Вот и складно
Почему на юге России растут квадратные метры складских помещений
В первом квартале текущего года объем качественных складских площадей в Краснодарском крае составил 1,5 млн кв. м. Из них только 1,3% свободны, констатируют аналитики. По словам экспертов, несмотря на то что Краснодар и Ростов являются лидерами в рейтингах аналитиков по объему качественных площадей, количество запросов на складские площади на юге России говорит о том, что существующего объема для рынка недостаточно.
Эксперты констатируют, что на юге России не хватает качественной складской недвижимости
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Эксперты констатируют, что на юге России не хватает качественной складской недвижимости
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
По данным NF Group, объем качественных складских площадей на Кубани по итогам января—марта 2025 года составляет 1,5 млн кв. м, из них свободны лишь 20 тыс. кв. м, что составляет всего 1,3% от общего объема. За 2024 год в крае были заключены сделки в отношении 196 тыс. кв. м складских площадей. С начала 2025 года объем заключенных сделок в качественных складских объектах составил 42,7 тыс. кв. м, или 22% от объема 2024 года.
Перспективы для роста
Рынок складской недвижимости Ростова и Краснодара занимает пятую строчку в рейтингах аналитиков по объему качественных площадей, констатирует заместитель гендиректора по развитию ГК «Носта» Елена Хвостенко. По ее словам, и в одном, и во втором регионе это ориентировочно около миллиона квадратных метров площадей класса А. «Но количество запросов на складские площади на юге России говорит о том, что данного объема для рынка недостаточно. Консалтинговые компании прогнозируют рост рынка складов в регионе еще на 30–40%»,— говорит госпожа Хвостенко.
Согласно данным аналитиков, арендная ставка в складских помещениях класса A в Краснодарском крае по итогам 2024 года выросла в среднем на 17,7%: с 8,5–9 тыс. руб. за кв. м в 2023 году до 10–11 тыс. руб. за кв. м в год в прошлом. Осенью минувшего года “Ъ-Кубань” писал, что в первых трех кварталах прошлого года объем сделок с качественными складскими площадями составил 131 тыс. кв. м. Это почти в пять раз больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.
По словам Елены Хвостенко, в предыдущие годы строительство современных складских площадей сдерживал фактор отсутствия земель нужного назначения и достаточной инфраструктуры. Любой современный склад, отмечает госпожа Хвостенко, это достаточно энергоемкое предприятие и не всегда регион может обеспечить запросы девелоперов. Во многом решить вопрос с обеспечением объектов инфраструктурой помогало постановление №1704, позволяющее возмещать подтвержденные затраты девелопера на создание инфраструктуры к новым масштабным инвестиционным проектам.
«Но сейчас строительство складов, как, впрочем, и любое другое строительство, сдерживает высокая ключевая ставка ЦБ, так как стоимость строительства склада класса А превышает порой несколько миллиардов рублей и требует привлечения кредитных средств для реализации проекта. Возрождение складского рынка девелоперы ждут с началом снижения ключевой ставки»,— заявила госпожа Хвостенко.
Эти факторы, по ее словам, создают дефицит качественных складских помещений, что, в свою очередь, ведет к увеличению арендных ставок и снижению доступности новых объектов. В условиях экономической неопределенности и ограниченной инвестиционной активности многие компании вынуждены искать альтернативы.
Площади есть в наличии
Как рассказал “Ъ-Недвижимость” партнер NF Group Константин Фомиченко, до конца 2025 года на Кубани могут быть введены 249 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, общий объем может достигнуть 1,7 млн кв. м. Потенциальная доля вакантных площадей к концу 2025 года с учетом всех предлагаемых площадей (включая субаренду и вакантные площади в строящихся объектах) может составить 4%. Запрашиваемая ставка аренды на проекты «сухих» (без соблюдения особого температурного режима) складских комплексов класса А составляет от 9,5 тыс. до 11 тыс. руб. за «квадрат» в год.
По данным ООО «АФ "Аудит-Консалтинг"», в Краснодаре за последние 10 лет средняя цена «квадрата» в предложениях продажи производственно-складской недвижимости выросла более чем в два раза — с 27,2 тыс. в 2014 году до 63,9 тыс. руб. в 2024-м. За январь—февраль 2025 года средняя цена предложения продажи производственно-складской недвижимости составила почти 68 тыс. руб. за кв. м.
Что касается аренды, согласно аналитикам «Аудит-Консалтинг», в Краснодаре средний показатель стоимости найма производственно-складских площадей в 2014 году составлял 285 руб. кв. м в месяц, а за 2024 год — уже 590 руб. «квадрат». За десять лет цена аренды «коммерции» такого формата выросла на 305 руб., или на 107%.
За январь—февраль 2025 года средняя цена предложения месячной аренды производственно-складской недвижимости составила в Краснодаре 631 руб. за кв. м. Рост к предыдущему кварталу — 10,7%, к аналогичному периоду прошлого года — 5,2%. Минимальная цена аренды складов в кубанской столице в первом квартале 2025 года — 143 руб. за кв. м в месяц, максимальная — 1,5 тыс. руб. за кв. м.
В среднем складской или производственный объект можно арендовать в Краснодаре, по ценам на конец марта, за 791,6 тыс. руб. в месяц. Минимальная цена объекта — 2 тыс. руб. в месяц, максимальная — 40 млн. Средняя площадь единого объекта недвижимости производственно-складского назначения на сегодняшний день составляет 1,2 тыс. кв. м (минимальная — 1,5 кв. м, максимальная — 50 тыс. кв. м), говорится в исследовании АФ «Аудит-Консалтинг».
«Наблюдается рост цены аренды производственно-складской недвижимости, а также перевес предложения над спросом»,— заключили аналитики.
Как ранее отмечал в беседе с “Ъ-Кубань” директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков, в 2024 году в Краснодарском крае динамика на рынке аренды складских помещений была обусловлена факторами сезонности, когда высокая активность в первых трех кварталах могла быть связана с подготовкой компаний к пиковым сезонам продаж, особенно в сфере электронной коммерции. В четвертом квартале потребность в дополнительных площадях, по мнению аналитика, могла снизиться. Экономические условия также сыграли свою роль: рост стоимости аренды на 18% мог привести к снижению спроса со стороны арендаторов, особенно небольших и средних предприятий, для которых повышение расходов критично. Насыщение рынка, вызванное значительным ростом арендных сделок в начале года, могло привести к естественному снижению активности.
В условиях дефицита места
Сегодня на южном рынке особой популярностью пользуются мини-склады — боксы от 5 до 50 кв. м. Их средняя стоимость составляет порядка 780 руб. за куб. м. Как отмечают в компании «Твой склад», ключевые эксплуатанты такой недвижимости — малый бизнес (интернет-магазины, фрилансеры и ремесленники, стартапы). Также подобный формат недвижимости пользуется популярностью в курортных зонах — небольшие склады используют туристы, владельцы сезонной недвижимости и отельеры.
«Ключевой драйвер здесь — урбанизация и дефицит пространства. В густонаселенных районах, где квадратные метры жилья на вес золота, аренда бокса становится альтернативой захламлению квартир. Люди готовы платить за освобождение личного пространства — это тренд, который будет только усиливаться»,— отмечает Надежда Пичугина, директор по развитию сети «Твой Склад».
В компании ожидают дальнейший рост спроса на мини-склады. Он будет, по словам участников рынка, обусловлен увеличением объемов онлайн-торговли на юге (сейчас показатель растет на 20–25% в год), желанием малых игроков размещать товар вблизи жилых районов и курортов, чего часто не могут позволить большие склады. «В индустрии индивидуального хранения цена формируется за один кубометр, а не за площадь. Это позволяет клиентам гибко использовать пространство по высоте и оптимизировать затраты»,— резюмировала госпожа Пичугина.