Ъ удалось ознакомиться с поправками в правительственное постановление, разрешающими негосударственным пенсионным фондам (НПФ) прямые вложения в коммерческую недвижимость. Документ, по сути, составлен в пользу крупных фондов, которые могут позволить себе приобрести целые здания. Небольшим фондам придется довольствоваться вложениями через управляющие компании, что несет дополнительные издержки.
В распоряжении Ъ оказался проект поправок в правительственное постановление #63 от 1 февраля 2007 года, регулирующее размещение пенсионных резервов НПФ, разработанных Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР). Согласно этим поправкам, НПФ можно будет напрямую вкладывать часть пенсионных резервов в коммерческую недвижимость. Однако область инвестирования ограничена лишь сданными в эксплуатацию объектами нежилой недвижимости или земельными участками под такой недвижимостью. При этом недвижимость может составлять не более 10% пенсионных резервов. "Некоторые считают, что необходимо разрешить строительство за счет резервов,— отметил начальник управления регулирования и контроля над коллективными инвестициями ФСФР Александр Бескровный.— Но наша позиция такова: за счет пенсионных резервов можно приобретать только коммерческую недвижимость и землю, на которой она находится". В настоящее время поправки отправлены на согласование в Минфин, МЭРТ и Минздравсоцразвития. В ФСФР надеются, что в правительство они будут внесены в июле.
До принятия правительственного постановления #63 НПФ могли вкладывать в недвижимость до 50% резервов. При этом объектом могла быть любая недвижимость, в том числе и жилая. По данным Национальной ассоциации пенсионных фондов (НАПФ), на конец 2006 года прямые вложения в недвижимость составляли 5% резервов. Объем резервов НПФ на 31 декабря 2006 года находился на уровне 405,2 млрд рублей, таким образом, объем инвестиций в недвижимость составлял около 20 млрд рублей.
После вышедшего постановления правительства НПФ на время лишились возможности вкладывать в недвижимость. Ведь в документе был дан исчерпывающий список объектов инвестиций резервов НПФ, среди которых объектов недвижимости не было. На разработку соответствующего документа ФСФР отводилось полгода. Теперь в случае одобрения министерствами и правительством предложения ФСФР НПФ получат дополнительный инструмент для диверсификации своего портфеля. "Сейчас стоимость пенсионных резервов зависит от колебания финансового рынка,— говорит гендиректор НАПФ Игорь Коржов.— Недвижимость же является инструментом, который защищал бы от колебаний". Вместе с тем участники рынка признают, что недвижимость — инструмент малоликвидный. "Однако это надежный источник дохода — недвижимость можно сдавать в аренду, да и стоимость квадратного метра со временем тоже будет расти",— отмечает президент НПФ Сбербанка Галина Морозова. При этом участники рынка считают, что от принятия документа в первую очередь выиграют крупные НПФ. В ряде крупных фондов (НПФ "Благосостояние", Стальфонд) заявили о своих планах вкладываться в недвижимость. "Этот вопрос находится на стадии проработки",— говорит вице-президент НПФ "ЛУКОЙЛ-Гарант" Сергей Эрлих. При этом небольшие фонды с учетом десятипроцентного ограничения не смогут позволить себе купить целые объекты. "Фондам с объемом резервов менее 500 млн рублей не удастся приобрести здание,— считает президент Первого национального пенсионного фонда Виталий Плотников.— Если покупать часть, то эксплуатационные издержки сильно снизят доходность вложений". Поэтому небольшим НПФ придется вкладывать в недвижимость через управляющую компанию, что несет для них дополнительные издержки. По оценке вице-президента Стальфонда Алексея Охлопкова, совокупные расходы за год "на вознаграждение управляющей компании и оплату услуг спецдепозитария могут достигать 3-4% стоимости активов".