Квартиры отстали от инфляции
Доступность жилья в России выросла номинально
Номинальный рост цен на новостройки в среднем по России оказался ниже инфляции. В то же время уровень доходов населения, напротив, начал расти, что привело к повышению доступности жилья. Но доступной по-прежнему остается покупка квартиры в новостройке за наличные или по льготной ипотеке, в то время как приобретение с привлечением кредита по рыночным ставкам по-прежнему не по карману большей части россиян.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Рост цен на новостройки остановился, что в совокупности с увеличением доходов населения привело к росту доступности жилья в России. Этот тезис приводит Институт экономики города (ИЭГ) в своем исследовании, с которым ознакомился “Ъ”. По подсчетам аналитического центра «Дом.РФ», в апреле 2025 года номинальные цены на строящееся жилье по всей РФ выросли на 9% год к году, что меньше инфляции, которая в годовом выражении составила 10,23%. Реально располагаемые доходы (за вычетом обязательных платежей и скорректированные на инфляцию) российских граждан в первом квартале 2025 года выросли на 8,4% год к году, следует из данных Росстата.
Такая тенденция наблюдалась на протяжении всего 2024 года. По подсчетам ИЭГ, в прошлом году доступность жилья выросла на 6,7% год к году: коэффициент доступности жилья составил три года и три месяца. Именно за этот срок семья из трех человек со среднедушевыми доходами может накопить на квартиру 54 кв. м при условии сбережения всех доходов. Доля российских семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью как собственных, так и заемных средств, включая льготные программы ипотеки, оказалась максимальной за последние 20 лет — 58,7%, уточнили аналитики.
В 2024 году доступность жилья возросла в семи крупнейших агломерациях: Краснодарской, Новосибирской, Воронежской, Владивостокской, Московской, Санкт-Петербургской, Казанской, отмечает вице-президент ИЭГ Татьяна Полиди. В Ростовской, Челябинской, Уфимской, Саратовской, Красноярской и Волгоградской доступность незначительно снизилась, а в Екатеринбургской, Пермской, Самарско-Тольяттинской и Нижегородской не изменилась, уточняет она.
403,1 тысячи рублей за квадратный метр
составила средняя стоимость жилья на первичном рынке недвижимости в Москве в мае 2025 года, по данным «ЦИАН.Аналитики».
Фактически рост доходов населения за 2023–2024 годы (в среднем по России — на 39%) компенсировал в этот период рост цен на жилье, который составил 18%, отмечает Татьяна Полиди. Хотя именно увеличение доходов традиционно стимулирует рост цен на новостройки, он остановился после ограничения льготных программ ипотеки, поясняет она. В июле 2024 года массовая льготная ипотека завершилась после четырех лет действия. Это еще раз подтвердило наличие конъюнктурного характера роста цен на жилье в новостройках в период действия льготных программ, считает госпожа Полиди. После отмены массовой льготной ипотеки спрос на новостройки также снизился. По итогам 2024 года в целом по РФ приобретено 26,7 млн кв. м жилья, что на 22% меньше год к году, уточняют в «Дом.РФ».
Хотя 70% от общего объема выдачи ипотеки в 2024 году пришлось именно на льготные программы, включая семейную, дальневосточную и IT-ипотеку, доступность жилья с рыночной ипотекой снизилась. Доля семей, которым доступна покупка в ипотеку по рыночным условиям, сократилась с 54% в 2020 году до 22% в 2024 году, уточняют в ИЭГ. Это произошло из-за серьезного удорожания кредитных продуктов. На последней неделе декабря 2024 года средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке составляла 29,39% годовых, годом ранее — 16,26%, в конце 2020-го — 7,91%, следует из данных информсистемы «Наш.Дом.РФ».
Рост реальных располагаемых доходов при замедлении роста цен на жилье еще не означает, что жилье становится доступнее.
Важно также учитывать высокий уровень неравенства доходов, говорит управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Средний показатель может увеличиваться только за счет прироста капитальных доходов, например с тех же депозитов, небольшой части россиян, что никак не влияет на доступность жилья для большинства, поясняет он. Инфляция также крайне усредненный показатель, и для многих слоев населения она куда выше среднего, если в их расходах большую роль занимают продукты питания, которые обычно дорожают больше, чем средняя инфляция, добавляет господин Сырцов.
Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг уверен, что реальная доступность жилья начнет повышаться только по мере нормализации денежно-кредитной политики. Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов не исключает усиления дефицита новостроек из-за снижения темпов вывода новых проектов на рынок, что «неизбежно приведет к росту цен».