От дачи до инвестиций: когда загородная недвижимость может принести до 40% годовых
Стиль Экспертное мнение
Рынок загородной недвижимости Петербурга переживает неоднозначный момент: спрос на коттеджи и таунхаусы стабилен, но при этом общее число сделок за 2024 год, по данным консалтингового агентства «Петербургская недвижимость», сократилось на 18%. По итогам первого квартала ситуация чуть изменилась в положительную сторону, отмечают участники рынка. Приобретая земельные участки под ИЖС или объекты недвижимости, покупатели пользуются рассрочками. Непосредственно для инвесторов «загородка» может стать отличным инструментом, считают эксперты. По словам директора по продажам MG Development Игоря Ахальцева, если сейчас вложиться в участок на старте возведения коттеджного поселка, а перепродать его, когда строительство будет подходить к концу (примерно через полтора-два года), то можно выручить свыше 40% годовых. Однако такая доходность зависит от многих факторов. На что обратить внимание, эксперт рассказал в интервью.
Фото: Maslov Group Development
Фото: MG Development
Фото: MG Development
Фото: MG Development
Как бы вы сегодня оценили рынок загородной недвижимости бизнес-класса в Петербурге и агломерации?
Этот сегмент меньше всего пострадал из-за высокой ключевой ставки, крайне дорогих ипотек и практически полного отсутствия льготных программ. Я не скажу, что его это совсем не затронуло, но показатели за первые четыре месяца 2025 года приближают нас к уровню 2023 года, когда большая часть сделок с недвижимостью проходила по льготным ипотечным программам. Безусловно, в настоящее время один из основных инструментов продаж — длительная рассрочка (в нашем случае на срок до трех лет).
Если говорить о трендах, то сегодня покупатель делает акцент на внутреннюю инфраструктуру и наполнение коттеджного поселка. Удивить просто наличием коммуникаций и КПП практически невозможно. Именно поэтому большая часть усилий тратится на разработку общественных пространств, зон отдыха и досуга для жителей поселков.
Например, в нашем объекте КП Lampolovo в Приозерском районе четко продумано внутреннее наполнение: асфальтированные дороги, променад с уличной мебелью, декоративные элементы, ландшафтный дизайн и уличное освещение. Въезд будет контролироваться на КПП, предусмотрены здание администрации, открытая автостоянка, детская и спортивная площадки. В коттеджном поселке будет выдержан единый стиль: при застройке должны будут выполняться правила, связанные с кровлей, фасадами и ограждением участков.
Какие локации считаются наиболее перспективными?
Традиционно первым и, наверное, самым важными критерием является близость к городу и время в пути до центра. В идеальных условиях оно должно составлять не более 60 минут, если это дом для постоянного проживания, и не более 80 минут — под дачу. Если рассматривать юг Санкт-Петербурга и Ленобласти, то я отдал бы предпочтение локациям вокруг Пушкина, Павловска и Петергофа.
Наш приоритет — север Ленинградской области, в их числе Приозерский, Выборгский, Всеволожский районы. Тут сходятся все необходимые покупательские факторы: близость к городу, удобная транспортная доступность и внешняя инфраструктура (магазины, школы, детские сады, медицинские учреждения, рестораны, спа), а также прекрасная картина с точки зрения экологии (большое количество водоемов и хвойных лесов).
Вернемся к примеру КП Lampolovo. Поселок расположен в двух минутах хода от заповедника «Долина реки Смородинки». На границе с поселком — большое количество ручьев и небольших лесных водопадов. В реке Смородинке любители рыбалки порадуют себя щукой и хариусом.
Какие типы загородной недвижимости наиболее востребованы?
Мы занимаемся земельными участками, и тут я с уверенностью могу сказать, что хороший и качественный продукт, безусловно, пользуется спросом, несмотря на все внешние факторы. Также мы видим большую перспективу на рынке таунхаусов в Петербурге и Ленобласти. В нашем регионе этот тип недвижимости до сих пор не получил заслуженного внимания, как, например, это произошло уже 15–20 лет назад в Москве и Московской области. Однако начинают появляться достойные и интересные проекты. Уверен, что таунхаусы при правильном позиционировании обязательно найдут своего покупателя, так как на самом деле такой формат жилья невероятно удобен. Наша компания также начинает работать над крупным проектом таунхаусов, в обозримом будущем представим этот проект рынку.
Почему загородная недвижимость сегодня может быть выгодной инвестицией?
Недвижимость традиционно была одним из самых надежных и консервативных вариантов для инвестиций во всем мире. Загородная — не исключение, однако для многих инвесторов пока еще этот рынок кажется сложным и не до конца понятным. Но если разобраться — нет ничего сложного.
Все прекрасно знают, как раньше покупались квартиры на этапе «котлована» и продавались в готовом или окологотовом виде. К сожалению, последние годы такая схема не работает из-за внедрения эскроу-счетов. Мы наблюдаем картину, когда новый ЖК на самом старте может стоить дороже, чем уже построенный по соседству.
Но вот в загородной недвижимости такая схема работает прекрасно: можно купить участок на старте возведения коттеджного поселка и перепродать в тот момент, когда строительство будет подходить к концу. По опыту средний срок таких инвестиций — от 18 до 24 месяцев. При этом доходность от таких вложений значительно превышает ту, что показывали новостройки, и на сегодняшний день цифры 30–40%, а иногда и 45% годовых — абсолютно реальны.
Какие риски связаны с такими вложениями?
Собственником земельного участка вы становитесь сразу после покупки, и при грамотной юридической проверке риск потери денег практически исключен. Однако следует помнить о двух важных вещах при выборе объекта. Во-первых, надежность застройщика и уверенность в том, что проект будет завершен. Во-вторых, правильный выбор земельного участка, чтобы в дальнейшем он действительно продался, а не дорожал только на бумаге.
На что обращать внимание при покупке загородной недвижимости с целью инвестиций?
Факторов много: локация, формат и класс коттеджного поселка, в котором вы хотите купить участок для дальнейшей перепродажи. Далеко не все проекты хорошо продаются: если купить землю в поселке без инфраструктуры, то перепродать ее будет крайне сложно. Ведь таких проектов сотни, и они мало чем друг от друга отличаются. Вы будете конкурировать с тысячами предложений на рынке. При этом в хороших и качественных коттеджных поселках без преувеличения стоит очередь на освободившиеся участки. Например, в нашем коттеджном поселке «История Парк» все участки давно проданы, люди активно строят дома, и у нас действительно есть лист ожидания клиентов, готовых купить участок сразу же, как кто-то из собственников решит его продать.
Также надо обращать внимание на надежность и репутацию девелопера, количество завершенных им проектов и их уровень. Есть риск того, что вам пообещают построить прекрасный поселок, вы купите участок, но, к сожалению, достроен он так и не будет или будет построено не совсем то, что вам обещали. В таком случае сильного прироста стоимости также не случится.
Также важные моменты — локация потенциального коттеджного поселка, окружение, водоемы, транспортная доступность и инфраструктура, наличие школы.
Безусловно, необходима полная грамотная юридическая проверка, так как на рынке загородной недвижимости и земельных участков, в частности, огромное количество подводных камней, о которых знают далеко не все.
Каковы сроки окупаемости загородной недвижимости?
Если говорить про сроки перепродажи земельного участка, то мы всегда закладываем срок в 24 месяца и во всех расчетах используем именно его. По нашему опыту, это средний цикл сделки. Безусловно, бывали случаи, когда участки перепродавались уже через три-четыре месяца, но это скорее исключение из правил, рассчитывать на такой исход не стоит. Пусть это будет приятным сюрпризом. 18–24 месяца — реальный срок, за который поселок будет достроен или будет находиться на завершающей стадии, основные работы по дорогам и коммуникациям уже будут проведены, соответственно, и рост цены на участок будет самым значительным. Целевая доходность — 70–100% за всю сделку.
Какие дополнительные расходы ждут инвестора?
К ним однозначно стоит отнести налог на прибыль (в зависимости от формы налогообложения инвестора, который может выступать как физическое лицо или ИП) и комиссию за перепродажу. В случае если вы не хотите заниматься перепродажей самостоятельно, то можно обратиться к девелоперу или к сторонним агентствам по недвижимости. Комиссия за их услуги будет составлять в районе 3%.
Нюансы про коммуникации важно уточнить у девелопера на самом старте. Например, во всех наших поселках нет абсолютно никаких «инфраструктурных платежей», «дополнительных взносов за коммуникации». Но на рынке подобная история встречается достаточно часто, когда вы купили участок, а потом оказывается, что за подведение коммуникаций необходимо заплатить круглую сумму — до 1,5 млн рублей. Разумеется, в таком случае ни о каких инвестициях и доходности говорить уже не приходится.
Каковы прогнозы по росту цен на загородную недвижимость?
По нашей оценке, рынок качественных проектов, которых не так и много, продолжит расти на 15–20% в год. После снижения ключевой ставки, а рано или поздно это точно произойдет, сыграет фактор отложенного спроса, и клиенты, которые уже третий год не могут купить недвижимость только из-за высоких ставок по ипотеке, выйдут на рынок. В этот момент мы увидим резкий скачок цен до 30%.
Насколько востребована аренда загородной недвижимости?
Это отдельная и крайне интересная тема. Если в двух словах, то на рынке аренды загородной недвижимости сейчас происходит бум, а спрос на качественные дома сильно превышает предложение. При этом стоимость такой аренды не перестает расти. Например, на сегодняшний день в Ленобласти новый современный дом с двумя-тремя спальнями в хорошем поселке будет стоить не менее 150 тыс. рублей в месяц, при этом в сезон (с апреля по сентябрь) предложений просто будет не найти. Также продолжает пользоваться популярностью и краткосрочная (посуточная) аренда загородных домов, но надо понимать, что такой вид сдачи — это отдельная работа со своими нюансами, и к пассивному доходу она отношения не имеет.