Район не сразу строился
«Большой Сити» превратился в огромную стройку Москвы
За счет большого числа промзон, требующих реновации, формирующийся сейчас в Москве район «Большого Сити» стал крупной точкой роста для рынка недвижимости. Уже к концу 2025 года объемы ввода офисной и торговой недвижимости в этой части города увеличатся соответственно на 39% и 83%, а в жилом секторе — более чем вдвое. Впрочем, несмотря на такие перспективы, показатели могут начать снижение уже в следующем году.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
О том, что объем ввода офисной недвижимости в «Большом Сити», расположенном вокруг делового района «Москва-Сити», по итогам 2025 года может увеличиться на 39% год к году, до 428 тыс. кв. м, следует из исследования консалтинговой компании CMWP. По данным консультантов, объем нового строительства торговой недвижимости в этой локации возрастет на 83% год к году, до 80 тыс. кв. м.
«Большой Сити» — это проект развития территорий вокруг делового кластера «Москва-Сити» в границах Ленинградского и Кутузовского проспектов, его общая площадь — около 3,2 тыс. га. В проект входят одиннадцать деловых районов, среди них новый деловой центр «Сити-2», Пресня, Фили, Мневниковская пойма, Ходынское поле.
Активность офисных девелоперов в «Большом Сити» связана с наличием в этой локации территорий бывших промзон, которые оказались доступны для реорганизации и строительства новых объектов, отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями консалтинговой компании IBC Real Estate Екатерина Белова. Сегодня около 15% от общего предложения офисных площадей Москвы приходится на бизнес-центры в границах «Большого Сити», говорит руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.
Несмотря на большой объем нового офисного строительства в этом районе, высокий спрос со стороны арендаторов по-прежнему будет не удовлетворен, констатирует управляющий партнер консалтинговой компании Ricci Андрей Постников. По подсчетам госпожи Афанасьевой, доля свободных площадей в «Большом Сити» в январе—марте составила 2,7%. Для сравнения: этот показатель в целом по Москве за тот же период составил 4,1%.
В то же время сегмент торговой недвижимости, столкнувшийся в последние годы с трудностями из-за конкуренции с представителями электронной коммерции, в «Большом Сити», похоже, ждет вполне оптимистичное будущее. Торговые площади в этом районе представлены в основном стрит-ритейлом, где основными арендаторами являются магазины, предоставляющие товары повседневного спроса, кафе, развлечения и услуги, у таких продавцов нет рисков, связанных с развитием e-commerce, говорит Полина Афанасьева. Тем не менее, по мнению директора департамента торговой недвижимости консалтинговой компании NF Group Евгении Хакбердиевой, девелоперам торговой недвижимости в «Большом Сити» все же придется столкнуться с конкуренцией из-за сегмента быстрой доставки.
Бум строительства помещений стрит-ритейла обусловлен развивающимся жилым сектором в «Большом Сити». По итогам 2025 года в этой части города будет построено около 804 тыс. кв. м жилья, что превысит показатель прошлого года более чем вдвое, подсчитали в CMWP. В этой локации жилые объекты чаще всего представлены элитными новостройками, считает Андрей Постников. Только за январь—март 2025 года объем сделок в квартирах класса делюкс вырос более чем вдвое год к году, в премиум-сегменте — на 35%, подсчитали в Whitewill.
Однако на горизонте ближайших лет рост цен и высокая концентрация новостроек в «Большом Сити» могут привести к насыщению рынка, ограничивая объемы продаж в будущем и, следовательно, ввода, считает заместитель руководителя департамента исследований и аналитики CMWP Никита Дронов. Коммерческая недвижимость продолжает сталкиваться с привычным дорогим заемным финансированием, дефицитом квалифицированных кадров в строительстве, отмечает заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. Так, уже к концу 2026 года объемы нового строительства, по данным CMWP, могут снизиться в офисном сегменте на 87% год к году, в торговом и жилом секторах — на 23% и 5% соответственно.