Спрос на рынке коммерческой недвижимости Северной столицы уже не первый год значительно превышает предложение. Больше всего бизнесу не хватает офисных помещений различного класса и объектов складской недвижимости. Ситуацию может спасти лишь массовый приход в Санкт-Петербург новых инвесторов. И они не заставляют себя ждать, в связи с чем рынок может ожидать очень быстрое насыщение. С подробностями — СЕРГЕЙ ДОБРОВ.
По словам директора департамента офисной недвижимости компании Becar Commercial Property SPb Алексея Чижова, дефицит качественных коммерческих помещений не является исключительно петербургской проблемой. Аналогичная ситуация наблюдается практически во всех городах страны. "Рынок коммерческой недвижимости весьма неоднороден. Но во всех регионах прослеживается единая тенденция: строительство торговых центров, в отличие от офисных зданий, ведется гораздо интенсивней", — отмечает господин Чижов. Что касается объектов складской недвижимости, то этот сегмент рынка слабо развит во всех субъектах страны, за исключением Московского региона.
Рынок на три буквы
По мнению Алексея Чижова, чаще всего петербургские предприниматели испытывают нехватку офисных помещений. Спрос на бизнес-центры класса А создают крупные российские фирмы и представительства зарубежных структур. Обычно их интересует не столько стоимость аренды, сколько местоположение, характеристики здания, а также уровень обслуживания. Помещения класса B наиболее востребованы иностранными компаниями, нуждающимися в небольших офисах. Кроме того, такие объекты арендуют российские фирмы средней руки. Помещения класса С привлекают мелких российских предпринимателей и компании, нуждающиеся в большом количестве помещений за невысокую плату.
Как отмечает руководитель департамента офисной недвижимости компании Praktis CB Елена Афиногенова, чаще в бизнес-центрах класса А компании предпочитают арендовать или совсем маленькие офисы, до 50 кв. м (в представительских целях), или помещения свыше 1 тыс. кв. м — для размещения головных офисов. Наибольшей же популярностью пользуются бизнес-центры класса В, особенно недавно построенные объекты со свободной планировкой помещений и хорошей инженерной инфраструктурой.
Такие офисные помещения класса В составляют серьезную конкуренцию своим "элитным" собратьям. "Количество свободных помещений в объектах класса А на сегодняшний день составляет не более 1-2 процентов. Многие арендаторы хотят расширить свои помещения, но не могут этого сделать", — отмечает Елена Афиногенова. Такие арендаторы обычно и перебираются в новые объекты класса В. Причем в подобных центрах помещения часто продаются еще на этапе строительства. Больше всего коммерсантов интересуют офисы площадью от 100 кв. м до 300 кв. м. И в большинстве случаев такие объекты приобретаются не с целью вложения средств, а для себя.
Арендные ставки на офисные помещения класса А находятся в диапазоне $500-940 за квадратный метр в год. В бизнес-центрах класса B офисы сдаются по $300-580 за квадратный метр в год. Количество свободных площадей в офисных центрах классов А и В не превышает 4-6% от общей площади здания. А возводящиеся бизнес-центры практически полностью обеспечены арендаторами еще до завершения их строительства.
Центробежный эффект
В прошлом году свою работу начали семь новых бизнес-центров класса А, общая площадь которых составила 46 тыс. кв. м. Объекты этой категории впервые появились на Васильевском острове (Gustaff, Magnus) и Петроградской стороне ("Лангензипен"). Стоит отметить, что изначально такие здания строились в центре Северной столицы. Однако в исторической части Петербурга остается все меньше мест для нового строительства. Постоянные пробки и проблемы с парковочными местами вынуждают арендаторов присматриваться к городским окраинам. Таким образом, все больше бизнес-центров класса А появляется в спальных районах. Отсутствие транспортных пробок и относительно широкий выбор участков под застройку способствуют развитию данной тенденции. Кроме того, арендные ставки в новых бизнес-центрах зачастую оказываются ниже, чем в старых.
За первый квартал текущего года в эксплуатацию было введено около 60 тыс. кв. м офисных площадей. Таким образом, по данным компании Colliers International, общая площадь офисных помещений в бизнес-центрах классов А и В составляет приблизительно 480 тыс. кв. м. Тем не менее при постоянном росте предложения качественных площадей арендные ставки в бизнес-центрах продолжают расти, а это значит, что рынок еще не насытился. В настоящее время самыми востребованными являются помещения площадью от 200 кв. м до 500 кв. м в бизнес-центрах, располагающихся в Московском, Петроградском, Выборгском, Красногвардейском и Василеостровском районах. Перспективной становится территория, на которой будет возведен общественно-деловой комплекс "Охта-центр".
Впрочем, скоро с дефицитом на рынке коммерческой недвижимости Петербурга может быть покончено. Ситуация в Северной столице не укрылась от внимания крупных институциональных инвесторов. С начала этого года о выходе на местный рынок коммерческой недвижимости заявили Intercontinental Hotel Group, Morgan Stanley, компании "Главстрой" и "Северные инвестиции" (структура Africa Israel Investments). Соответствующие планы озвучили также такие фирмы, как Plaza Centers, Rutley Russia Property Fund, Trigranit Development Corporation, "Европолис" и другие. Вместе они могут очень быстро привести рынок коммерческой недвижимости к насыщению.
По данным компании Colliers International, с января по апрель текущего года объем рынка складских площадей увеличился на 7,6%. Что, однако, не может удовлетворить стремительно возрастающий спрос. В частности, компания Onninen завершила строительство логистического комплекса площадью 8 тыс. кв. м в поселке Заневка. Был введен в строй транспортно-складской терминал "Руслан" площадью 14,8 тыс. кв. м. Таким образом, общая площадь складских помещений классов A и B в настоящее время составляет около 330 тыс. кв. м. Самыми востребованными остаются помещения площадью от 500 кв. м до 20 тыс. кв. м. Спрос на них формируется логистическими операторами, а также крупными российскими и международными торговыми сетями. Наиболее перспективными для размещения складов являются территории в южной части Петербурга, рядом с Московским шоссе. Основным критерием выбора места потенциального расположения склада является близость к КАД. Ставки аренды на складские помещения класса А составляют $125-130 за квадратный метр. Что касается объектов класса В, то уровень ставок на них находится в диапазоне от $100 до $115 за квадратный метр.