Просрочка идет с молотка
Сколько стоят залоговые квартиры у банков
Просроченная задолженность по ипотеке в России растет, и нередко из-за дефолта заемщиков банки выставляют квартиры на торги. Цена на такое жилье зависит от множества факторов и иногда бывает ниже рыночной. Однако покупатели могут столкнуться с юридическими сложностями при оформлении собственности.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Залоговое покупают все чаще
По данным Объединенного кредитного бюро, на протяжении 2023 года уровень просроченной задолженности сроком 30–90 дней в портфеле без дефолта в сегменте ипотеки составлял 0,2%. С июня по декабрь 2024 года показатель поднялся до 0,3% и продолжил расти: в первом квартале текущего года он составил уже 0,4%, констатируют опрошенные «Ъ-Недвижимостью» эксперты. «Сейчас на банковском рынке резко ухудшилось качество обслуживания кредитов. Накопление кредитного риска происходило в течение всего 2024 года, и пик его реализации с выходом в просроченную задолженность и дефолты приходится на текущий момент. Эта тенденция коснулась и ипотечных кредитов»,— говорит генеральный директор Объединенного кредитного бюро Михаил Алексин.
По закону банк-кредитор вправе изъять ипотечное жилье у владельца при просрочке по платежам, если она превышает три месяца и составляет более 5% от стоимости объекта. Порядок реализации залогового имущества в России прописан в ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». «Заложенное по договору об ипотеке имущество, на которое обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе регулируется статьями 447–449 ГК РФ. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену»,— уточняет директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.
Россияне все чаще покупают недвижимость, транспорт и другое имущество на банкротных торгах, спрос на такое имущество растет, говорят эксперты.
По данным аналитиков Portal DA, объем таких сделок в 2024 году составил 20 млрд руб.— это на 7% больше, чем в 2023 году (18,7 млрд руб.). Средний чек за год вырос на 27%, до 29,9 млн руб. Самым востребованным имуществом на банкротных торгах в 2024 году стала коммерческая недвижимость: общая сумма сделок в этой категории превысила 8,3 млрд руб. Интерес к жилой недвижимости тоже был высок: физические и юридические лица заключили сделок на 3 млрд руб., говорит старший управляющий директор, начальник Управления принудительного взыскания и банкротства Сбербанка Евгений Акимов.
Банк уполномочен продавать
Крупные банки, такие как ВТБ, Газпромбанк, Cовкомбанк, сначала продают имущество на аукционных торгах, а если это не удалось, реализуют объекты на своих площадках, расположенных на корпоративных сайтах. Таким способом продают банки не только квартиры, но и участки, санатории и небольшие предприятия.
На сайте ВТБ представлено десять квартир в Москве и области, Санкт-Петербурге и других крупных городах.
Например, за 28 млн руб. можно купить квартиру площадью 128 кв. м на Новогиреевской улице.
За 27 млн руб. продается квартира площадью 81 кв. м в сталинке на улице Марии Ульяновой. Можно на банковских площадках найти квартиры и в других российских городах. Так, на сайте Совкомбанка есть информация о продаже в Твери двухкомнатной квартиры площадью 48 кв. м за 5,2 млн руб. или двухкомнатной квартиры площадью 35 кв. м в городе Пыть-Ях (ХМАО) за 3,2 млн руб. На сайте Газпромбанка реализуется жилая недвижимость от комнаты в деревне в Лотошинском районе Подмосковья до просторной трехкомнатной квартиры на улице 1812 года в Москве за 27 млн руб. В этих банках не ответили оперативно на запрос «Ъ-Недвижимости»
Обычно торги проходят в открытой форме. Участвовать в них может любой желающий, подавший заявку и внесший задаток. В день торгов участники заходят на электронную площадку и делают ставки на аукционе. Претендент, предложивший максимальную цену, выигрывает торги и заключает договор купли-продажи имущества. Продолжительность аукциона зависит от сложности и количества участников, добавляют в Сбербанке. Подготовка к аукциону занимает около месяца, а сами торги длятся от нескольких дней до нескольких недель. «В том случае, если имущество не было реализовано в процедуре торгов на электронной торговой площадке, банк принимает это имущество себе на баланс и продает его через сервис “Аукцион” на Portal DA. Интересант может сделать ставку по начальной цене лота, и тогда запускается аукцион между участниками либо можно выкупить интересующий объект по блиц-цене — в этом случае начинается период ожидания, не превышающий 48 часов. Если в это время не будет других ставок, то участник, предложивший блиц-цену, признается победителем и банк с ним заключает договор купли-продажи»,— говорит Евгений Акимов.
Лиха цена начала
Стоимость квартиры зависит от локации и качества отделки, также на нее влияют «размер дисконта относительно рынка, «простота» вступления во владение объектом (отсутствие проживающих и прописанных лиц, в том числе и несовершеннолетних)», отмечает заместитель генерального директора РАД Григорий Начинкин.
Продажная цена залоговой квартиры обычно ниже рыночной, а вот финальная может быть разной.
«В зависимости от стартовой цены и качества лота рост стоимости может доходить до 50%. В среднем рост составляет около 30%»,— говорит управляющий партнер девелоперской компании Stenoy Илья Фролов.
В процессе торгов цена может измениться в любую сторону, иногда ликвидные объекты уходят с дисконтом. Например, на полмиллиона рублей дороже по итогам торгов продалась квартира площадью 63,2 кв. м в городе Энгельсе (Саратовская область): вначале за нее предлагали 1,9 млн руб., итоговая стоимость была на уровне 2,5 млн руб. Квартиру 80 кв. м Санкт-Петербурге на улице Жуковского изначально продавали более чем за 17 млн руб., но в итоге дисконт составил 2 млн руб. (данные РАД). Так бывает, например, если интересантов на лот немного. «Банкам невыгодно держать на балансе непрофильный актив. Поэтому залоговую недвижимость иногда можно купить на аукционе по цене ниже рынка, но не более чем на 10%. Впрочем, бывают и ситуации, когда стоимость в процессе аукциона разгоняется и оказывается в итоге выше рынка»,— говорит Светлана Опрышко.
Зачастую большое количество участников торгов и низкая стартовая цена увеличивают финальную цену практически до рыночной, говорят другие эксперты.
«В октябре 2024 года на торгах продавалась евро-двухкомнатная квартира в ТиНАО площадью 39 кв. м. Стартовая цена лота — 7,3 млн руб. В результате торгов цена поднялась до 9,2 млн руб. Экономия покупателя по сравнению с рыночной стоимостью составила 1,1 млн руб. В этом случае сделка была выгодной для покупателя»,— приводит пример управляющий партнер девелоперской компании STENOY Илья Фролов.
Плюсы и минусы
У покупки залоговой недвижимости есть свои преимущества и недостатки. Среди плюсов — теоретическое сведение к минимуму юридических рисков, так как квартиру продает банк, который, как правило, проверил всю сопутствующую к объекту недвижимости документацию. Но есть и минусы, которые отмечают опрошенные эксперты. «Например, у покупателя не всегда есть возможность физически посмотреть объект до сделки. Плюс не все банки охотно одобряют ипотеку на чужие залоговые квартиры»,— предупреждает Светлана Опрышко.
Несмотря на то что конкурсный управляющий должен снять с объекта недвижимости все наложенные ранее аресты и ограничения, на практике покупатели нередко сталкиваются с необходимостью сделать это самостоятельно, добавляет Григорий Начинкин.
Кроме того, есть риск, что бывшие владельцы оставили покупателям «наследство» в виде долгов по ЖКХ и капремонту или и вовсе могут оспорить сделку в суде спустя некоторое время. «Главный минус — возможные сложности, связанные, например, с прописанными жильцами, претензиями и требованиями третьих лиц. Важно тщательно изучить приобретаемый лот и оценить свои возможности по решению вероятных проблем»,— рекомендует Илья Фролов.