Ипотека по цене восьми квартир
Переплата по рыночным ставкам в России достигает 640%
В условиях текущей ключевой ставки покупка одной квартиры в ипотеку на 30 лет означает восьмикратную переплату. Финансовая недоступность традиционной ипотеки приводит к росту рассрочек и комбинированных схем.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Россия находится на 11-м месте в рейтинге государств с самыми высокими ключевыми ставками, уступая Турции (46%), Зимбабве (35%), Аргентине (29%), Гане (28%), Нигерии (27,5%), Малави (26%), Египту и ДР Конго (по 25%), Сьерра-Леоне (24,75%) и Ирану (23%). Ставки же по рыночной ипотеке в стране сегодня достигают 28% — это на 1 п. п. ниже, чем в январе 2025 года.
Переплата по кредиту, взятому на 30 лет с первоначальным взносом 20%, в таких условиях достигнет 640%, что эквивалентно стоимости восьми квартир, подсчитали в Key Capital.
Еще два года назад покупатели ограничивались переплатой в 2,5 раза.
Средняя стоимость квартиры комфорт-класса в старых границах Москвы составляет 15,4 млн руб. за 45,2 кв. м. При рыночной ипотеке ежемесячный платеж достигает 287,5 тыс. руб. Чтобы отвечать требованиям норматива по долговой нагрузке (не более 50% от официального дохода), заемщик должен зарабатывать не менее 575 тыс. руб. в месяц.
Сегодня рыночную ипотеку в чистом виде практически никто не оформляет, говорит основатель девелоперской компании SIS Development Ярослав Гутнов. По его словам, кредиты на рыночных условиях берутся либо на остаток суммы при альтернативных сделках, либо в составе комбинированных займов. Это касается в первую очередь случаев, когда покупка жилья выходит за рамки лимита госсубсидирования. В Москве этот лимит составляет 12 млн руб., остальную сумму приходится оплачивать по рыночной ставке.
Наиболее популярной программой остается «Семейная ипотека» под 6% годовых. С ее использованием итоговая переплата при покупке квартиры стоимостью 15,4 млн руб. составит 172,7%, а ежемесячный платеж — 121,1 тыс. руб. Эта сумма формируется из-за необходимости доплаты по рыночной ставке 3,4 млн руб., превышающих субсидируемый порог. Кроме того, банки закладывают дополнительные комиссии в размере 5–7% на такие продукты. Это вызвано тем, что государство не компенсирует в полном объеме разницу между ключевой и льготной ставками.
В мае 2025 года Сбербанк и ВТБ отказались от взимания таких комиссий. Однако, как уточняется в исследовании Key Capital, банки одновременно приняли решение об ужесточении требований к заемщикам, что ограничивает доступность программ.
Трендовая альтернатива
На фоне высокой стоимости заемных средств набирают популярность рассрочки от застройщиков. Этот механизм не влияет на кредитную историю и доступен более широкому кругу покупателей. По оценке Key Capital, в старой Москве доля рассрочек на первичном рынке выросла с 10% в начале 2024 года до 35% в 2025.
«Рассрочки закрепятся в качестве одного из самых популярных маркетинговых инструментов и после снижения ключевой ставки»,— уверен генеральный директор Optima Development Давид Худоян.
По его словам, несмотря на возможное снижение доли после нормализации денежно-кредитной политики, она вряд ли опустится ниже 20–25%. Особенно активно рассрочки применяются в премиальном и элитном сегментах, где покупатели стремятся избежать банковских процедур.
Генеральный директор Key Capital Ольга Гусева, в свою очередь, предупреждает о юридических рисках: «В перспективе можно столкнуться с большим объемом расторжений, сложностей с получением денег от дольщика и прочими проблемами». Она предлагает расширить подход к жилищной политике, включая развитие лизинга, служебных квартир, ссудо-сберегательных касс, ипотечных вкладов и кооперативов.