ипотеке. Наиболее вероятно, что в 2025 году выход новых проектов замедлится из-за высокой стоимости заемных средств и насыщения рынка по итогам прошлого года»,— считает Ольга Змиевская.

Она отмечает, что емкость спроса на полуострове отстает от курортов Краснодарского края. В 2025 году из-за высоких ипотечных ставок платежеспособность населения снижена. При этом сегмент апартаментов «относительно устойчив», поскольку чаще всего аудитория приобретает их со 100-процентным расчетом.

Ольга Змиевская полагает, что «в текущих условиях уровень цен стабилизируется и не будет показывать интенсивной динамики». «В Севастополе, в отличие от Крыма, девелопмент стагнирует. В городе присутствует явный дефицит предложения, который толкает цены вверх. Однако из открытых источников известно о нескольких крупных проектах, выход которых может изменить положение на рынке и сбить уровень цен»,— говорит она.

Тимур Власенко ожидает стабильного роста рынка жилой недвижимости в Крыму в 2025–2026 годах. «Средняя цена, вероятно, вырастет еще на 15–20% за год, особенно в городах с инвестиционно-привлекательной инфраструктурой, таких как Ялта, Евпатория и Севастополь. Спрос продолжит расти не только за счет желающих приобрести жилье у моря, но и за счет стремления людей к здоровому образу жизни, санаторно-курортной реабилитации и удаленной работы в комфортных климатических условиях. Предложение будет увеличиваться, особенно в рамках комплексных проектов с медицинским и туристическим уклоном»,— говорит он.

Евгений Ткачев прогнозирует бум инвестиционного спроса после 2027 года. «К этому году большинство строящихся объектов будут реализованы, а широкая часть населения увидит перспективы, оценив безопасность покупки и рост цен за предыдущие годы. Недвижимость в Крыму пока стоит слишком дешево для курорта: рекордный рост цен еще не произошел. В ближайшие 15 лет в Крыму будет ренессанс»,— заключает эксперт.

Андрей Куценко