«КРТ — механизм, позволяющий системно решать задачи по развитию инфраструктуры»

Комплексное развитие территорий — механизм, направленный на создание комфортных условий для проживания граждан. Договор о КРТ является формой государственно-частного партнерства (ГЧП) в широком понимании этого термина, открывающей новые перспективы для взаимодействия между государственными структурами и бизнесом. В некоторых муниципальных образованиях данный подход становится практически единственным эффективным способом организации процесса жилищного строительства. О том, с какими вызовами сталкивается девелопер при реализации таких проектов, почему деурбанизация — новый тренд и какие проекты в рамках КРТ реализуются в Краснодарском крае, в интервью рассказала член правления по правовым вопросам Alias Group (ключевой актив ФД «Неометрия») Марина Черненко.

— В 2018 году ФД «Неометрия» одним из первых запустил проекты КРТ в Краснодарском крае. Когда они завершаются и какие обязательства берет на себя компания в рамках данных проектов?

— Механизм КРТ по смыслу градостроительного законодательства не новый: в той или иной форме он работает с 2006 года. А в 2019 году в Градостроительный кодекс РФ была введена глава 5.1, таким образом в правовое поле вошло понятие деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (КУРТ). То есть действующая правовая база КРТ основана на опыте правоприменения механизма КУРТ. По общему правилу, закон обратной силы не имеет, поэтому инвестиционно-строительные проекты, запущенные на основании договоров, подписанных до внесения изменений в Градостроительный кодекс РФ, продолжают действовать по прежним правилам.

Сегодня ФД «Неометрия» реализует два таких строительных проекта на черноморском побережье: ЖК «Флора» и ЖК «Лестория» в микрорайоне Кудепста Хостинского и Адлерского районов города Сочи на площади более 50 га. Завершить мероприятия по комплексному развитию территории компания планирует к сентябрю 2028 года.

— Какие объекты уже построены в рамках КРТ и что еще планируете реализовать?

— В микрорайоне Кудепста построены и введены в эксплуатацию первый — третий этапы ЖК «Флора», запроектирован, построен и передан в муниципальную собственность детский сад на 550 мест — крупнейший в ЮФО. В наши обязательства по КРТ входило и благоустройство набережной с обеих сторон, поскольку жилой комплекс расположен у реки. Также компания возвела автомобильный мост, соединяющий наши комплексы с расположенными на другом берегу участками, которые государство выделило многодетным семьям.

Сейчас мы запускаем новый проект комплексного развития территории в микрорайоне Мамайка города Сочи. Это клубный дом «Моретта» со встроенными коммерческими и социальными помещениями, детским садом на 155 мест, объектами коммунальной инфраструктуры, тематическим парком. Кроме этого, в стадии предпроектной проработки находится еще несколько проектов комплексного развития на территории Сочи, Краснодара, Геленджика, Ростова-на-Дону.

— С какими основными вызовами вы сталкиваетесь при реализации проектов КРТ?

— Освоение нового механизма реализации инвестиционно-строительных проектов всегда сопровождается нехваткой практики его применения. В данном случае необходимы, с одной стороны, усилия бизнеса, с другой — пояснения со стороны органов государственной власти по ряду вопросов правового регулирования. Однако отмечу, что сегодня мы сталкиваемся с такими вопросами значительно реже, чем в начале освоения механизма КРТ. Сейчас мы успешно адаптировались к новым правилам: изучили их преимущества и выявили потенциальные сложности. В этом направлении была проделана большая работа с обеих сторон. Уверена, что девелоперы, заинтересованные в проектах КРТ, найдут эффективные пути для их успешной реализации.

— Как справляетесь с вызовами?

— Особую роль играет подход ФД «Неометрия», который опирается на ценности компании — эффективное использование ресурсов и реализацию проектов на высоком уровне качества и в полном соответствии со стандартами. В случае возникновения трудностей «на земле» главная задача компании — работать в тесной связке с органами власти. При этом надо учитывать, что в каждом городе действуют свои регламенты: назначены уполномоченные структуры или создан проектный офис либо определен орган власти, выполняющий функцию единого окна для работы с инвесторами и девелоперами. Чтобы работать эффективно, девелоперу, со своей стороны, необходимо владеть этой информацией и ориентироваться в административных процедурах. Вместе с тем, важно уделять внимание внутренним механизмам управления: для минимизации рисков невыполнения обязательств контрагентами должна быть наработана своя надежная база поставщиков/подрядчиков. Команда сильных специалистов, способных взаимозаменять друг друга, обеспечивает стабильное функционирование компании даже в кризисных ситуациях.

— В рамках международной выставки-форума 100+ TechnoBuild осенью прошлого года были обозначены базовые тренды КРТ в российских регионах на ближайшую перспективу: реализация проектов преимущественно с участием региональных операторов КРТ, внедрение элементов ГЧП в проекты КРТ, цифровизация КРТ. Что бы вы еще выделили с учетом особенностей Краснодарского края?

— Цифровизация охватывает все больше сфер, и строительство — не исключение. Что касается выбора исполнителей для проектов КРТ, здесь наблюдается разнонаправленная практика: даже внутри Краснодарского края подход к созданию и участию региональных операторов заметно отличается. В зависимости от приоритетов развития региона, наличия свободных площадок или, напротив, обширных территорий с ветхим и аварийным жильем, актуальными могут быть разные виды КРТ. В условиях плотной застройки, сложного рельефа и инфраструктурных дисбалансов самым рабочим в перспективе останется КРТ по инициативе собственников (правообладателей). Они, как правило, демонстрируют большую заинтересованность, тогда как роль города чаще заключается в создании условий для такого строительства. Но для расселения жителей из аварийного жилья механизм КРТ в некоторых мегаполисах зачастую оказывается неприменим из-за недостаточной площади земельных участков, занятых аварийными многоквартирными домами.

Для регионов с большим количеством незастроенных территорий и (или) аварийного жилищного фонда преимущественное значение будут иметь проекты КРТ, которые реализуются на основании решения органа местного самоуправления или государственной власти. Они могут стать инструментом государственной жилищной политики, тем более если такими проектами предусмотрено строительство объектов, создающих новые рабочие места.

— Сегодня в городах можно отметить еще один тренд — на деурбанизацию. В чем его специфика?

— Как правило, девелоперы поддерживают тенденции создания так называемого города в городе — микрорайонов с комплексной застройкой, где предусмотрено все необходимое для комфортной жизни. Сегодня на первый план выходит ценность времени, а возможность обеспечить потенциальных покупателей всей необходимой инфраструктурой в шаговой доступности становится важным конкурентным преимуществом проектов КРТ.

Безусловно, себестоимость жилья с развитой инфраструктурой выше, чем у объектов точечной застройки. Но покупатели все чаще делают выбор в пользу вторичных выгод, поэтому доступность школ, детских садов, медучреждений, фитнес-центров, спортивных площадок, кафе, магазинов, благоустроенных парковок, прогулочных зон и новых рабочих мест становится решающим фактором. Это и есть суть тренда: такие проекты во многом автономны, а значение локации уже не играет той роли, что раньше.

— Что, на ваш взгляд, необходимо учесть уполномоченным органам при принятии решений по реализации программ КРТ, чтобы этот механизм заработал в полную силу?

— Хотя существующий механизм КРТ и опирается на принципы комплексного и устойчивого развития, он содержит ряд моментов, которые требуют донастройки. Например, в проектах по инициативе правообладателя девелоперы сталкиваются с вопросами при включении в состав КРТ земли неразграниченной госсобственности. Или же возникают задачи, связанные с арендой муниципальных или государственных участков, не имеющих общей границы с участком заявителя,— даже если это касается строительства объектов инфраструктуры.

В этом контексте стоит обратиться к существующей редакции статьи №70 Градостроительного кодекса РФ. Речь идет о необходимости устранить изломанность границ земельных участков, чересполосицы, размещения объектов инфраструктуры на земельных участках, хоть и не имеющих смежных границ с участками правообладателей, но входящих в радиус территориальной доступности. Невозможность реализовать все это в некоторых случаях приводит к увеличению сроков из-за необходимости предварительного формирования либо перераспределения земельных участков. Такие мероприятия можно было бы сразу закладывать в документы по планировке территории.

— Все ли проекты компании по КРТ реализуются только в Краснодарском крае?

— Проекты КРТ ФД «Неометрия» в основном реализует в Краснодарском крае. При этом мы продолжаем расширять географию деятельности и изучаем новые площадки для реализации инвестиционно-строительных проектов. Так, Alias Group и Capital Group в 2024 году создали совместную компанию Capital Alliance для строительства и реализации проектов на рынке недвижимости Москвы. Конкретный механизм реализации подбирается на предынвестиционной стадии, он зависит от целого ряда факторов: формы права на землю, наличия построек на участке, градостроительных ограничений и других условий.

— В чем заключается специфика Краснодарского края и какие локальные проблемы региона можно решить с помощью КРТ?

— Учитывая направления внутренней миграции населения, южные города заинтересованы в жилом строительстве при наличии необходимой коммунально-бытовой, транспортной и социальной инфраструктуры, поскольку действующие мощности не всегда готовы обслуживать новые проекты.

Стоит отметить, что благодаря выгодному экономико-географическому положению, мягкому субтропическому климату, богатым природным ресурсам, государственным инвестициям, активному развитию, круглогодичной привлекательности черноморское побережье обладает высоким инвестиционным потенциалом. Хотя с точки зрения логистики и транспортной доступности южные территории представляют собой крупные транспортные узлы, они периодически сталкиваются с перегрузкой дорожной инфраструктуры, которая не всегда может легко пропустить высокий поток туристов.

Здесь можно отметить два фактора. С одной стороны — необходимость дальнейшего развития инфраструктуры региона, поскольку инвестиционная привлекательность территории находится в прямой зависимости от ее обеспеченности объектами коммуникаций и благоустройства. С другой стороны, само по себе КРТ — это механизм, позволяющий системно решить задачи по развитию социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры.

— Понятно, что для города КРТ — выгодный инструмент, а чем он интересен для вас как девелопера?

— Реализация проектов комплексного развития территорий выгодно отличается от самостоятельной реализации строительного проекта девелопером, поскольку открывает дополнительные возможности сотрудничества власти и бизнеса. Кроме того, в ряде муниципалитетов КРТ рассматривается как единственный допустимый инструмент для запуска жилищных проектов — без него продвижение инициативы зачастую просто невозможно.

— Какие проекты компания планирует реализовать с учетом обновления генпланов и правил землепользования и застройки в Краснодарском крае?

— Анализ изменений в документах по территориальному планированию и зонированию, скорее, позволяет сделать вывод о планах муниципалитета по развитию тех или иных территорий. В картах генерального плана указано, как планируется использовать территории и какие объекты местного значения там будут строиться. А границы участков, которые попадают под комплексное развитие, устанавливаются в Правилах землепользования и застройки.

В Краснодарском крае на уровне местных градостроительных документов видно общее направление — комплексный подход в планировании застройки. Во многих муниципалитетах уже вводят обязательные требования к разработке документации по планировке территории, заключению договоров КРТ и обеспечению новых жилых комплексов необходимой инфраструктурой. Alias Group, включая ФД «Неометрия», и дальше планирует возводить качественные, инновационные и современные объекты в рамках комплексного развития территорий, при этом учитывая особенности и потребности каждого региона.

Застройщик ООО СЗ «РАФСТРОЙ»
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф erid: F7NfYUJCUneTRUKtArb2

Застройщик ООО СЗ «РОДИНА».
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф erid: F7NfYUJCUneTRUKtArb3

https://alias-group.ru/

Реклама