ТРЦ одомашниваются

Формат торгово-развлекательной недвижимости на юге России меняется в сторону небольших, встроенных в жилую и транспортную инфраструктуру ТРЦ. Ушедших из страны иностранных арендаторов оперативно заменили отечественные, обеспечив прежнюю наполняемость объектов. Эксперты полагают, что, несмотря на конкуренцию с онлайн-торговлей, торгово-развлекательные центры адаптируются под новые реалии.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В 2024 году в региональных городах России открылось 28 новых торговых центров с общей арендопригодной площадью 324,6 тыс. кв. м, что на 32% больше, чем годом ранее. По данным аналитиков NF Group, в минувшем году общий объем рынка торговых центров в России достиг 33 млн кв. м. Прирост нового предложения составил 500 тыс. кв. м в 25 объектах, включая Москву, Санкт-Петербург и Московскую область, что на 42% больше показателя 2023 года. При этом на региональные города в 2024 году пришлось 19 млн кв. м торговой недвижимости.

«Рынок торговой недвижимости Южного федерального округа демонстрирует сдержанную динамику, характеризующуюся умеренным вводом новых объектов и переориентацией существующих площадей. В 2024 году ключевыми событиями стали открытия районных ТЦ и адаптация ритейла к изменению потребительского поведения, а на 2025 год запланировано расширение инфраструктуры в городах-миллионниках и туристических кластерах»,— рассказала “Ъ-Недвижимость” региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.

По данным аналитиков NF Group, в 2024 году в Южном федеральном округе преобладало открытие торговых центров районного формата, ориентированных на удовлетворение базовых потребностей населения. В Краснодаре в феврале 2024-го был открыт ТРЦ «Любимово Молл» площадью 28,2 тыс. кв. м, который стал якорным объектом для микрорайона Любимово. Его арендопригодная площадь составила 16,1 тыс. кв. м, а ключевыми арендаторами выступили гипермаркет «Магнит Экстра», «Детский мир» и кинотеатр «Киносет».

Также в Краснодаре был открыт торговый центр районного формата «Сыр» (общая площадь 15,4 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 12 тыс. кв. м) и микрорайонный ТЦ «Трилогия» (общая площадь 6 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 5 тыс. кв. м). Ожидается открытие ТЦ «Мир» в микрорайоне Любимово арендопригодной площадью 25,6 тыс. кв. м, который станет частью жилого кластера. Инвестиции в проект превысили 3 млрд руб., а ключевыми арендаторами должны стать продуктовый супермаркет и гипермаркет товаров для дома.

В 2024 году в Ростове-на-Дону был открыт ТЦ «Катальпа», сообщили в NF Group. Его общая площадь составляет 3,3 тыс. кв. м, а арендопригодная площадь — 2,3 тыс. кв. м. Кроме того, в мае 2025 года в ростовском микрорайоне Левенцовка запланирован к открытию ТЦ «Новая провинция». Это комплекс из девяти двухэтажных зданий с общественными пространствами. Объект рассчитан на 90 арендаторов, что, по мнению аналитиков, усилило конкуренцию в сегменте услуг на территории спального района (6,8 тыс. кв. м общей площади и 6,7 тыс. кв. м арендопригодной площади).

«В Сочи и Кисловодске запланировано строительство торговых центров районного формата, ориентированных на курортный спрос»,— говорит госпожа Хакбердиева.

Она также отмечает, что в поселке Сады Придонья Волгоградской области в 2025 году после редевелопмента открылся торговый центр площадью 2,9 тыс. кв. м, объединивший супермаркет, аптеку и пункты выдачи маркетплейсов. Этот проект, по словам спикера, стал частью стратегии развития сельских территорий, увеличив охват сервисов для 2 тыс. жителей.

Ставка на малый формат

На сегодняшний день, по словам Евгении Хакбердиевой, в сегменте торговой недвижимости наблюдается тенденция на смещение акцента на малоформатные торговые центры (GLA менее 10 тыс. кв. м). Эта тенденция, отмечает спикер, будет продолжаться в ближайшие годы.

В агентстве недвижимости «Фридом» также отмечают, ключевыми проектами прошлого года в сегменте торговой недвижимости стали мультифункциональные комплексы и малоформатные торговые центры, встроенные в жилую инфраструктуру. Такие ТЦ, по словам аналитиков агентства, становятся популярными благодаря их универсальности, поскольку они объединяют торговые галереи, развлекательные зоны, включая кинотеатры, VR-пространства и киберспортивные клубы, а также офисы и общественные пространства.

Кроме того, эксперты отмечают стабильную популярность фуд-холлов, которые продолжают привлекать потребителей, предлагая разнообразие кухонь и форматов. Так, по данным «Фридом», в 2024 году доля площадей, занятых фуд-холлами, увеличилась в России на 15%. К примеру, как рассказал “Ъ-Недвижимость” генеральный директор АО «РАМО-М» (управляет сетью ТРЦ «Красная Площадь» в Краснодарском крае и имеет в своем портфеле сеть ТРЦ «Парк Хаус» в семи городах России и выставочно-конгрессный комплекс «Экспоград Юг» в Краснодаре) Алексей Бузмаков, в планах компании есть модернизация фуд-корта в одном из ТРЦ в современное пространство с расширенным гастрономическим предложением.

«Девелоперы делают ставку на малоформатные ТЦ, интегрированные в жилую и транспортную инфраструктуру. Сегмент больших региональных ТЦ теряет популярность из-за высокой конкуренции и изменения потребительских предпочтений»,— резюмируют в АН «Фридом».

Пустыми не остались

В Краснодарском крае обеспеченность торговыми центрами достаточно высока и продолжает расти, считает Алексей Бузмаков. Он отмечает, что, по оценке экспертов рынка, обеспеченность торговыми площадями на душу населения в Краснодаре находится на одном из самых высоких уровней в России — более 700 кв. м качественных торговых площадей на 1000 жителей.

«На сегодняшний день заполняемость наших объектов составляет 97–98%. Данный показатель свидетельствует об успешности продажи торговых площадей и большом спросе среди арендаторов. Имеющиеся свободные помещения мы рассматриваем как стратегический резерв для привлечения новых перспективных арендаторов и внедрения современных форматов, отвечающих актуальным рыночным трендам и запросам наших посетителей»,— говорит господин Бузмаков.

По данным АН «Фридом», в 2024 году российские компании оперативно заполнили ниши, освободившиеся после ухода международных брендов. Так, в минувшем году на рынок вышли 33 новых российских бренда. Среди иностранных — наибольшую активность проявляют компании из Китая, Турции, Италии и Германии. Господин Бузмаков также отмечает, что ТРЦ Краснодарского края успешно адаптировались к изменениям на рынке и сделали это достаточно быстро. Уже к концу 2022-го — началу 2023 года, по словам спикера, торговым центрам удалось обеспечить высокий уровень заполняемости торговых центров. «Освободившиеся после ухода западных брендов площади были быстро заняты новыми арендаторами, и сегодня комплексы по-прежнему пользуются устойчивым спросом как среди арендаторов, так и среди посетителей»,— говорит гендиректор АО «РАМО-М».

Что касается арендных ставок, то, по словам Евгении Хакбердиевой, в существующих объектах они остаются на прежнем уровне. Алексей Бузмаков с поправкой на то, что стоимость аренды в торговых центрах является коммерческой тайной и не подлежит разглашению, отмечает, что, как правило, уровень арендной платы в торговых центрах определяется индивидуально для каждого арендатора и зависит от различных факторов, включая ассортиментный перечень, расположение помещений, их площадь и особенности бизнеса.

По данным консалтинговой компании Nikoliers, в 2024 году объем продаж торговой недвижимости в России составил 120,9 млрд руб., что примерно на 66% меньше по сравнению с 2023-м, когда показатель достигал 354,5 млрд руб. Львиную долю выручки обеспечили сделки в Москве (около 63 млрд руб.) и Санкт-Петербурге (13,3 млрд руб.). Регионы принесли 44,6 млрд руб. Как писал “Ъ-Кубань”, в марте 2024 года в Краснодаре за 2,5 млрд руб. был выставлен торговый центр «Новый горизонт». Он был построен и введен в эксплуатацию в 2015 году на месте муниципального кинотеатра с условием передачи городским властям части площадей. Пока ничего о реализации данного ТЦ не сообщалось. Другой крупной сделкой на рынке торговой недвижимости Краснодара стало приобретение холдингом AVA Group в апреле 2023 года ТРК «СБС Мегамолл». Сумма сделки не разглашалась, но эксперты оценили, что стоимость строительства подобного объекта с нуля составила бы 15–17 млрд руб.

На сегодняшний день серьезную конкуренцию для традиционных торговых центров создает интернет-торговля, считает Алексей Бузмаков. Однако, по его мнению, у ТЦ остаются важные преимущества, которые они могут предложить. «Например, у покупателей есть возможность лично осмотреть и примерить товары перед покупкой, что имеет особое значение для таких категорий, как одежда, обувь и аксессуары. Но все же основным преимуществом торговых центров является их многофункциональность. ТРЦ предлагают не только магазины, но и разнообразные развлекательные зоны, заведения общественного питания, детские центры и прочее»,— резюмирует господин Бузмаков.

Василий Хитрых