Вечный бой двух сегментов
Как развитие онлайн-торговли вынуждает трансформироваться офлайн-ритейл
Сегмент торговой недвижимости ждет серьезная трансформация, которая уже началась. Из-за существенного давления онлайн-торговли на традиционный ритейл и высокой ключевой ставки ЦБ у последних спрос на дополнительные площади заметно может быть снижен, а торговым центрам придется превратиться в многофункциональные комплексы с развлекающей составляющей. К такому выводу пришли участники проходившего в середине мая в Сочи форума коммерческой недвижимости MALLPIC.
Форум MALLPIC в Сочи показал, что ждет торговую недвижимость в России
Фото: Андрей Герасимов
Форум MALLPIC в Сочи показал, что ждет торговую недвижимость в России
Фото: Андрей Герасимов
На первый взгляд заявления, мнения и прогнозы относительно обозримого будущего рынка торговой недвижимости на форуме MALLPIC звучали тревожно. Каждый десятый торгцентр в России в ближайшие три года ждет снос или трансформация, поделился с аудиторией своим прогнозом президент Союза торговых центров Булат Шакиров. По его словам, речь идет примерно о 800 объектах по всей стране. Но тревога сменилась объективностью. Тут же спикер успокоил участников форума, уточнив, что «погибнут, безусловно, слабейшие», а именно объекты со старой концепцией. В целом по России сейчас начитывается около 6 тыс. качественных объектов торговой недвижимости.
Конечно, торговые центры, находящиеся в стадии строительства, уже не те: это объекты нового формата, где, вопреки уже устаревшим представлениям, все меньше пространства отдается под ритейл, все больше — под развлечения, заведения общепита и сервисные центры. Однако пока заметного бума открытия новых торгцентров можно не ждать. Как заявил на форуме MALLPIC управляющий партнер консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, примерно 30–40% торгцентров из планировавшихся к вводу в России в прошлом и текущем годах сдадут только в 2026 году. По его словам, в первую очередь это связано с высокой ключевой ставкой ЦБ, которая сейчас составляет 21%.
Кроме того, по словам консультанта, в ближайшие годы в России значительно сократится объем строительства новых торгцентров, так как в стране изменилась парадигма потребления и они перестали быть привлекательным объектом инвестирования. Например, в Москве в 2025 году планируется ввод 378 тыс. кв. м торговых площадей, в последующие годы их не будут строить в таком большом количестве, прогнозирует господин Колокольников.
Из-за высокой ключевой ставки российским ритейлерам сейчас сложно открывать большое количество магазинов, считает Мария Кочйигит, гендиректор Nhood — компании, занимающейся управлением торговыми объектами в РФ. Так, например, сеть «Снежная королева», у которой сейчас 125 магазинов по всей стране, пока больше не намерена открывать новые точки продаж, сообщил на одной из сессий в рамках MALLPIC директор департамента недвижимости ритейлера Алексей Фролов. В том числе по этой причине, продолжает госпожа Кочйигит, локальные сети не могут в полной мере заменить ушедшие из страны розничные сети.
Российские фешен-сети, в свою очередь, пытаются выйти на зарубежные рынки. Как сообщила вице-президент Союза торговых центров Наталия Кермедчиева «РИА Новости» в кулуарах MALLPIC, в 2025 году минимум десять ритейлеров из РФ могут выйти на рынок Ближнего Востока, а конкретно — в Арабские Эмираты, Катар, Кувейт, Саудовскую Аравию.
Ритейлеры не спешат открывать большое число офлайн-магазинов в России не только из-за высокой ключевой ставки (даже если ее уровень к концу 2025 года заметно снизится, как прогнозируют эксперты финансового рынка, то едва ли ситуация на рынке розничной торговли резко изменится), но и из-за существенного давления на традиционную торговлю со стороны онлайн-продаж и бурного развития маркетплейсов. По данным IBC Real Estate, по итогам 2024 года объем онлайн-торговли в России достиг 11 трлн руб., что на 39% выше год к году. В 2025 году этот показатель ожидается на уровне 14,2 трлн руб., или на 29% больше по сравнению с прошлым годом.
Аналитики IBC Real Estate считают, что темпы роста этого онлайн-сегмента в розничной торговле будут постепенно снижаться из-за эффекта высокой базы и увеличения издержек бизнеса на фоне инфляции. В перспективе трех-пяти лет на долю интернет-продаж, возможно, придется 35% общего оборота российского рынка розничной торговли, заявил журналистам в кулуарах MALPIC замглавы Минпромторга Роман Чекушов.
Однако e-commerce сейчас все равно отъедает у традиционной розницы значительные доли рынка. Это приводит к падению трафика в российских торговых центрах, который за январь—апрель 2025 года, по данным Focus Technologies, сократился на 4,2% год к году, а за последние пять лет — на 25%.
Такая ситуация также не способствует развитию офлайн-магазинов. По итогам 2024 года офлайн-магазины общего профиля потеряли 145,8 млрд руб., следует из данных совместного исследования Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ) и «Сбера». Среди отдельных форматов розничной торговли в офлайн-сегменте серьезное падение совокупной выручки по итогам прошлого года было зафиксировано у гипермаркетов — 135,3 млрд руб. У супермаркетов падение составило 51,1 млрд руб.
Российские потребители стараются теперь меньше ходить в магазины за продуктами. Сейчас, по данным АКИТ и «Сбера», на долю продовольствия приходится 17,4% от общего объема онлайн-торговли, чему ожидаемо способствовало развитие доставки. В общей структуре продаж в интернете на мебель и товары для дома приходится 14,6%, на одежду и обувь — 14,4%, на электронику и бытовую технику — 13,8%. Таким образом, офлайн-ритейлу приходится волей-неволей уступать место e-commerce и интегрироваться в этот канал продаж.