Инвесторам предлагают отВЕДАть бизнес центр

Актив семьи основателя холдинга «Веда» Кирилла Рагозина — бизнес-центр класса А на Петроградской набережной, д. 20, лит. А, Veda House — выставлен на продажу за 4,3 млрд рублей. Купить предлагается 100% долю юрлица ЗАО «Веда-Система», владеющего зданием бизнес-центра площадью 19,7 тыс. кв. м. Эксперты называют цену продажи адекватной, но с учетом значительного объема неарендопригодных площадей на объекте они предполагают, что цена продажи завышена. Новому собственнику придется хорошо вложиться в здание для повышения эффективности арендного бизнеса, предупреждают участники рынка.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Появление объявления о продаже на Avito 20 мая заметил корреспондент «Ъ-СПб». В предложении говорится о продаже юридического лица и о том, что «бизнес-центр продается целиком вместе с арендаторами». Из сведений ЕГРН следует, что собственником объекта выступает ЗАО «Веда-Система». Брокером сделки выступает консалтинговая компания Nikoliers. Как уточнила Дарья Тихонова, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers, на данный момент БЦ заполнен арендаторами полностью.

«Собственник Veda House после долгого владения активом завершает инвестиционный цикл и выходит из проекта»,— отмечает представитель брокера. По данным Nikoliers, в центральной части Петербурга почти отсутствуют свободные офисные площади: по итогам первого квартала 2025 года уровень вакантных площадей в Петроградском районе города составил 1,6% (7,6 тыс. кв. м) от общего стока, причем объекты крупного объема (от 1 тыс. кв. м) на рынке — единичны. Эксперты Nikoliers прогнозируют, что в этом году уровень вакансии в бизнес-центрах класса А останется на достаточно низкой отметке в 2,3%. «На этом фоне Veda House — уникальное предложение престижного актива в исторической части города с потенциалом роста стоимости»,— считают в Nikoliers.

Согласно данным ЕГРЮЛ, ЗАО «Веда-Система» зарегистрировано в Санкт-Петербурге с 16 января 2001 года. Сведения об учредителях компании в настоящее время скрыты. Эту компанию ранее связывали с семьей покойного бизнесмена, основателя холдинга «Веда» Кирилла Рагозина. Генеральный директор ЗАО Даниил Смолеха является также руководителем ООО «Веда Система», учрежденного родственниками господина Рагозина: матерью Тамарой Рагозиной, супругой Анастасией Рагозиной и сыном Даниилом. Юридические адреса обеих компаний на Петроградской набережной, дом 20, лит. А, совпадают. Судя по всему, ООО «Веда Система» управляет предприятием общественного питания Eda V Eda, расположенным в здании БЦ.

«Веда» была основана Кириллом Рагозиным в 1996 году как производитель алкогольной продукции. К 2005 году компания стала многопрофильным холдингом, объединившим два завода по производству водки в Ленобласти и Саранске, проект ТРК на месте «ямы» на Лиговском проспекте (где сегодня расположен ТРЦ «Галерея»), здание общежития на Мытнинской набережной и проект делового комплекса Veda House. Внезапная смерть бизнесмена в 2005 году (господин Рагозин погиб, провалившись под лед во время катания на снегоходе по Финскому заливу) стала началом сворачивания деятельности холдинга.

Как писали СМИ, спустя месяц после смерти Рагозина неожиданно появился еще один собственник холдинга — Александр Матт, которому на тот момент принадлежало около 30% акций в ЗАО «Веда» и 51% в производителе слабоалкогольных напитков в Мордовии ООО «Веда». Вместе с наследниками Рагозина господин Матт намеревался продолжить все проекты покойного основателя холдинга. Но в итоге «Веда» отказалась от всех проектов и распродала девелоперские непрофильные активы, кроме бизнес-центра на Петроградской набережной.

Что касается алкогольного бизнеса «Веды», в 2008 году была остановлена работа двух заводов «Веда» в Ленобласти и Саранске. Летом 2011 года завод в Ленобласти приобрело ООО «Премиум Спиритс» Дмитрия Раутбарта, который сегодня является совладельцем ООО «Компания "Спецалкоторг"». Сегодня бренд водки Veda принадлежит вдове Кирилла Рагозина Анастасии Рагозиной через ООО «Веда-Групп».

Как рассказали участники рынка, собственнику ЗАО «Веда-Система» принадлежит еще один небольшой офисный центр на ул. Чапаева, 9. Собирается ли владелец продавать и этот объект, пока не уточняется.

Партнер, директор департамента офисной недвижимости компании Maris Елена Кашунцова полагает, что в пересчете на квадратный метр стоимость продажи БЦ Veda House выглядит вполне адекватно. «Но, как мы знаем, это здание имеет не очень эффективную полезную площадь, потому что в общую площадь включены подземная парковка, большой атриум (1,5 тыс. кв. м), теннисные корты, которые отнимают приличную долю площади. С учетом этого цена квадратного метра становится выше в полтора раза»,— дает оценку эксперт.

По словам госпожи Кашунцовой, объектом скорее заинтересуется конечный покупатель, чем инвестор, но в любом случае новый собственник должен быть готов к значительным затратам — чтобы подготовить здание под себя или повысить его арендную доходность. Сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин называет лот интересным, учитывая, что в Петроградском районе редко строятся новые бизнес-центры, а значительная часть предложения представлена устаревшими объектами. «Здание находится в престижной локации с видом на воду, развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. При этом в здании довольно много открытых пространств, что снижает эффективность использования площадей. Цена выглядит привлекательной для инвесторов, но при высокой ключевой ставке круг потенциальных покупателей будет ограничен»,— согласен с коллегой господин Заглумин.

Ставки аренды в данном БЦ игроки рынка оценивают в 1800–3000 рублей за «квадрат» в месяц. Представитель Bright Rich | CORFAC International отмечает, что это самая востребованная локация у арендаторов, на долю которой в первом квартале 2025 года приходилось 13% в структуре спроса. Самым крупным арендатором офисного здания, по сведениям ЕГРН, является «Газпром газомоторное топливо», занимающий здесь, по неуточненным данным, 6 тыс. кв. м. Консультанты сомневаются, что в приобретении объекта заинтересованы его нынешние арендаторы.

Причиной продажи, по мнению эксперта Maris, может быть то, что здание со стеклянными фасадами, атриумом, кортами — достаточно дорого в обслуживании, а ставки аренды в нем средние. «Здесь, возможно, нет стабильного прибыльного потока. Собственник, может, уже получал предложения о продаже объекта, а сейчас созрел для этого, потому что вести арендный бизнес и эксплуатировать здание становится трудно»,— рассуждает госпожа Кашунцова.

Возможно, бизнес-центр сможет привлечь конечных пользователей, для которых сроки окупаемости не так важны, добавляет господин Заглумин. На первом этапе они могут использовать часть площадей под собственный офис, а по мере роста бизнеса и расширения штата занять здание целиком. Андрей Амосов, старший директор, руководитель офиса CMWP в Санкт-Петербурге, также подчеркивает, что БЦ расположен в хорошей локации, всегда востребованной клиентами. «Стоимость, на мой взгляд, плюс-минус в рынке, но если речь идет о продаже объекта недвижимости. Здесь же продается юрлицо, и надо понимать, какие обязательства могут быть связаны с этим юрлицом. Уверен, что на этот объект будут интересанты»,— заключает он.

Рынок аренды и продажи офисной недвижимости в настоящее время очень активен, констатирует Станислав Бибик, партнер NF Group: «Нового предложения практически нет, а стабильный спрос на офисные помещения Петербурга вымывает свободные блоки. Благодаря благоприятной рыночной конъюнктуре данный актив может стоить до 3–3,5 млрд рублей. Цена в 4,3 млрд видится завышенной»,— резюмирует эксперт.

Александра Тен, Татьяна Титаева