Застройщики копят неликвид

За последний год количество квартир и апартаментов в Москве и Подмосковье, которые девелоперы не могут продать к моменту завершения строительства объектов, увеличилось вдвое. Особенно сложно реализовать неликвидные лоты, находящиеся в продаже более года после сдачи дома. Проблема в высоких ставках по ипотеке и снижении платежеспособного спроса.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В мае 2025 года доля нераспроданных лотов в достроенных более года назад новостройках Москвы и Подмосковья возросла на 3,5 процентного пункта год к году, до 6% от общего объема предложения, следует из подсчетов аналитиков Urban. Нераспроданные лоты в сданных более года назад домах уже считаются неликвидом, говорит CEO компании Ольга Хасанова. Объем такого предложения вырос вдвое, до 6 тыс. квартир и апартаментов суммарной стоимостью 195 млрд руб., уточняет она.

В целом же объем нераспроданного жилья во всех готовых новостройках Москвы составляет 8,6 тыс. квартир и апартаментов суммарной стоимостью 400 млрд руб., а их доля в общем объеме экспозиции первичного рынка — 14%, подсчитали в «Метриуме».

По мнению руководителя отдела аналитики департамента жилой недвижимости Ricci Марины Жуковой, основная причина роста объема нераспроданных лотов — в снижении платежеспособного спроса. Он, в свою очередь, объясняется общим ростом цен, отменой массовой программы льготной ипотеки и высокими ставками по рыночным программам, поясняют в BnMap.pro. По подсчетам Dataflat.ru, в апреле 2025 года объем продаж в новостройках Москвы и Подмосковья снизился на 14% год к году, до 515,5 тыс. кв. м.

Доля непроданных квартир может увеличиваться, например, из-за задержек с выводом застройщиками лотов в экспозицию, отмечает директор по продажам «Мангазеи» Федор Ушаков. В условиях заградительных рыночных ставок по ипотеке девелоперы могут снижать цены либо занять выжидательную позицию, накапливая экспозицию. Большинство компаний выбирают второй путь, говорит коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин.

Нераспроданные квартиры в сданных корпусах становятся для застройщика обузой: компания тратит средства на обслуживание объектов в виде коммунальных платежей, налогов, отмечает акционер ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян. Впрочем, эти затраты полностью нивелируются более высокой стоимостью уже готовых квартир, говорит гендиректор Optima Development Давид Худоян.

Продавать квартиры в уже сданных домах менее выгодно, чем до сдачи проекта.

Высокие темпы реализации до ввода в эксплуатацию позволяют снижать ставку проектного финансирования до минимально возможного уровня 0,01%, отмечает директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова. К тому же сокращается список доступных инструментов для продажи: устанавливать рассрочки в готовых домах более рискованно для девелоперов вследствие недоработок действующего законодательства, поясняет Давид Худоян. В случае с апартаментами, коммерческими площадями, кладовками и машино-местами застройщик обязан будет уплатить 20% НДС при совершении сделки в готовом объекте, напоминает Марина Жукова.

Объем нераспроданных квартир и апартаментов к моменту завершения строительства объектов будет расти, считают опрошенные участники рынка. По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», в 2025 году в Москве и Подмосковье к вводу планируется 9,6 млн кв. м жилья, из которых распродано только 69%. В целом по России ситуация складывается еще более пессимистично: в новостройках по стране сейчас распродано только 55% лотов из 36,6 млн кв. м, готовящихся к вводу в 2025 году. Пока ставки по ипотеке не будут снижены, а спрос не восстановится, доля нераспроданных лотов может достигнуть 8–10% от общего объема предложения, прогнозирует Станислав Сагирян. Девелоперы, которые, с одной стороны, притормозили вывод новых проектов, а с другой — накопили фонд нереализованных активов, рискуют потерять значительную часть покупателей, которых и без этого становится меньше, заключает Ольга Хасанова.

Дарья Андрианова, Александра Мерцалова