Прошедшая неделя на рынке коммерческой недвижимости Петербурга ознаменовалась целым рядом инвестиционных сделок. Новым собственником офисного центра "Информ-Футуре" на Тамбовской, 6, стала финская компания Sponda Plc. Инвестиционный фонд Northern European Properties Limited (NEPR) приобрел в Петербурге четыре объекта недвижимости, в том числе бизнес-центр "Рифон" у компании Ruric AB и гостиницу на Васильевском острове у инвестфонда London & Regional Properties. Аналитики считают, что международные фонды решили, что могут и не успеть на пока еще доходный российский рынок.
"Для институциональных инвесторов настало время покупать, причем в любом сегменте — будь то рынок земли, рынок бизнес-центров или складских комплексов, поскольку ставка капитализации с каждым годом снижается на 1-1,5 процента", — отмечает руководитель департамента стратегического консалтинга Praktis CB Вал Жердес. С ним согласен Николай Казанский, руководитель департамента инвестиций Colliers International: "В настоящее время западные фонды в России удовлетворяет ставка капитализации порядка 10 процентов для торговых центров и 9-13 процентов для офисной недвижимости. Между тем и доходность проектов в Москве и Питере уже опустилась до этих показателей. Через два года, по прогнозам Colliers International, ставка капитализации в торговом сегменте опустится уже до 7 процентов, что уже сравнимо с европейскими 4-5 процентами годовых. Так что именно сегодня оптимальный момент для вхождения в проекты коммерческой недвижимости в обеих столицах".
Любопытно, что во многом именно активность фондов снижает доходность отечественного рынка недвижимости. "Фонды отличаются крайне жестким риск-менеджментом и значительным объемом финансовых ресурсов", — отмечает Николай Вечер, генеральный директор ЦПРН "Вечер". Это, по его мнению, приводит к росту качества объектов и снижению доходности по девелоперским проектам, поскольку любой западный инвестиционный фонд требует от девелопера гарантий по стоимости, сроку и качеству строительно-монтажных работ. Такие гарантии требуют дополнительных расходов. Тем не менее в ближайшие годы параметры доходности коммерческой недвижимости в Петербурге, судя по всему, будут удовлетворять западных консервативных инвесторов. Например, Northern European Properties Limited (NEPR) продала 11 своих офисных и складских объектов в Финляндии и Швеции за €232,7 млн, инвестировав вырученные средства в Петербург, где пока можно заработать гораздо больше, чем в Скандинавии.
Впрочем, предложение объектов инвестиционного качества на рынке пока недостаточно. "Проектов, отвечающих нашим требованиям, чьи владельцы готовы к продаже, весьма немного", — отмечает Дмитрий Чубик, руководитель по привлечению проектов датского фонда Baltic Property Trust Asset Management. Кроме того, хотя многие объекты первого поколения, например бизнес-центры класса А в историческом центре, морально устарели, собственники не спешат с ними расставаться. Этим объясняется вхождение инвестфондов в проекты, а не только в готовые бизнесы. "Я бы рекомендовал сегодня фондам инвестировать в центрально расположенные объекты коммерческой недвижимости в категории prime location, даже если они имеют недостатки концептуального характера, с расчетом на будущее репозиционирование, реконцепт или даже редевелопмент", — отмечает управляющий партнер "АйБи ГРУПП" Юрий Борисов. "Для того чтобы объект был востребован инвестиционным фондом, его нужно сформировать в правовом, концептуальном и финансовом отношении", — отмечает Вал Жердес. В этом смысле целесообразно участие инвестфонда в самом процессе создания объекта, как это было, например, с вхождением на рынок London & Regional Properties. Фонду удалось привлечь международного гостиничного оператора — финскую Sokos и перепродать проект уже в отформатированном виде.
При этом выбор объектов инвестиционными фондами зачастую вызывает у экспертов рынка вопросы и недоумение. "В фондах сидят опытные финансисты, но не очень хорошо представляющие местный рынок недвижимости, его практику", — отмечает председатель совета директоров Агентства развития и исследований недвижимости Андрей Тетыш. По его мнению, для вхождения на рынок часто приобретаются объекты с сомнительными характеристиками. В то же время положительное влияние западных инвестфондов на местную девелоперскую практику, по мнению эксперта, состоит в том, что фонды анализируют не только доходность объекта, но и изменение во времени его стоимости, о чем часто забывают российские девелоперы.
Между тем перед девелоперами, выходящими из проектов, стоит вопрос "куда?". Цена земли с каждым годом растет, а участков в премиальных местах становится мало. Ответом может стать создание альтернативных концепций, выход за пределы центра и даже КАД, а также углубление под землю. По мнению Александра Дымова, генерального директора компании "Адитум", отсутствие мест под новую застройку в историческом центре Петербурга делает перспективным освоение подземных пространств. "Многие современные мегаполисы, исчерпав ресурс земель под застройку и столкнувшись с транспортными проблемами, обратились к подземному строительству. Надеемся, что подземный комплекс на площади Восстания, над которым работает наша компания, станет еще одной визитной карточкой Петербурга, а его реализация положит начало комплексному освоению подземного пространства города", — считает господин Дымов.
Сергей Федоров
"Потенциал инвестиций в девелоперские проекты в России огромен"
Дэвид Джованнис, управляющий директор London & Regional Properties:— Инвестиционный бум на российском рынке — вполне реальная перспектива. Иностранцы уже инвестировали свыше $4 млрд в российскую недвижимость в прошлом году, cумма инвестиций одной только London & Regional за прошлый год составила свыше $500 млн. Я думаю, что с точки зрения инвестиций сегодняшняя Россия является одним из самых привлекательных мест в мире. Доходность вложений в работающую офисную недвижимость и торговые центры составляет 10 процентов. В Европе этот показатель — лишь 5 процентов. Безусловно, самым привлекательным является рынок жилой недвижимости, где доходность проекта 50-100 процентов, но это не наш рынок. Чтобы работать на этом рынке, нужно конкурировать с крупными российскими корпорациями, пока такой возможности у нас нет.
Самая большая проблема для зарубежных инвесторов заключается в том, что на российском рынке коммерческой недвижимости нет продуктов высокой степени готовности, в которые мы могли бы вкладывать деньги, — возможно, просто потому, что рынок еще очень молод. Инвесторы, как правило, заинтересованы в покупке уже завершенных проектов и не хотят нести девелоперские риски. Однако отсутствие предложения подталкивает их к девелопменту. London & Regional планирует вложить в девелопмент около $1 млрд. Доходность девелоперских проектов для инвестора, по нашим подсчетам, в сегменте офисной и торговой недвижимости составляет 20-25 процентов, в сегменте складских помещений — 15-20 процентов, гостиниц — 10-15 процентов. Надо отметить, что в российских регионах отдача от девелопмента несколько выше, чем в Москве и Петербурге, — впрочем, как и риски. Потенциал инвестиций в девелоперские проекты в России огромен. Скажем, мы собираемся построить 20 отелей Hilton — потому что во многих городах с населением свыше одного миллиона человек нет приличной гостиницы. Очень много городов, где 500 тыс. жителей и ни одного современного торгового центра. Можно предсказать, что привлекательной для инвесторов Россия будет оставаться еще в течение пятидесяти — ста лет. Недвижимость, доставшаяся ей от советского времени, нуждается в замещении, что оставляет простор для роста рынка.
"Инвесторам нужно учитывать макроэкономические риски"
Дмитрий Чубик, директор по привлечению проектов "БПТ Ассет Менеджмент"— В сравнении с тем, что было лет пять назад, происходящее сегодня на рынке недвижимости можно назвать настоящим бумом. Интерес западных инвесторов к девелоперским проектам в России вызван высокой отдачей от инвестиций (в сравнении со странами, из которых приходят деньги), а также избыточной ликвидностью мировой экономики. Кроме того, инвесторы, безусловно, учитывают оценки международных рейтинговых агентств, указывающие на то, что в России благоприятная макроэкономическая ситуация. Конечно, не все ожидания инвесторов оправдываются. За то время, которое прошло с момента принятия решения об инвестировании в Россию и до момента фактического начала деятельности, уровень доходности существенно снизился и часто не отвечает их ожиданиям. При этом можно утверждать, что для тех, кто способен учитывать российскую специфику, серьезных препятствий для осуществления инвестиций нет.
Наш фонд уже инвестировал $80 млн в покупку двух объектов в Москве, сумма инвестиций фонда в ближайшие два года составит $480 млн. По нашей оценке, в ближайшие годы общая сумма инвестиций в российскую недвижимость со стороны западных инвесторов может составить $1-5 млрд в год. Но инвесторам нужно учитывать макроэкономические риски. Платежеспособный спрос населения, как правило, не соответствует достигнутому уровню арендных ставок и стоимости квадратного метра недвижимости. В настоящее время он подпитывается ростом задолженности — как населения, так и компаний, недостатком предложения, а также высокими ценами на энергоносители, которые прямо или косвенно влияют на положение дел. Что касается не макроэкономических рисков девелопмента — они универсальны для всего мира. Правда, в России они усугубляются меньшей предсказуемостью политики субъектов федерации в части предоставления земельных участков, не всегда высоким качеством строительства со стороны подрядчиков. Кроме того, существует чисто коммерческий риск — переоценить потенциал проекта и построить "не то и не там". Такие примеры уже имеются.