Реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), разработанная российскими властями, на деле существует уже несколько лет. Элитный жилой комплекс или дом бизнес-класса — чем не идеал для подражания. Жители таких домов уже давно оплачивают услуги в размере 100%, а свой уют и комфорт доверили управляющим компаниям. И никаких тебе ДЕЗов и ЖЭКов. Достоинства и недостатки "модели будущего" изучала корреспондент "Ъ-Дома" Наталья Старостина.
Не метром единым
"Вы только подумайте! Разве 15 лет назад кто-то мог рассуждать о том, что коммунальные услуги могут быть различными в зависимости от уровня оплаты?" — говорит Андрей Шаров, генеральный директор компании "Управление по эксплуатации и ремонту". По мнению специалиста, в управлении которого находится клубный комплекс "Три тополя", "если собственники решат, что они готовы платить за ЖКХ 2 тыс. рублей в месяц, значит, у них будут услуги на 2 тыс., а если решат, что они хотят блестящие лифты и полы и чтобы сантехники пахли одеколоном, то они будут платить 5 тыс. рублей. На одной улице могут стоять два одинаковых дома, в первом платят одни деньги, а во втором — на порядок выше, но и качество услуг разное". Вот она, "модель для сборки". При таком развитии событий ЖКХ полностью перейдет на рыночные условия, а собственник получит возможность принимать решения по управлению своим имуществом. Что из этого получится — покажет время. Но уже сегодня у собственников жилья есть возможность "заглянуть в будущее". Для этого им достаточно изучить современные элитные комплексы.
Один из основных пунктов реформы ЖКХ — выбор формы управления домом — жильцы домов элитного сектора уже давно проверили на себе. В отличие от муниципалов, которым еще только предстоит решить вопрос управления, современная элита в своих предпочтениях давно определилась. Новшества реформы ЖКХ были заложены в устройстве домов класса "А". Здесь уже установили свои законы управления. Выбирается компания, которая берет на себя все обязанности по эксплуатации дома. В большинстве случаев бремя "комфортного проживания жильцов" ложится на плечи самих девелоперов, формирующих образ компании в целом и не рискнувших "впустить в дом постороннего". К тому же в процессе эксплуатации компании сами могут устранять "недочеты", которые остались после окончания строительства.
"Обычно в элитных жилых комплексах привлеченная жильцами компания предоставляет все услуги согласно соглашению на управление,— объясняет основные задачи управленцев Марина Губанова, руководитель департамента управления недвижимостью "МИАН-Девелопмент".— Сюда входят техническое обслуживание инженерных систем, контроль качества предоставляемых поставщиками (городом) коммунальных услуг, уборка общественных зон и придомовой территории, охрана здания и пр.". Таким образом, управляющая компания выполняет три основные функции: организация, планирование и контроль.
Современный пакет услуг в каждом отдельном жилом комплексе (тем более когда речь идет об элитном классе, где каждый дом претендует на эксклюзивность) формируют сами жильцы. В компании "ДС Эксплуатация" (входящей в состав ГК "Дон-строй", в ведении которой находится более 1 млн кв. м жилья) приводят стандартный перечень услуг, предоставляемых жильцам: круглосуточная охрана территории профессиональной службой безопасности, система видеонаблюдения на территории, в общественных зонах и паркинге, услуги консьержа, связь с диспетчером, круглосуточный сервис электриков, сантехников и лифтеров, бесплатный мелкий ремонт, смена водных фильтров, замена ламп, автомойка и мелкий ремонт автомобилей, службы уборки во всех общественных зонах, ежедневная уборка территории, вывоз мусора, в зимнее время — уборка и вывоз снега, услуги садовника, обслуживание детской площадки, праздничное украшение вестибюлей и территории.
В чем, безусловно, выигрывают частные управленцы перед муниципальными, так это в оперативности. В компаниях существуют нормы скорости обслуживания клиентов. Например, на то, чтобы вызволить человека из застрявшего лифта, управленцам дается максимум 15 минут (не в пример "муниципальному" часу). Сам же лифт рабочие обязаны починить за полчаса. На сорванный кран и остановку воды закладывают 30 минут. В любом случае ремонтные работы по устранению неполадки длятся не больше суток.
Отличный кадр
В поисках лучшей жизни для своих клиентов управленцы обращаются в специализированные фирмы по подбору персонала. "На сегодняшний день существует целый рынок компаний, занимающихся подготовкой людей, которые будут крутить гайки и убирать территории. Это и клининговые фирмы, и инженерные структуры",— рассказывает вице-президент корпорации Mirax Group Константин Борисов.
Правда, рынок подобных услуг в нашей стране только зарождается и спрос пока значительно превышает предложение, так что выбор не так уж велик. Поиск квалифицированных кадров — одна из главных проблем современного управленческого бизнеса. По мнению Юрия Грудина, председателя комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости при Обществе потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, "самая большая проблема эксплуатирующих компаний — это низкое качество обслуживания. Кадры, которые были в советской, а потом постсоветской системе ЖКХ в ДЕЗах, не соответствуют современным запросам. И прежде всего нужно кардинально менять их отношение к своему делу! А новых пока еще не вырастили и не обучили".
Специалиста, способного органично войти в нужную нишу, найти бывает просто невозможно. "Реально ни один вуз специалистов такого уровня не готовит. Поэтому нам приходится зачастую переучивать людей. Мы своими сотрудниками дорожим,— делится опытом работы с персоналом генеральный директор "ДС Эксплуатации" Игорь Щуров.— Уборщицу за неделю убираться научить не проблема. А вот специалиста диспетчерского пульта или аварийной службы, который должен знать все системы в каждом доме,— очень сложно".
"Самый дефицит сейчас инженерные кадры,— сетует Андрей Шаров из Управления по эксплуатации и ремонту.— Именно в этом секторе произошло сильное старение кадров". Молодых инженеров почти нет — за специалистами начинается настоящая охота. При таком дефиците сами "кадры" легко набивают себе цену. "Сейчас есть люди, которые знают, сколько они стоят, и не хотят получать ни копейкой меньше,— говорит Константин Борисов из Mirax Group.— Например, опытный профессиональный сантехник меньше $1 тыс. в месяц сейчас не получает. А в конечном счете это отражается на кошельках жильцов". С коллегой согласен и Юрий Грудин: "Вполне реально нанять сантехника из РЭУ за 7 тыс. рублей в месяц. Но этой экономией вы добьетесь только того, что сантехник будет в итоге обирать жильцов напрямую. А для элитного комплекса это недопустимо".
Как отмечают управленцы, среди квалифицированного персонала москвичей практически нет. В лучшем случае на техническую работу в крупные комплексы приезжают жители ближнего Подмосковья либо Центрального региона — Владимирской, Брянской областей.
Все включено
За спокойный сон, надежность коммуникаций и увитые плющом беседки владельцы элитных квартир давно привыкли платить по полной программе. Оплату фактически можно разделить на две составляющие: коммунальные платежи и техническое обслуживание. Во втором случае тарифы устанавливает сама управляющая компания. Расценки зависят от уровня дома и набора предоставляемых услуг. Цена комфорта соответствующая. Если в обычном доме, который обслуживает ДЕЗ, стоимость услуг в среднем составляет 18 рублей за 1 кв. м в месяц, то для жилья бизнес-класса стартовая цена 30-40 рублей за 1 кв. м. Элитные (клубные) дома — 70-200 рублей "за квадрат". При площадях 150-200 кв. м вам не обойтись суммой, меньше чем $500 в месяц. И это без учета того, что нагорело и что наговорили: оплата электроэнергии и телефонных переговоров индивидуальна для каждого жильца. Здесь ставки увеличиваются исходя из роста городских тарифов. В будущем в расчетную часть могут добавить лишь специальные счетчики на воду, которые обещают ввести городские власти.
По расценкам россияне догоняют европейцев, где за обычную квартиру площадью примерно 80-100 кв. м владельцы платят около {euro}400.
Отдельная статья расходов — так называемый общий фонд, который предусматривает траты на капитальный ремонт, устранение серьезных аварий либо изменения в инфраструктуре комплекса. Как правило, жильцы отчисляют в общий фонд до 2-3% квартплаты ежемесячно. "Элита понимает, что нужно мыть фасад два раза в год, что необходимо проводить генеральные уборки каждый месяц,— рассказывает господин Грудин.— Состояние дома отражается на стоимости и привлекательности жилья. Самое главное, чтобы квартира со временем не потеряла в цене".
Стоимость услуг зависит и от количества апартаментов в доме. "Чем больше в доме квартир, тем меньше плата, поскольку расходы делятся на общее количество квартир",— говорит Марина Губанова из "МИАН-Девелопмент".
При этом даже среди владельцев элитного жилья есть злостные нарушители, и, по мнению специалистов, реформа ЖКХ здесь бессильна. "Проблема неуплаты коммунальных услуг существует и в домах самого высшего класса,— сетует Юрий Грудин.— Неплательщики есть везде! В том числе и в элитном сегменте. Это случается сплошь и рядом. У многих есть свои грамотные личные юристы, которые могут подсказать владельцу, как избегать каких-то платежей".
Во многом управляющие компании сетуют на русскую ментальность. "Основная задача управления — это снять головную боль с жильца,— говорит Константин Борисов.— Управленец должен быть и юристом, и техником, и понимать в качественной уборке. К сожалению, не все это понимают. Например, люди покупают дорогой автомобиль. Они приезжают на сервис, где им говорят, что обслуживание машины будет стоить {euro}50 в час. Владелец воспринимает это нормально. Он понимает, что за хороший автомобиль должен платить хорошие деньги. В сфере жилья такого понимания пока нет".
Оборотная сторона
В идеале управляющую компанию должны выбрать сами жильцы. "На деле это фактически навязанная услуга. У жильцов нет инструментов и власти, чтобы сменить управляющую компанию, если она их чем-то не устраивает. В теории и законодательно это возможно, но на практике практически неосуществимо. Хотя бы потому, что просто нереально собрать всех жильцов вместе",— говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлтеров. Если это клубный дом или жилье класса de luxe, то их владельцы, как правило, очень занятые люди — заниматься этим у них просто нет времени. "За исключением пенсионеров,— добавляет господин Апрелев.— А если это огромный жилой комплекс, то чтобы собрать всех жильцов, потребуется Дворец съездов какой-нибудь. Я считаю, что это большая социальная проблема".
На отсутствие "соборности" собственников жилья жалуются и сами управленцы. Юрий Грудин приводит пример: "Мы полгода пытались собрать жильцов одного элитного комплекса, чтобы утвердить тарифы. На один этот проект работал весь мой штат сотрудников. И все для того, чтобы подписать необходимые анкеты с указанными тарифами на оплату. Жильцы просто не могли собраться вместе".
Для крупных компаний и холдингов собственное управление объектами далеко не самая прибыльная статья, а гиганты управленческого бизнеса в этот молодой сегмент пока не стремятся. Современные управленцы охотнее берутся за коммерческие объекты (торговые площади, бизнес-центры, офисные здания), чем за жилищные проблемы. И это вполне объяснимо: во многом рентабельность проекта зависит от объема площадей и проблем с эксплуатацией. "Управляющая компания — это не нефтяная скважина. Здесь 10% прибыли — это просто праздник какой-то! — восклицает генеральный директор компании "Управление по эксплуатации и ремонту" Андрей Шаров.— Для сравнения: в коммерческой недвижимости рентабельность управления не ниже 30%".