Живая коммерция
Какие тренды на рынке апартаментов Краснодарского края и Крыма
В Южном федеральном округе на сегодняшний день строится 1,3 млн кв. м курортных апарт-отелей. Такие данные “Ъ-Недвижимость” озвучили в консалтинговом агентстве Macon. Из общего объема строящихся в ЮФО апарт-отелей 30% приходится на Сочи, 25% — на Анапу, 20% — на Евпаторию, 14% — на Ялту и Алушту. Остальной объем распределен между остальными курортными зонами. Стоимость квадратного метра в апартаментах варьируется от 350 тыс. руб. — в среднем по черноморскому побережью Краснодарского края и Крыма — до 1 млн руб. в Сочи и Сириусе. Эксперты говорят о высокой доходности инвестиций в такой вид недвижимости, однако напоминают, что апартаменты — это не полноценное жилье.
Апартаменты сегодня воспринимаются уже как полноценное жилье, несмотря на статус коммерческой недвижимости
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
Апартаменты сегодня воспринимаются уже как полноценное жилье, несмотря на статус коммерческой недвижимости
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
Курортные апартаменты в ЮФО сконцентрированы на побережье Черного моря Краснодарского края и Крыма, рассказывает директор по исследованиям компании Macon Ольга Змиевская. В основном, по ее словам, они реализованы в формате апарт-отелей, то есть по своей сути являются гостиницами с управлением и полным оснащением номеров, которые распродаются по лотам множеству собственников. «Такое предложение, с одной стороны, восполняет инвестиционный спрос, с другой — потребность в качественном современном номерном фонде»,— комментирует аналитик.
Отношение покупателей к апартаментам за последние пять лет заметно изменилось, считает коммерческий директор группы «Мантера» Ирина Игнатьева. По ее словам, если раньше апартаменты воспринимались как временное жилье или спорный актив, сегодня они становятся полноценной альтернативой квартирам — особенно в премиальном сегменте. «Большинство покупателей, если судить по нашим активам,— частные лица, 61% — мужчины, которые ведут активный образ жизни, 79% из них состоят в браке и 85% имеют детей. Курортную недвижимость покупают для собственного проживания — 65% клиентов, для инвестиций — 35%. При этом 80% покупателей приобретают апартаменты для себя, а 20% — для детей и передачи по наследству»,— рассказывает госпожа Игнатьева.
По словам руководителя департамента реализации новостроек агентства Genesis Group Юлии Емельяновой, ключевыми преимуществами апартаментов является высокая ликвидность в курортных локациях, возможность гибкого управления (в том числе через сервисные управляющие компании), отсутствие жесткой привязки к прописке (что для некоторых покупателей является плюсом), а также гибкость в сценариях использования — от личного отдыха до аренды и инвестиций. «Формат идеально вписывается в логику "второго жилья" и дает хороший доход при грамотном подходе к выбору проекта. Если ранее у многих были сомнения по поводу юридического статуса и ликвидности апартаментов, то сегодня покупатели стали более подготовленными, ориентируются в правовых аспектах, понимают структуру дохода и осознанно выбирают этот сегмент. Особенно это заметно по интересу со стороны жителей Москвы и Санкт-Петербурга, которые все чаще инвестируют именно в апарт-комплексы на юге, ориентируясь на понятную модель "второго дома с доходом"»,— говорит госпожа Емельянова.
Ольга Змиевская констатирует, что апарт-отели — это исключительно инвестиционный продукт. Как правило, срок проживания собственника в них, по словам эксперта, не превышает одного месяца в год — все остальное время номера сдаются и приносят доход. «Это еще новый формат для рынка, так как, хотя строится много проектов, сданных и запущенных пока единицы. По этой причине не до конца понятно, как этот продукт будет вести себя после запуска, а именно, будет ли он приносить ту доходность, на которую рассчитывали покупатели»,— говорит госпожа Змиевская.
От Сочи до ЮБК
Самый значительный спрос на рынке апартаментов в ЮФО — в люксовом и премиальном сегментах, отмечают эксперты “Ъ-Недвижимость”. Основные курортные локации — Сочи, Геленджик и Анапа — уже сейчас сталкиваются с дефицитом качественного предложения, а наиболее востребованными являются объекты средней площади, с отделкой, вблизи моря и с развитой инфраструктурой.
По словам Ирины Игнатьевой, за последние пять лет туристический поток в Сочи увеличился на 45,5% — с 5,5 до 8 млн человек, что, соответственно, повысило инвестиционную привлекательность курортных активов. Спрос на курортную и тем более высокобюджетную недвижимость, по словам спикера, в последние годы увеличился за счет роста числа туристов внутри страны, снижения доступности зарубежной недвижимости и дефицита качественных объектов в топовых локациях.
Юлия Емельянова отмечает, что покупатели апартаментов все чаще рассматривают их не только как инструмент инвестирования, но и как формат для отдыха или временного проживания с сервисом отеля. Один из самых перспективных регионов для развития апарт-формата, по ее словам, Южный берег Крыма (ЮБК). «Уникальный климат, ландшафт, панорамные виды и протяженная береговая линия делают спрос на качественные курортные объекты стабильным круглый год. Как результат — высокий интерес со стороны как инвесторов, так и конечных покупателей»,— отмечает собеседница “Ъ-Недвижимость”.
Таким образом, по словам госпожи Емельяновой, рынок апартаментов в ЮФО, особенно в Крыму, демонстрирует уверенную динамику роста. Как отмечает эксперт, при правильном подходе к выбору локации, проекта и партнера по управлению это один из наиболее эффективных и устойчивых инвестиционных инструментов в современной российской недвижимости.
Растут цены и предложение
Замдиректора по первичному рынку и зарубежной недвижимости ЖИЦ «Каян» Инна Грибанова отмечает активный рост предложений в сегменте апартаментной и гостиничной недвижимости. По ее словам, сегодня многие крупные игроки девелоперского рынка Краснодара уходят в данный сегмент, видя в нем большую доходность, чем при строительстве многоквартирных домов. Сам продукт, как говорит эксперт, тоже становится более привлекательным — это уже не апартаменты с непонятным управлением и призрачной доходностью, а целые гостиничные кластеры, строящиеся под требования определенных отельных управляющих компаний, вследствие чего доходность, окупаемость и капитализация становятся прозрачными и понятными для инвесторов.
Самый высокий уровень цен на апартаментную недвижимость, по данным Macon, в Сочи — в среднем около 1 млн руб. за кв. м. В Анапе средняя стоимость «квадрата» — 370 тыс. руб., в Ялте и Алуште — 370 тыс. руб., в Евпатории — 350 тыс. руб.
Стоимость объектов на азовском побережье, например, в Приморско-Ахтарске или в станице Голубицкой, по данным ЖИЦ «Каян», сейчас начинается от 4,3 млн руб. «В Анапе апартаменты можно купить от 8 млн руб. — это формат попроще. Если говорить о категориях отелей 4 и 5 "звезд", то здесь порог входа от 14 млн руб. Сочи с понятными документами и строительством по эскроу стартует от 19 млн руб.»,— говорит госпожа Грибанова.
Она констатирует, что баланс спроса и предложения в сегменте апартаментной недвижимости пока перевешивает в сторону предложения. Но, на ее взгляд, эта ситуация временная, так как на южном рынке апартаменты — это относительно новый продукт и далеко не все знают, что можно купить такого типа недвижимость, которая будет приносить стабильный доход без лишних усилий со стороны собственника. «Интерес со стороны местных инвесторов только начинает просыпаться. Ну и, конечно, есть процент недоверия — а точно ли будет так, как говорят? Поэтому консервативные инвесторы занимают выжидательную позицию. Ну а те, кто умеет считать и готов рискнуть, уже скупают такие лоты, потому что понимают, что потом будет дороже, соответственно окупаемость и капитализация уже не будут такими интересными»,— рассказывает представитель ЖИЦ «Каян».
По данным группы «Мантера», в 2024 году по отношению к 2023-му спрос на сервисные апартаменты в Сочи в среднем вырос на 11,6%. Стабильный интерес к этому формату обусловил рост цены на квадратные метры: в первом квартале 2025 года — на 5% к первому кварталу 2024-го.
Юлия Емельянова отмечает, что баланс спроса и предложения в локациях Южного берега Крыма сегодня все больше смещается в сторону дефицита качественных апартаментов в премиальном и бизнес-сегменте. «Это особенно касается ЮБК, поскольку хорошие площадки под застройку здесь ограничены, а интерес к локации продолжает расти. Это уже отражается в ценах: если говорить о побережье, стоимость квадратного метра в апартаментах варьируется от 200 до 500 тыс. руб. за кв. м в зависимости от локации, класса объекта и наличия инфраструктуры»,— говорит эксперт.
По словам коммерческого директора ГК «Каскад» Аллы Тишковой, стоимость квадратного метра в строящихся инвест-отелях на черноморском побережье — в среднем 350 тыс. руб.
Форматы для инвестиций
Термин «апартаменты» уже выходит из лексикона и девелоперов, и инвесторов, считает Алла Тишкова. Его, отмечает эксперт, замещает более интересный формат — инвестиционные отели. Она уточняет, что апартаменты, которые уже успели запустить на побережье, в большинстве случаев проектировались как отели, а не как жилые комплексы.
«Как и комплексы с апартаментами, инвест-отели — это коммерческая недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду и получения стабильного рентного дохода. Однако в сравнении с апартаментами их ключевым преимуществом является наличие отельного оператора, который берет на себя заботы по управлению номерным фондом и предоставлению гостиничного сервиса»,— рассказывает госпожа Тишкова.
Эксперт отмечает, что рынок инвест-отелей начал набирать обороты с 2022 года, когда произошла приостановка моратория на строительство в курортной зоне Анапы и было полностью пересмотрено наполнение территории в рамках КРТ. «В ближайшие пару лет на рынок выйдут первые построенные инвест-отели, расположенные в хороших локациях, на первой и второй береговых линиях. По новому генплану Сочи также презентованы масштабные и грандиозные проекты, которые должны стартовать через год-полтора»,— говорит собеседница “Ъ-Недвижимость”.
По словам Ирины Игнатьевой, сервисные апартаменты — это формат недвижимости, сочетающий домашний комфорт и гостиничный сервис. Среди основных плюсов такого формата она выделяет гибкость использования: апартаменты можно сдавать в аренду через управляющую компанию или использовать самостоятельно, что дает владельцу возможность варьировать стратегию дохода и личного отдыха. Вторым преимуществом сервисных апартаментов госпожа Игнатьева называет уровень сервиса — клининг, ресепшен, охрана, консьерж, заказ еды и трансферов, что делает проживание похожим на пребывание в отеле.
«Чем выше сервис — тем привлекательнее курортный актив. Это особенно важно для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость, не занимаясь ее ежедневным управлением. Кроме того, сервисные апартаменты часто расположены в комплексе с развитой инфраструктурой — кафе, бассейны, спортзалы, wellness-зоны, что повышает ликвидность и доходность. Также плюсом является профессиональное управление: наличие оператора снижает риски простаивания и упрощает вопросы обслуживания, особенно если апартаменты находятся в другой стране или регионе»,— рассказывает коммерческий директор «Мантеры».
На черноморском побережье Краснодарского края строятся целые апартаментные курорты
Фото: пресс-служба курорта «Лучи»
По словам Аллы Тишковой, срок договора с отельным оператором на управление недвижимостью составляет, как правило, 10–15 лет. В соглашении регламентируется в том числе нахождение собственника — он должен заранее известить отельера о датах своей поездки, при этом не всегда гарантируется проживание именно в собственном номере, а срок пребывания, как правило, ограничен 28 днями в год: две недели в горячий сезон и две недели — в межсезонье, говорит собеседник “Ъ-Недвижимость”.
«Если вы приобретаете номер в отеле исключительно для личного пользования, без возможности получения арендного дохода, доступ на территорию отеля в любом случае сопряжен с некоторыми ограничениями, обусловленными мерами безопасности, что можно рассматривать и как преимущество. Сегодня люди мира, которые много путешествуют в течение года, работают в удаленном формате, приобретают номера в отелях для собственного проживания, потому что это избавляет их от бытовой рутины и позволяет получать привычный уровень комфорта»,— говорит госпожа Тишкова.
Формат городских апартаментов в ЮФО представлен слабо, констатирует Ольга Змиевская. В Краснодаре, по ее данным, строится апарт-отель «Скала», в Ростове-на-Дону — «Космос» и «Резиденция Берег». «В городах апартаментам приходится сложно из-за конкуренции с жильем. Во-первых, в них невозможно прописаться, что часто имеет значение для собственников недвижимости в городах. Во-вторых, их содержание обходится дороже жилья из-за более высоких тарифов и налогов. В-третьих, на апартаменты, которые получили разрешение на строительство в 2024 году и позже, действует НДС, что негативно сказывается на их экономике. Конечно же, все это не значит, что формат апарт-отелей в городе не может существовать. Но их успешность будет зависеть от местоположения и концепции»,— резюмирует директор по исследованиям компании Macon.
Жилье без регистрации
Ирина Игнатьева рассказывает, что в ряде стран апартаменты до сих пор не признаются жильем в полном смысле, что влияет на возможность постоянной регистрации. Кроме того, по словам эксперта, расходы на обслуживание могут быть выше, чем в обычной квартире, но это нивелируется за счет сдачи актива в аренду. «Если сервисные апартаменты реализуются в локациях с выраженной сезонностью, то при отсутствии трафика в низкий сезон владельцу может понадобиться покрывать издержки самостоятельно — однако тут многое зависит от управляющей компании, от того, как она будет обеспечивать загрузку»,— говорит участница рынка.
По словам Юлии Емельяновой, статус коммерческой недвижимости также накладывает на апартаменты потенциальные ограничения по ипотечному кредитованию в некоторых банках. Однако в курортных проектах, отмечает спикер, эти особенности чаще не рассматриваются как минусы, особенно когда речь идет об объектах с готовой сервисной инфраструктурой и высоким спросом со стороны арендаторов. «При поддержке профессионального застройщика и управляющей компании большинство юридических и операционных рисков нивелируются»,— подчеркивает руководитель департамента реализации новостроек агентства Genesis Group.
Как говорит Инна Грибанова, для работы с апартаментами риэлтор прежде всего должен уметь самостоятельно рассчитывать доходность предлагаемых лотов, чтобы проверить цифры доходности и окупаемости, предлагаемые застройщиками,— не секрет, что они не всегда могут быть реальными. Следующий момент — документы. По словам представителя ЖИЦ «Каян», нужно проверять, какие договоры с покупателем заключает застройщик (продавец), есть ли уже понимание, какая компания будет отельным управляющим и заключен ли с ней договор, а также — каковы условия этого договора для будущего собственника, и есть ли опыт отельного управления у компании и какими проектами она управляла. Кроме того, отмечает риэлтор, важно понимать, за счет чего управляющая компания будет обеспечивать заявляемую доходность (инфраструктура комплекса, локация, конкурентные преимущества), как будет рассчитываться и распределяться прибыль, какие дополнительные затраты возникают у собственника в период владения апартаментами, а что берет на себя управляющая компания, а также кто оплачивает налог на прибыль — собственник или это берет на себя управляющая компания.
«Для покупателей данного сегмента недвижимости в первую очередь интересны не наличие парка у дома или трамвая рядом, они смотрят на три показателя — доходность, срок окупаемости и процент капитализации. И только после этого возникает следующий вопрос: за счет чего это будет возможно? И вот тут риэлтор должен сам трезво оценивать локацию, инфраструктуру комплекса, его наполнение и конкурентное окружение — будет ли оно работать на привлечение или, наоборот, оттолкнет потенциальных потребителей продукта»,— резюмирует госпожа Грибанова.