В дни Петербургского экономического форума нехватка гостиничных номеров в Северной столице особенно заметна. Все отели демонстрируют практически 100-процентную загрузку. А для VIP-участников организаторы форума ежегодно вынуждены арендовать комфортабельный теплоход. К 2010 году Санкт-Петербург вознамерился войти в пятерку крупнейших туристических центров Европы, встав в один ряд с Лондоном, Парижем, Римом и Амстердамом, каждый из которых ежегодно принимает более 5 млн туристов. Чтобы обслужить такое количество туристов, количество номеров в петербургских гостиницах к 2010 году необходимо довести до 34 тыс.
По данным на начало мая 2007 года, в Северной столице официально зарегистрирована 341 гостиница на 18,2 тыс. номеров. На 1 тыс. жителей в городе приходится всего семь гостиничных мест, тогда как в европейских туристических центрах этот показатель составляет 30-40 мест. Согласно программе развития гостиничной инфраструктуры Санкт-Петербурга, к 2010 году городу необходимо достигнуть соотношения 14 гостиничных мест на 1 тыс. жителей. Для этого номерной фонд города должен увеличиться до 34 тыс. комнат (сейчас 18 тыс.). Таким образом, за оставшиеся три года необходимо ввести в эксплуатацию почти 16 тыс. номеров.
Окупаемая роскошь
Согласно экспертным данным компании "Бекар. Коммерческая недвижимость", потенциальная емкость гостиничного рынка Петербурга гораздо выше — 80 тыс. номеров. Средние показатели заполняемости гостиниц составляют 60-65%, а для отелей, управляемых международными операторами, — до 75%. На данный момент в городе свыше 218 отелей эконом-класса (ниже трех звезд), 94 гостиницы класса три звезды, 20 четырехзвездных отелей и 9 пятизвездных. Сегодня, по информации комитета по инвестициям и стратегическим проектам, в Петербурге представлены такие крупнейшие международные гостиничные операторы, как Best Western, Marriott, Orient Express, Kempinski, Radisson SAS, Accor, Rocco Forte Hotels, Corinthia, Park Inn. Однако практически все они управляют отелями уровня четыре и пять звезд.
В этом же сегменте наблюдается и наибольшая инвестиционная активность. Так, например, к ноябрю 2007 года оператор Corinthia собирается ввести в эксплуатацию пятизвездный отель на 100 номеров. Оператор Orient Express, управляющий бутик-отелями, создает такой в Петербурге на 300 номеров. В среднем, по оценкам экспертов, инвестиции в строительство или реконструкцию пятизвездной гостиницы составляют от $5 тыс. до $9 тыс. на квадратный метр, срок окупаемости таких проектов — шесть-восемь лет, а доходность ориентировочно составляет 15-18%. Создание гостиницы класса четыре звезды обойдется в $3-4 тыс. за квадратный метр и окупится за пять-семь лет при доходности 18-21% годовых. Инвестиции в строительство отеля класса три звезды находятся примерно на этом же уровне, а срок окупаемости — дольше. "Срок окупаемости гостиниц третьего класса часто составляет более 10 лет", — говорит генеральный директор ЗАО "Строительная компания 'Ирбис'" Геннадий Киркин.
"За последние три года в Петербурге не введено ни одной гостиницы три звезды с номерным фондом более 100 номеров", — говорит директор компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" Игорь Горский. "В настоящий момент в Санкт-Петербурге недостаток номерного фонда наиболее остро ощущается в категории три звезды, хотя есть ресурс для развития и в более высоких категориях", — констатирует начальник информационно-аналитического отдела комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексей Павлович. Именно наличие этого ресурса и сдерживает развитие сегмента отелей эконом-класса. "Несмотря на высокий спрос и нехватку качественных трехзвездных отелей, компании не спешат вкладываться в подобные проекты, — говорит вице-президент корпорации "Петербургская недвижимость" (холдинг Setl Group) Вячеслав Семененко. — Сейчас, пока еще не заполнены более дорогие сегменты, для инвестора гораздо интереснее строить объекты класса четыре и пять звезд, дающие лучшие показатели рентабельности и окупаемости". Кроме того, господин Киркин говорит, что при строительстве гостиниц существуют серьезные риски: "Отель должен быть введен в эксплуатацию в срок, установленный управляющей компанией, которая формирует задание и ставит условия по строительству. Однако в Петербурге действуют слишком длительные сроки согласований и получения разрешительной документации на строительство, поэтому девелоперы берутся за гостиничные проекты только в том случае, если они действительно высокоприбыльны".
Кроме того, требования таких монополистов, как "Петроэлектросбыт", "Водоканал", "Ленэнерго", к жилым помещениям, коими являются номера отелей, намного жестче по сравнению с требованиями к таким нежилым помещениям, как офисы в бизнес-центрах. Поэтому инвесторы отказываются от планов по строительству трехзвездных отелей не только в пользу гостиниц высшего класса, но и в пользу других проектов. Так, например, от планов возводить трехзвездный отель на Васильевском острове отказалась управляющая компания "Невский альянс", которая уже в ходе строительства решила возводить бизнес-центр. "Собственникам оказался неинтересен проект гостиницы, — говорит исполнительный директор УК "Невский альянс" Владимир Богданов. — На рынке маленьких трехзвездных гостиниц выжить нереально: в трехзвездных отелях хорошая заполняемость лишь с мая по сентябрь, в остальное время она равна 50 процентам. Кроме того, существует слишком жесткая конкуренция с крупными отелями, которые отбирают большую часть клиентов".
Номера в проекте
И тем не менее ситуация постепенно меняется к лучшему за счет строительства мини-отелей. Кроме того, Вячеслав Семененко уточняет, что в отличие от западных стран система стандартизации в России еще жестко не закреплена. "Поэтому и среди четырехзвездных отелей сегодня можно найти много примеров завышения класса, так что по международным стандартам их класс — не более трех звезд", — отмечает он.
По информации комитета по инвестициям и стратегическим проектам, в 2006 году из девяти введенных в эксплуатацию гостиниц на 153 номера восемь имеют класс три звезды. Это отели "Амстердам" (11 номеров), Rinaldi Art (15 номеров), арт-отель Trezzini (17), "Невский берег" (18), "Крыша" (9), "Александерплатц" (47), хостел Antonio House (11 номеров) и Best Value Hotel (13 номеров). С начала 2007 года заработали еще две гостиницы среднего класса: "Империя Парк" (15 номеров) и "Ра" (28 номеров). До конца текущего года планируется построить семь гостиниц на 1 тыс. номеров, пять из которых будут иметь класс три звезды, одна — четыре и одна — пять звезд, а в 2008 году — еще 11 гостиниц на 1,8 тыс. номеров.
Всего на данный момент в работе находятся 143 гостиничных проекта на 12 тыс. номеров, а 47 проектов пребывают в стадии разработки. Господин Павлович уверен, что, учитывая количество гостиничных проектов, к 2010 году, как и заложено в Программе размещения объектов гостиничной инфраструктуры, уровень числа гостиничных номеров на душу населения в Петербурге достигнет западноевропейских показателей. В город придут такие брэнды, как Missoni, Le Meridien, Four Seasons, Sokos, Holiday Inn, Sheraton, Courtyard by Marriott, Domina Hotels & Resorts, Vienna International, Best Western Premier, Holiday Club. "К 2011 году с учетом заявленных проектов объем гостиничного рынка составит более 34,6 тыс. номеров. При этом сегменты пять и четыре звезды достигнут своего насыщения, а наиболее востребованными рынком станут проекты отелей класса три и две звезды", — считает аналитик.
Дорогие гости деловые
Рост количества гостиниц, по идее правительства города, обеспечит приток туристов в Северную столицу. По словам руководителя пресс-службы Северо-Западного регионального отделения Российского союза туриндустрии Татьяны Деменевой, в среднем один турист тратит в сутки около $200. Учитывая количество туристов, посещающих Петербург (примерно 3 млн человек ежегодно), можно предположить, что уже сейчас город зарабатывает на их обслуживании минимум $220 млрд. "На данный момент индивидуальные бизнес-туристы и группы бизнесменов, приезжающие для участия в конференциях, обеспечивают гостиницам города около 50 процентов загрузки. На индивидуальный туризм приходится примерно 23 процента", — приводит статистику господин Горский. Госпожа Деменева отмечает, что деловой туризм развивается очень активно, а траты приезжающих бизнесменов в сутки значительно выше, чем индивидуалов, — от $500. Японские бизнесмены и вовсе тратят до $1 тыс. в сутки, так как приобретают много дорогих сувениров.
Таким образом, город может зарабатывать значительно больше благодаря развитию делового туризма — например, за счет таких мероприятий, как Петербургский международный экономический форум. Именно им адресованы проекты строительства гостиниц класса четыре и пять звезд. Целевая же группа трехзвездных гостиниц — западные студенты и школьники, а также российские туристы. "В целом прогнозы по динамике въездного туристического потока положительны: ожидается его дальнейший ежегодный рост минимум на 10 процентов. Наиболее интенсивно будет увеличиваться доля делового и семейного туризма, — прогнозирует господин Семененко. — Но вскоре ситуация может измениться, поскольку эта ниша уже находится на пороге насыщения". Именно поэтому необходимо вовремя обеспечить город отелями класса три звезды, подготовив номера и для других категорий гостей города.
Ирина Бычина,
Мария Мокейчева
Согласно программе размещения объектов гостиничной инфраструктуры в Санкт-Петербурге гостинично-деловые, торгово-гостиничные и спортивно-гостиничные комплексы должны создать дополнительную социально-бытовую инфраструктуру для всех жителей города; стать композиционными центрами районов; быть сконцентрированы не только в историческом центре, но и на периферии, включая акватории Санкт-Петербурга и пригородов.
Одним из приоритетных направлений развития гостиничного хозяйства в пригородах названы спа-отели, гости которых смогут не только ознакомиться с достопримечательностями петербургских пригородов — Петергофа, Павловска и Пушкина, но и параллельно поправить свое здоровье.
Для реализации программы в 2006 году правительством Санкт-Петербурга утверждена новая редакция примерного адресного перечня зданий и земельных участков для размещения объектов гостиничной инфраструктуры. В перечень было добавлено 50 новых адресов и 40 — исключено. В итоге их стало около 170. Корректировка произошла в связи с тем, что часть проектов за время действия программы, принятой в 2004 году, была реализована. К части адресов у инвесторов так и не возникло интереса, какие-то участки и здания оказались негодными по техническим параметрам.
В комитете по инвестициям и стратегическим проектам подчеркивают, что перечень остается открытым. То есть в случае если застройщик предлагает реализацию гостиничного проекта по адресу, не обозначенному в нем, он автоматически попадает в перечень. Гостиничные строители могут рассчитывать на снижение платежей за предоставление объектов недвижимости, находящихся в городской собственности. По данным чиновников городской администрации, больше всего инвесторов интересует центр города — Центральный и Адмиралтейский районы, Васильевский остров, Петроградская сторона. Однако под строительство крупных гостиниц и отелей места в этих районах практически не осталось. Выходом из этой ситуации является снос старых строений в случае, когда они не являются объектами охраны КГИОПа, или реконструкция исторических зданий.