«Семейный» устоял перед претензиями
Суд в Астрахани не стал обязывать мэрию сносить ЖК на адмирала Нахимова
Специализированный застройщик «Стройкомплекс» вновь проиграл в суде администрации Астрахани и ООО «РегионЭлитСтрой». Арбитражный суд региона 16 мая отказал компании в сносе нового дома по ул. Адмирала Макарова в Советском районе. Причиной спора стали нарушения условий договора 2014 года: истец продал землю без передачи обязательств по отселению жителей и строительству, а также не доказал убытки от действий ответчика. Решающим аргументом для суда стало то, что управление капитального строительства (УКС) мэрии Астрахани продлило разрешение на стройку и ввод объекта в эксплуатацию в апреле 2025 года.
ЖК «Семейный» В Астрахани должны ввести в эксплуатацию во втором квартале 2025 года
Фото: Наш.дом.рф, Коммерсантъ
ЖК «Семейный» В Астрахани должны ввести в эксплуатацию во втором квартале 2025 года
Фото: Наш.дом.рф, Коммерсантъ
Арбитражный суд Астраханской области 16 мая вынес окончательное решение по иску ООО УСК «Стройкомплекс» к администрации Астрахани и ООО «РегионЭлитСтрой» (РЭС). Поводом спора стало строительство многоквартирного дома по ул. Адмирала Макарова/Адмирала Нахимова, 141Б в Советском районе облцентра.
В 2014 году «Стройкомплекс» заключил с мэрией договор на развитие застроенной территории, включая строительство жилых домов и отселение жителей. В условиях договора уточнялось, подрядчик должен был купить или построить квартиры для переселения и передать их муниципалитету с 11 мая 2022 года по 11 февраля 2023 года. Также компании требовалось приобрести права на аварийные дома и земельные участки, не подлежащие изъятию для муниципальных нужд. За это застройщик должен был выплатить выкупную цену, но сумма не указана в судебном акте.
Согласно документу, на указанной территории «Стройкомплексу» нужно было возвести шестисекционный многоквартирный дом площадью 14,4 тыс. кв. м на 261 квартиру.
СЗ ООО УСК «Стройкомплекс» зарегистрировано в Астрахани в сентябре 2000 года. Основной вид деятельности — консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления. С 29 августа 2024 года должность директора компании занимает Константин Шарамо. Учредитель — Василий Леванов, ему принадлежит 100% уставного капитала (11 млн руб.). По итогам 2024 года выручка ООО составила 50 млн руб. (в 2023 году — 209 млн руб.), убытки — 9,8 млн руб. (в 2023 году прибыль составляла 20 млн руб.).
Однако к январю 2022 года застройщик не справился с реализацией проекта и продал земельный участок с недостроем (готовность составляла 25%) и проектную документацию ИП Дмитрию Шналиеву. Тот, в свою очередь, передал землю в аренду РЭС. РЭС получил разрешение на строительство жилого дома 4 мая 2022 года и внес новые сведения в проектную документацию. Так, жилой комплекс был поделен на семь секций, его площадь была увеличена до 19,9 тыс. кв. м, а количество квартир возросло до 335.
По данным «Циан», речь идет о 10-этажном ЖК «Семейный». Стоимость квартир варьируется от 142,9 тыс. до 275,5 тыс. руб. за кв. м (минимальная площадь квартир 25 кв. м, максимальная — 62,7 кв. м). Сейчас на сайте недвижимости представлены 239 свободных квартир стоимостью от 3,64 млн руб. до 13,77 млн руб. По информации отдела продаж, квартиры начали продавать еще с начала строительства, но точную сумму и количество распроданных квартир не назвали. Согласно порталу наш.дом.рф, ЖК должны ввести в эксплуатацию во втором квартале 2025 года.
В июне 2023 года «Стройкомплекс» подал иск в Арбитражный суд Астраханской области с требованием запретить управлению капитального строительства (УКС) мэрии Астрахани выдавать РЭС новое разрешение на строительство. Представители компании настаивали, что застройщик не соблюдает согласованные в 2014 году параметры строительства и нарушает градостроительные нормы.
Также истцы утверждали, что строительство многоквартирного дома ведется с отклонениями от проекта — количество квартир увеличилось, а это делает невозможным выполнение последующих этапов, в частности, отселения жильцов из аварийного фонда на ул. Адмирала Макарова, № 4 и № 6.
В июле того же года суд запретил РЭС вести строительство ЖК на спорном участке. В августе РЭС ходатайствовал об отмене обеспечительных мер, но суд запрос не удовлетворил.
В том же месяце мэрия Астрахани расторгла договор со «Стройкомплексом» в одностороннем порядке. Чиновники указали, что компания не исполнила обязательства: были нарушены сроки строительства и отселения жильцов из аварийного фонда. Администрация также отметила, что участок и проектная документация были проданы ИП Дмитрию Шналиеву без согласования. Спустя неделю после уведомления о расторжении соглашения «Стройкомплекс» подал иск к господину Шналиеву с целью признания сделки недействительной. В ходе разбирательства истец требовал признать право собственности на участок за РЭС отсутствующим, а также подвергал сомнению законность одностороннего расторжения мэрией договора. Дело рассмотрели в двух инстанциях. Решения вынесли не в пользу «Стройкомплекса».
С сентября 2023 года мэрия Астрахани пыталась оспорить запрет на продолжение строительства ЖК «Семейный». Городские власти настаивали в суде, что договоры купли-продажи и аренды земельного участка, заключенные «Стройкомплексом» с ИП Дмитрием Шналиевым и РЭС, не включают условия о передаче обязательств по договору от 2014 года по развитию застроенной территории. По мнению представителей городской администрации, действия РЭС были законны — все разрешения на строительство и продление сроков их действия соответствовали требованиям Градостроительного кодекса РФ. В октябре 2023 года суд отклонил жалобу мэрии и направил дело на новое рассмотрение. Но в декабре 2023 года РЭС получил новое разрешение на строительство и продолжил работу.
В конце 2023 года «Стройкомплекс» снова потребовал в суде запрета для РЭС, но жалоба была оставлена без удовлетворения. В марте 2024 года «Стройкомплекс» попытался обжаловать определение в Двенадцатом Арбитражном апелляционном суде. В апреле того же года суд восстановил обеспечительные меры, указав, что продление РЭС разрешения на строительство не отменяет предыдущих обязательств. В итоге дело вновь направили на пересмотр в суд первой инстанции.
Согласно последнему решению, «Стройкомплекс» требовал, чтобы РЭС и мэрия снесли возведенный объект, утверждая, что он построен самовольно. Но теперь суд постановил, что переход обязанностей по договору 2014 года к новым правообладателям не был надлежащим образом оформлен. В акте указано, что договоры купли-продажи и аренды земельного участка не содержали ссылок на первоначальные обязательства. Суд также отметил, что автоматический переход долга по Гражданскому кодексу требует отдельного соглашения, которое не было заключено. Также «Стройкомплекс» не смог предоставить доказательства убытков (сумма не указана), якобы причиненных действиями ответчиков. Кроме того, компания не выполнила условия договора, затянув сроки строительства и отселения.
В судебном постановлении указано, что разрешение на строительство РЭС в 2023 году было продлено законно, а ЖК «Семейный» не является самовольной постройкой, так как работы велись при наличии действующих документов.
Кроме того, 3 апреля 2025 года застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию, что стало дополнительным аргументом в пользу ответчиков.
Руководитель практики банкротства юридической компании a.t.Legal Владимир Белявцев отметил, что иски о признании сделки недействительной сейчас пользуются избыточной популярностью. «В данном споре можно обнаружить ряд иных правовых проблем, не получивших разрешение в судебном акте. В частности, регистрация в ЕГРН прав на объекты, не являющиеся недвижимостью, а также презумпция информированности общества при получении сведений его акционером»,— считает юрист.