Недвижимость
Посулы риэлтеров хороши только сегодня
На московском квартирном рынке в последние недели сложилась беспрецедентная ситуация — цены на жилье стабилизировались. Это привело к значительному замедлению оборотов риэлтерских фирм: квартиры стали задерживаться в каталогах по нескольку месяцев. Многие фирмы, испытывая дефицит оборотных средств, вынуждены искать новые источники их пополнения — привлекать свободные средства населения и организаций.
Ссылаясь на "непоколебимую" прибыльность операций с недвижимостью, риэлтеры обещают весьма высокие проценты по вкладам ("Реском" — до 300% в год, "Вавилон" — 80% годовых в валюте). Однако сделанные экспертами Ъ расчеты свидетельствуют: в нынешних условиях обещанные проценты вполне реальны, и 300% годовых, предлагаемые "Рескомом", даже можно считать заниженными, но в долгосрочной перспективе способность фирм обеспечить вкладчикам обещанную прибыль представляется сомнительной.
Кризис рынка
Начиная с ноября прошлого года валютные цены на квартиры стабильно росли на 5-8% ежемесячно. Серия скачков курса доллара в начале года заставила расти цен: спасаясь от обесценивающихся рублей, бизнесмены усиленно скупали недвижимость, и к середине февраля средняя стоимость 1 м2 площади московской квартиры составила $920 против $720 в январе. Сильнее всего выросли цены на большие престижные квартиры — стоимость 1 м2 такой квартиры достигла к началу марта $1000. Затем рост цен резко замедлился, упершись в потолок спроса, — и сделки с четырех-пятикомнатными квартирами просто прекратились.
Для риэлтерских фирм это стало довольно неприятным сюрпризом: большие квартиры составляли существенную часть их оборота. Паралич этой части бизнеса привел к кризису оборотных средств у ряда риэлтеров: значительная доля денег оказалось "замороженной" в непроданных квартирах.
В этих условиях некоторые фирмы смирились с неизбежностью потери части прибыли и объявили о снижении цен на такие квартиры. Инициатором подобной практики выступила S. I. Realty, начавшая продажи больших квартир по практически демпинговым ценам — $850 за 1 м2.
Другие же фирмы решили дождаться улучшения конъюнктуры, а трудные времена пережить за счет привлечения дополнительных средств со стороны. Поскольку операции с недвижимостью до последнего времени приносили риэлтерам весьма высокие прибыли — по 30% в месяц и более, проценты по депозитам тоже обещаются беспрецедентные — до 300% годовых.
Эксперты Ъ и попытались оценить реальность получения риэлтерскими фирмами прибыли, достаточной для выплаты столь высоких процентов, и, соответственно, — целесообразность таких инвестиций для самих вкладчиков.
Откуда возьмутся эти прибыли
Больше всего сомнений вызывала возможность выплаты 80% годовых в валюте, обещанных фирмой "Вавилон". Однако расчеты показали: такие проценты реальны — но лишь при сохранении нынешних условий. Судите сами. За первые три месяца этого года курс доллара вырос на 45%, значит, прибыль от вложения рублей в покупку долларов составляет 440% годовых. С учетом обещанных 80% общая прибыль вкладчика в рублях должна составить 792% — цифра большая, но при работе с недвижимостью вполне возможная.
Это легко проверить. Одним из наиболее прибыльных видов деятельности для торговцев недвижимостью до последнего времени было расселение коммуналок. В прошлом году каждая такая операция приносила риэлтерам до 100% прибыли. Несмотря на то что сегодня эффективность этого бизнеса снизилась в три раза — до 25-35% с каждой квартиры, он все еще сохраняет привлекательность для риэлтеров: все-таки это 1500% годовых.
Однако перспективы этого бизнеса не столь радужны — просторные, поросшие недвижимостью луга, на которых вольготно было пастись риэлтерам, скудеют. Причины снижения прибыльности — возросшие запросы владельцев комнат в коммуналках, подорожание используемых под расселение однокомнатных квартир, а также падение цен на большие квартиры (в которые превращаются расселенные коммуналки). Весьма важно, что уже сегодня средняя стоимость 1 м2 площади однокомнатных квартир достигает $800 — напомним, что S.I.Realty предлагает большие квартиры лишь немногим дороже.
Сохранить прибыли риэлтеры смогут только в том случае, если будут использовать для расселения квартиры на отдаленных окраинах, где цены пока намного ниже — $600 за 1 м2. Но если сегодняшний темп роста цен на однокомнатные квартиры (19% за три месяца) сохранится, то уже очень скоро (к концу второго квартала) маржа риэлтеров сократится до $86 за 1 м2, а к осени исчезнет вовсе. Рассчитывать на дивиденды инвесторам, разумеется, не придется.
Мало шансов обеспечить 80% валютной прибыли вкладчикам и за счет перепродажи муниципального жилья. Пока еще этот вид бизнеса, как и расселение коммуналок, приносит риэлтерам значительную прибыль. Расчеты здесь просты. Еженедельный рост цен на муниципальное жилье составляет 10-15%. Можно скупать квартиры и перепродавать их уже через неделю с прибылью 7-12%. А если квартиры на аукционе покупаются оптом, фирма получает возможность сэкономить на разнице оптовых и розничных цен 70-100 тыс. руб.за 1 м2. При непрерывной организации процесса такие операции приносят дилерам около 30% прибыли ежемесячно, то есть более 1500% годовых. Кроме того, рост цен на муниципальное жилье нивелируется опережающим ростом курса доллара. За три первых месяца этого года аукционные цены на муниципальные квартиры выросли примерно на 30%, а доллар — на 45%. Таким образом, возможность получения прибыли на дилерских операциях не только не уменьшилась, но и, наоборот, возросла.
Следует, однако, помнить, что одновременно рост курса "съедает" реальную прибыль от продажи квартир за рубли. Мало того, маркетинговые исследования, проведенных риэлтерскими фирмами, говорят о том, что для покупателей все большее значение приобретает не столько качество жилья, сколько его относительно низкая стоимость. В связи с этим, согласно прогнозам специалистов, цены спроса на типовые квартиры к концу года вырастут только на 20%. Замедление роста цен при этом составит 2-3% в месяц при одновременном подорожании муниципальных квартир на 20-25%. Сокращение прибылей в этом случае составит 8-10% ежемесячно, а годовая прибыль может опуститься до уровня всего лишь 715%. Выплата инвесторам 80% годовых в валюте может весьма и весьма затрудниться.
Теперь посмотрим, что происходит на рынке престижных квартир. Здесь сложилась парадоксальная ситуация: цены муниципальных аукционов уже в ряде случаев превышают цены продаж риэлтерских фирм. Когда в середине марта на аукцион в Москве были выставлены квартиры на Ленинградском проспекте и улице Грановского, их цена составила 1100 тыс. руб. ($1690 по текущему курсу) за 1 м2. Цены на аналогичные квартиры у риэлтеров держались на уровне $1000-1100. Потом аукционные цены несколько снизились, а доллар подрос, так что на аукционе 9 апреля единственная проданная квартира на Ленинградском проспекте обошлась покупателю "всего" в $1190 за 1 м2. Вероятнее всего, цены на престижные квартиры как на аукционах, так и у риэлтеров в ближайшем будущем стабилизируются на уровне около $1100 за 1 м2 — и дилерские операции с ними станут невозможны.
Не слишком украшает общую картину и ситуация с продажей частных квартир за рубли с выплатой продавцу валютного эквивалента. Это наиболее распространенная сейчас дилерская операция с частными квартирами: рублевое предложение квартир, особенно в престижных районах, стабильно сокращалось с октября прошлого года на 15-25% в месяц и сегодня практически отсутствует. По сложившейся практике цена, которую хочет получить продавец, увеличивается на 20% комиссионных риэлтера, затем переводится в рубли по текущему курсу плюс 10-15% на конвертацию и еще 10-15% "рискового" запаса. Подобные операции приносят риэлтерам до 25% ежемесячной прибыли, то есть более 1000% в год. Однако из-за отсутствия постоянных покупателей и продавцов квартир подобные сделки, как правило, требуют значительных затрат времени, что приводит к снижению оборотов.
Господа, а стоит ли?
Приведенные расчеты показывают, что обещанные фирмами проценты по вкладам реальны лишь для условий сегодняшних. В долгосрочной перспективе, если прогнозы специалистов сбудутся, сегменты рынка недвижимости, приносящие сейчас наибольшие доходы риэлтерам, могут просто исчезнуть.
Улучшение конъюнктуры возможно при увеличении валютного спроса на квартиры, однако признаков этого пока не видно. Скорее наоборот: постоянное сокращение предложения валюты на биржах, растущая кредитно-денежная эмиссия и высокие темпы инфляции делают покупку недвижимости за СКВ все менее привлекательной для инвесторов, а эффективных способов стимулирования спроса без снижения цен и, соответственно, прибылей риэлтеры пока не придумали.
Впрочем, если даже пессимистические прогнозы экспертов Ъ не подтвердятся, и риэлтерские фирмы действительно выплатят своим вкладчикам обещанные проценты, радоваться инвесторам особенно не стоит. Дело тут в том, что есть возможности гораздо более эффективного вложения свободных капиталов.
Например, покупка валюты уже в прошлом году принесла инвесторам около 850% прибыли. Операции с ценными бумагами пока менее прибыльны, но и они могли обеспечить грамотным инвесторам по 300-400% годовых (см. Ъ #11, стр. 16-17). Покупка инфляционно стойких товаров также способна принести большую прибыль — цены на автомобили, например, растут в среднем на 3-5% в неделю, то есть эффективность таких инвестиций составит 600-700% в год. Заметим, автомобили и валюта — высоколиквидные активы, значит риск инвестирования в них попросту отсутствует.
Даже размещение свободных средств на банковских депозитах может принести инвесторам сравнимую с предлагаемой риэлтерами прибыль при полной надежности вклада. За первый квартал этого года ставки банковских депозитов увеличилась на 55 пунктов — с 85 до 140% годовых. При сохранении этой динамики — а эксперименты ЦБ со ставкой рефинансирования свидетельствуют в пользу этого — получится вот что. Вложив сегодня 100 рублей на три месяца, в июле инвестор получит 125, а ставка депозита составит к тому времени 210%. Повторив вложение, в октябре можно будет получить 157,5 рублей. Снова вложив эти деньги при ставке депозита, выросшей до 315%, в январе следующего года инвестор получит 182 рубля. Поскольку ставка депозита к тому времени составит 440%, то совершив последнее вложение, инвестор получит через год 302 рубля 76 копеек, то есть 202,76% годовых. Конечно это меньше, чем предлагают риэлтеры, но ведь это банки — с их высокой надежностью и порядком. А порядок, как известно, бьет класс — не только в спорте, но и на денежном рынке.
МАКСИМ Ъ-РУБЧЕНКО, АНДРЕЙ Ъ-ШМАРОВ
На московском квартирном рынке в последние недели сложилась беспрецедентная ситуация — цены на жилье стабилизировались. Это привело к значительному замедлению оборотов риэлтерских фирм: квартиры стали задерживаться в каталогах по нескольку месяцев. Многие фирмы, испытывая дефицит оборотных средств, вынуждены искать новые источники их пополнения — привлекать свободные средства населения и организаций.
Ссылаясь на "непоколебимую" прибыльность операций с недвижимостью, риэлтеры обещают весьма высокие проценты по вкладам ("Реском" — до 300% в год, "Вавилон" — 80% годовых в валюте). Однако сделанные экспертами Ъ расчеты свидетельствуют: в нынешних условиях обещанные проценты вполне реальны, и 300% годовых, предлагаемые "Рескомом", даже можно считать заниженными, но в долгосрочной перспективе способность фирм обеспечить вкладчикам обещанную прибыль представляется сомнительной.
Кризис рынка
Начиная с ноября прошлого года валютные цены на квартиры стабильно росли на 5-8% ежемесячно. Серия скачков курса доллара в начале года заставила расти цен: спасаясь от обесценивающихся рублей, бизнесмены усиленно скупали недвижимость, и к середине февраля средняя стоимость 1 м2 площади московской квартиры составила $920 против $720 в январе. Сильнее всего выросли цены на большие престижные квартиры — стоимость 1 м2 такой квартиры достигла к началу марта $1000. Затем рост цен резко замедлился, упершись в потолок спроса, — и сделки с четырех-пятикомнатными квартирами просто прекратились.
Для риэлтерских фирм это стало довольно неприятным сюрпризом: большие квартиры составляли существенную часть их оборота. Паралич этой части бизнеса привел к кризису оборотных средств у ряда риэлтеров: значительная доля денег оказалось "замороженной" в непроданных квартирах.
В этих условиях некоторые фирмы смирились с неизбежностью потери части прибыли и объявили о снижении цен на такие квартиры. Инициатором подобной практики выступила S. I. Realty, начавшая продажи больших квартир по практически демпинговым ценам — $850 за 1 м2.
Другие же фирмы решили дождаться улучшения конъюнктуры, а трудные времена пережить за счет привлечения дополнительных средств со стороны. Поскольку операции с недвижимостью до последнего времени приносили риэлтерам весьма высокие прибыли — по 30% в месяц и более, проценты по депозитам тоже обещаются беспрецедентные — до 300% годовых.
Эксперты Ъ и попытались оценить реальность получения риэлтерскими фирмами прибыли, достаточной для выплаты столь высоких процентов, и, соответственно, — целесообразность таких инвестиций для самих вкладчиков.
Откуда возьмутся эти прибыли
Больше всего сомнений вызывала возможность выплаты 80% годовых в валюте, обещанных фирмой "Вавилон". Однако расчеты показали: такие проценты реальны — но лишь при сохранении нынешних условий. Судите сами. За первые три месяца этого года курс доллара вырос на 45%, значит, прибыль от вложения рублей в покупку долларов составляет 440% годовых. С учетом обещанных 80% общая прибыль вкладчика в рублях должна составить 792% — цифра большая, но при работе с недвижимостью вполне возможная.
Это легко проверить. Одним из наиболее прибыльных видов деятельности для торговцев недвижимостью до последнего времени было расселение коммуналок. В прошлом году каждая такая операция приносила риэлтерам до 100% прибыли. Несмотря на то что сегодня эффективность этого бизнеса снизилась в три раза — до 25-35% с каждой квартиры, он все еще сохраняет привлекательность для риэлтеров: все-таки это 1500% годовых.
Однако перспективы этого бизнеса не столь радужны — просторные, поросшие недвижимостью луга, на которых вольготно было пастись риэлтерам, скудеют. Причины снижения прибыльности — возросшие запросы владельцев комнат в коммуналках, подорожание используемых под расселение однокомнатных квартир, а также падение цен на большие квартиры (в которые превращаются расселенные коммуналки). Весьма важно, что уже сегодня средняя стоимость 1 м2 площади однокомнатных квартир достигает $800 — напомним, что S.I.Realty предлагает большие квартиры лишь немногим дороже.
Сохранить прибыли риэлтеры смогут только в том случае, если будут использовать для расселения квартиры на отдаленных окраинах, где цены пока намного ниже — $600 за 1 м2. Но если сегодняшний темп роста цен на однокомнатные квартиры (19% за три месяца) сохранится, то уже очень скоро (к концу второго квартала) маржа риэлтеров сократится до $86 за 1 м2, а к осени исчезнет вовсе. Рассчитывать на дивиденды инвесторам, разумеется, не придется.
Мало шансов обеспечить 80% валютной прибыли вкладчикам и за счет перепродажи муниципального жилья. Пока еще этот вид бизнеса, как и расселение коммуналок, приносит риэлтерам значительную прибыль. Расчеты здесь просты. Еженедельный рост цен на муниципальное жилье составляет 10-15%. Можно скупать квартиры и перепродавать их уже через неделю с прибылью 7-12%. А если квартиры на аукционе покупаются оптом, фирма получает возможность сэкономить на разнице оптовых и розничных цен 70-100 тыс. руб.за 1 м2. При непрерывной организации процесса такие операции приносят дилерам около 30% прибыли ежемесячно, то есть более 1500% годовых. Кроме того, рост цен на муниципальное жилье нивелируется опережающим ростом курса доллара. За три первых месяца этого года аукционные цены на муниципальные квартиры выросли примерно на 30%, а доллар — на 45%. Таким образом, возможность получения прибыли на дилерских операциях не только не уменьшилась, но и, наоборот, возросла.
Следует, однако, помнить, что одновременно рост курса "съедает" реальную прибыль от продажи квартир за рубли. Мало того, маркетинговые исследования, проведенных риэлтерскими фирмами, говорят о том, что для покупателей все большее значение приобретает не столько качество жилья, сколько его относительно низкая стоимость. В связи с этим, согласно прогнозам специалистов, цены спроса на типовые квартиры к концу года вырастут только на 20%. Замедление роста цен при этом составит 2-3% в месяц при одновременном подорожании муниципальных квартир на 20-25%. Сокращение прибылей в этом случае составит 8-10% ежемесячно, а годовая прибыль может опуститься до уровня всего лишь 715%. Выплата инвесторам 80% годовых в валюте может весьма и весьма затрудниться.
Теперь посмотрим, что происходит на рынке престижных квартир. Здесь сложилась парадоксальная ситуация: цены муниципальных аукционов уже в ряде случаев превышают цены продаж риэлтерских фирм. Когда в середине марта на аукцион в Москве были выставлены квартиры на Ленинградском проспекте и улице Грановского, их цена составила 1100 тыс. руб. ($1690 по текущему курсу) за 1 м2. Цены на аналогичные квартиры у риэлтеров держались на уровне $1000-1100. Потом аукционные цены несколько снизились, а доллар подрос, так что на аукционе 9 апреля единственная проданная квартира на Ленинградском проспекте обошлась покупателю "всего" в $1190 за 1 м2. Вероятнее всего, цены на престижные квартиры как на аукционах, так и у риэлтеров в ближайшем будущем стабилизируются на уровне около $1100 за 1 м2 — и дилерские операции с ними станут невозможны.
Не слишком украшает общую картину и ситуация с продажей частных квартир за рубли с выплатой продавцу валютного эквивалента. Это наиболее распространенная сейчас дилерская операция с частными квартирами: рублевое предложение квартир, особенно в престижных районах, стабильно сокращалось с октября прошлого года на 15-25% в месяц и сегодня практически отсутствует. По сложившейся практике цена, которую хочет получить продавец, увеличивается на 20% комиссионных риэлтера, затем переводится в рубли по текущему курсу плюс 10-15% на конвертацию и еще 10-15% "рискового" запаса. Подобные операции приносят риэлтерам до 25% ежемесячной прибыли, то есть более 1000% в год. Однако из-за отсутствия постоянных покупателей и продавцов квартир подобные сделки, как правило, требуют значительных затрат времени, что приводит к снижению оборотов.
Господа, а стоит ли?
Приведенные расчеты показывают, что обещанные фирмами проценты по вкладам реальны лишь для условий сегодняшних. В долгосрочной перспективе, если прогнозы специалистов сбудутся, сегменты рынка недвижимости, приносящие сейчас наибольшие доходы риэлтерам, могут просто исчезнуть.
Улучшение конъюнктуры возможно при увеличении валютного спроса на квартиры, однако признаков этого пока не видно. Скорее наоборот: постоянное сокращение предложения валюты на биржах, растущая кредитно-денежная эмиссия и высокие темпы инфляции делают покупку недвижимости за СКВ все менее привлекательной для инвесторов, а эффективных способов стимулирования спроса без снижения цен и, соответственно, прибылей риэлтеры пока не придумали.
Впрочем, если даже пессимистические прогнозы экспертов Ъ не подтвердятся, и риэлтерские фирмы действительно выплатят своим вкладчикам обещанные проценты, радоваться инвесторам особенно не стоит. Дело тут в том, что есть возможности гораздо более эффективного вложения свободных капиталов.
Например, покупка валюты уже в прошлом году принесла инвесторам около 850% прибыли. Операции с ценными бумагами пока менее прибыльны, но и они могли обеспечить грамотным инвесторам по 300-400% годовых (см. Ъ #11, стр. 16-17). Покупка инфляционно стойких товаров также способна принести большую прибыль — цены на автомобили, например, растут в среднем на 3-5% в неделю, то есть эффективность таких инвестиций составит 600-700% в год. Заметим, автомобили и валюта — высоколиквидные активы, значит риск инвестирования в них попросту отсутствует.
Даже размещение свободных средств на банковских депозитах может принести инвесторам сравнимую с предлагаемой риэлтерами прибыль при полной надежности вклада. За первый квартал этого года ставки банковских депозитов увеличилась на 55 пунктов — с 85 до 140% годовых. При сохранении этой динамики — а эксперименты ЦБ со ставкой рефинансирования свидетельствуют в пользу этого — получится вот что. Вложив сегодня 100 рублей на три месяца, в июле инвестор получит 125, а ставка депозита составит к тому времени 210%. Повторив вложение, в октябре можно будет получить 157,5 рублей. Снова вложив эти деньги при ставке депозита, выросшей до 315%, в январе следующего года инвестор получит 182 рубля. Поскольку ставка депозита к тому времени составит 440%, то совершив последнее вложение, инвестор получит через год 302 рубля 76 копеек, то есть 202,76% годовых. Конечно это меньше, чем предлагают риэлтеры, но ведь это банки — с их высокой надежностью и порядком. А порядок, как известно, бьет класс — не только в спорте, но и на денежном рынке.
МАКСИМ Ъ-РУБЧЕНКО, АНДРЕЙ Ъ-ШМАРОВ