С девелоперов сняли проценты
Отмену банковской комиссии по ипотеке оценили краснодарские застройщики
ВТБ и Сбербанк отменили комиссии для застройщиков в рамках ипотечных программ. Комиссии начали водить в прошлом году для увеличения маржинальности на фоне роста ключевой ставки. При этом ЦБ заявлял, что девелоперы переносили издержки на покупателя. На проблему указывал и президент России Владимир Путин. Краснодарские застройщики считают, что отмена комиссии даст им больше возможностей для формирования конкурентоспособной цены на объекты и ограничит дальнейший рост цен на недвижимость.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Краснодарские застройщики, опрошенные «Ъ-Кубань», позитивно отнеслись к новости о том, что ВТБ и Сбербанк отменили обязательные комиссии для строительных компаний в рамках ипотечных программ. Речь, в частности, о программах «Семейная ипотека» и «Ипотека для ИТ». По словам девелоперов, отмена комиссии снизит себестоимость строительства, что напрямую коснется роста цен на недвижимость. При этом снижать цены на жилье участники рынка, по их словам, не собираются.
Комиссия ударила по покупателям
Как рассказала «Ъ-Кубань» директор департамента продаж «Инсити девелопмент» Ксения Гагарина, обязательная комиссия банка была интегрирована в структуру ценообразования на объекты недвижимости, занимая значительную долю расходов застройщика — от 4 до 8% от стоимости квартиры. Это, по словам эксперта, оказывало значительное влияние на формирование конечной стоимости объектов недвижимости для покупателя.
Размер комиссии мог сильно отличаться в зависимости от банка, вида кредитной программы и конкретного проекта, отмечает руководитель группы по развитию ипотеки ФД «Неометрия» Ирина Казанцева. По ее словам, в последние месяцы комиссия для застройщиков в Краснодарском крае варьировалась от 5 до 7,5% по программе «Семейная ипотека» и от 13% до 19% по программе «Ипотека для ИТ».
Госпожа Гагарина констатирует, что размер банковских комиссий для застройщиков в начале 2025 года составлял около 20% от суммы выдаваемого кредита, несмотря на незначительное снижение ставки для клиентов в пределах 0,01–0,1%. По ее словам, за пять месяцев текущего года комиссия снизилась примерно в 2–2,5 раза, демонстрируя небольшую позитивную динамику сокращения операционных издержек застройщика.
Руководитель ипотечного отдела AVA Инна Скакунова говорит о том, что девелоперы были вынуждены включать данное обременение в стоимость квадратного метра, чтобы сохранять свои финансовые показатели. «Фактически строительный бизнес в текущих условиях не является высокомаржинальным, а условия проектного финансированиях в рамках 214-ФЗ жестко ограничивают финансовые модели участников рынка»,— говорит представитель застройщика. Однако, по словам эксперта, преждевременно говорить, что после отмены комиссий все девелоперы одновременно снизят цены.
Как отмечает риелтор, владелец агентства недвижимости Madary и «Школы недвижимости» Марина Маньянова, комиссионная выплата банку была применена только к льготным программам, где процент ипотечного займа значительно ниже рыночной ставки. Вопрос об отмене, по словам собеседницы «Ъ-Кубань», поднимался еще с осени 2024 на федеральном уровне. Комиссии, отмечает она, существенно удорожали стоимость жилья. «Изначально эти переплаты должны были лечь на плечи застройщиков, но по факту они перекладывались в стоимость квартиры, и их оплачивал их покупатель»,— констатирует госпожа Маньянова.
Вопрос политический
В апреле 2025 года на президиуме Госсовета президент РФ Владимир Путин назвал недопустимыми дополнительные комиссии банков, потому что из-за них не все семьи могут взять льготную ипотеку, и призвал навести порядок в этой сфере. После этого глава Сбербанка Герман Греф и глава ВТБ Андрей Костин пообещали, что комиссии при выдаче льготной ипотеки будут отменены.
Как отмечает Ирина Казанцева, отмена коснулась только госпрограмм, для которых банками и была установлена обязательная комиссия при выдаче ипотеки. По обычной рыночной ипотеке, говорит участница рынка, таких условий нет, субсидированную ставку можно использовать исключительно по желанию клиента.
Как считает Инна Скакунова, решение об отмене комиссий, вероятно, связано с политикой государства и Банка России, который очень внимательно относится к оценке эффективности работы льготных программ. В частности, напоминает эксперт, отмене льготной ипотеки в апреле 2024 года предшествовал ряд заявлений главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной о «перегреве» рынка и росте цены квадратного метра в связи с действовавшими условиями по субсидируемым кредитам.
«Субсидированная ипотека стала ключевым инструментом приобретения жилья гражданами, обеспечивая доступную ставку и привлекательные условия для населения. Стандартная ипотека имеет высокую ставку и низкий спрос среди покупателей жилья»,— комментирует Ксения Гагарина.
«Надеяться на снижение цен не стоит»
Отмена банковской комиссии для застройщиков активизирует рынок жилой недвижимости, увеличит спрос и объем сделок, считает Ксения Гагарина. «Мы наблюдаем начало периода активного роста числа заключаемых договоров купли-продажи недвижимости»,— отмечает эксперт.
При этом банки, по словам собеседников «Ъ-Кубань», станут более тщательно подходить к выбору заемщиков, что скажется на требованиях и условиях выдачи ипотеки. «Аналогичную ситуацию мы могли наблюдать в 2024 году, когда по более 50% заявок банки отказывали в предоставлении кредитов. Это скажется в первую очередь на недвижимости, приобретаемой с привлечением льготной ипотеки. Чаще это проекты классов эконом и комфорт. Что до проектов бизнес-класса и выше, то они не подвержены влиянию корректировок параметров ипотечных программ. Поэтому в целом спрос на недвижимость в регионе сохраняется»,— комментирует Ирина Казанцева.
Она полагает, что частные банки могли бы последовать примеру Сбербанка и ВТБ, если сумеют найти способы сделать ипотеку не убыточной при отмене комиссии. Есть, по словам госпожи Казанцевой, различные варианты: например, при отмене комиссии банк может увеличить стоимость страхования жизни по ипотеке, чтобы нивелировать свои расходы.
Вероятность отмены комиссионных платежей от небольших коммерческих банков зависит от динамики рыночных условий и уровня конкуренции, считает Ксения Гагарина. По ее мнению, если объемы выдачи кредитов начнут сильно снижаться, то частные игроки также могут последовать примеру крупных банков, стремясь привлечь большее число клиентов и сохранить свою рыночную позицию путем устранения барьеров для заключения кредитных договоров.
По мнению Марины Маньяновой, в местных банках условия для покупателя часто привлекательнее, чем в крупных банках страны, поэтому даже с учетом комиссии покупка жилья может оказаться дешевле. Банки предупредили, что с отменой комиссий сократится и выдача кредитов. С поднятием первоначального взноса на 10% в одном из банков (а это значительный порог повышения) часть заемщиков уже не смогут позволить себе ипотеку. Более тщательный отбор даже «хороших» заемщиков тоже сократит процент выдачи льготных кредитов, считает собеседница «Ъ-Кубань».
«Надеяться на снижение цен не стоит. С отменой комиссии мы видим тенденцию у застройщика на повышение стоимости собственного “квадрата” взамен суммы комиссии. Для покупателя финальная цена получится одинаковой, но застройщик заработает больше. Отмена комиссии может дать небольшой люфт застройщику для проведения временных акций со сниженной ценой для стимулирования продаж»,— подытожила госпожа Маньянова.