«Башстройнур» недоразвил территорию
Суд переложил вину в бездействии с мэрии Уфы на девелопера
Планы возведения жилого дома возле парка Якутова оказались под угрозой. Девелопер «Башстройнур» не смог продлить договор развития территории (РТ), заключенный еще в 2011 году. Ранее ему удалось убедить суды двух инстанций, что работы не начались из-за бездействия мэрии. Однако решения отменил арбитражный суд Уральского округа, направивший дело на пересмотр. При детальном изучении обстоятельств дела было установлено, что дом не построен из-за бездействия девелопера, а не мэрии.
«Башстройнур» так и не начал строить на участке возле парка Якутова в Уфе
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ
«Башстройнур» так и не начал строить на участке возле парка Якутова в Уфе
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ
Проект «Башстройнура» по строительству многоэтажного дома на участке возле парка имени Якутова в Уфе вновь под угрозой срыва. Компания в 2017 году уже продлевала срок действия договора о развитии территории на пять лет, а с марта 2022 года настаивает в суде на новой пролонгации. Девелопер доказывает, что мэрия Уфы не изъяла у собственников жилые помещения, не сформировала и не передала участок под строительство многоквартирного дома. Кроме того, указывал истец, за прошедшее время изменились существенные обстоятельства договора — были установлены охранные зоны двух объектов культурного наследия рядом с застраиваемой территорией.
В прошлом году арбитражный суд Башкирии удовлетворил соответствующий иск девелопера к мэрии Уфы. Суд первой инстанции, а вслед за ним Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд согласились с доводами «Башстройнура» о том, что проект до сих пор не реализован из-за бездействия ответчика. Администрацию обязали подписать дополнительное соглашение в предложенной истцом редакции. В правоте нижестоящих инстанций усомнился окружной суд, направивший дело на новое рассмотрение. Первая инстанция при более детальном изучении обстоятельств спора пришла к выводу, что главным препятствием для строительства стало бездействие девелопера.
ООО «Башстройнур» зарегистрировано в 1997 году в Уфе. Ее уставной капитал находится в закрытом паевом инвестиционном фонде (ЗПИФ) под управлением уфимской УГ «Геокапитал». Как застройщик компания пока не реализовала ни одного проекта.
Как следует из материалов дела, спор касается заключенного сторонами в декабре 2011 года договора о развитии застроенной территории 2,75 га, ограниченной Краснодонской улицей, улицей Ленина и территорией парка имени Ивана Якутова. Первоначально планировалось, что «Башстройнур» завершит работы в квартале в декабре 2016 года. Цена права развивать территорию составила 623,7 тыс. руб.
Проект планировки и межевания территории, предусматривавший строительство многоэтажек площадью 42,9 тыс. кв. м, школы на 100 мест и встроенного детского сада на 60 воспитанников, был утвержден с более чем трехлетней задержкой — в январе 2016 года вместо установленного сторонами декабря 2012-го. С момента заключения договора мэрия самостоятельно расселила аварийные дома, а впоследствии взыскала компенсацию расходов с девелопера. Участок застройщик так и не начал осваивать.
«Башстройнур» настаивал, что основным препятствием для реализации проекта развития территории стало бездействие администрации, не сформировавшей участок для строительства многоквартирного дома. Ответчик возражал, что девелопер не предоставил необходимые для этого документы, и, кроме того, снять участки с кадастрового учета не удалось из-за отказа ОАО «Газ-сервис» и собственников частных жилых домов, участки которых вошли в территорию развития.
Также суд опроверг довод застройщика о том, что администрация должна была расселить жилье, не признанное аварийным. Заниматься коммерческим выкупом надлежало «Башстройнуру», указано в решении.
Не согласился суд и с доводом о том, что с момента заключения договора существенно изменились обстоятельства сделки — в 2017 году были утверждены границы охранной зоны объектов культурного наследия, расположенных в границах застроенной территории, лютеранской кирхи 1910 года постройки и пожарной части (1907–1912). Девелопер, говорится в решении, мог узнать о территории, подлежащей развитию из градостроительной документации, а неблагоприятные условия, возникающее в процессе исполнения договоров о развитии застроенной территории, были предпринимательским риском. Кроме того, с момента утверждения охранных зон в 2017 году истец бездействовал и не пытался внести изменения в утвержденные проекты планировки и межевания территории, заключил суд.
Представитель «Башстройнура» Альбина Кашапова отказалась комментировать решение, предположив, что девелопер попытается его обжаловать.
Глава юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев отмечает: когда проекты развития территории не реализовываются или идут не по плану, — это плохо для всех сторон договора. «Под эти цели изъяли собственность, и очень грустно что проект полностью не реализовывается. РТ в российских реалиях делают половинчато. И очень важно, чтобы за это половинчатое развитие территории, за убытки правообладателей, которые потеряли деньги на таких проектах, несла ответственность администрация».
Адвокату юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярославу Шицле шансы на дальнейшее оспаривание выводов суда представляются низкими, поскольку при новом рассмотрении были исследованы все обстоятельства дела.
«Установленные судом факты неисполнения застройщиком ключевых обязательств по договору свидетельствуют о системном нарушении обязательств, что будет сложно оспорить в дальнейших инстанциях. Особенно важным представляется вывод суда о том, что обязанность по расселению неаварийных домов лежала на застройщике, а не на администрации. Администрация выполнила свои ключевые обязательства — утвердила проект планировки и межевания территории, приняла решения об изъятии аварийного жилья. В то же время застройщик допустил существенные нарушения»,— считает он.