Торговля отправляется на склад
Какие изменения происходят на рынке коммерческой недвижимости юга России
Перераспределение логистических потоков внутри страны делает южные регионы привлекательными для открытия офисов крупных столичных компаний, а также строительства больших складских комплексов. Торговые центры меняются в сторону развлекательного формата, столкнувшись с конкуренцией в виде интернет-торговли и уходом иностранных арендаторов. Инвесторам же по-прежнему интересны быстрые сроки окупаемости, поэтому они направляют деньги в наиболее популярный сегодня формат «коммерции» — апартаментные комплексы. Аналитики констатируют, что стоимость продажи и аренды всех форматов коммерческой недвижимости продолжает расти, а предложение превышает спрос.
Риэлторы констатируют, что сегодня на рынке большое количество невостребованных объектов в сегменте стрит-ритейла
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Аналитики компании «Аякс» отмечают устойчивое развитие сегмента коммерческой недвижимости на юге России сразу в нескольких направлениях. Во-первых, это активный спрос на многофункциональные объекты — особенно в Краснодаре, Сочи и Ростове-на-Дону. Бизнесу сегодня интересны площади, которые можно адаптировать под торговлю, офис и гостиницу. Во-вторых, растет интерес к складской и логистической недвижимости, что, по словам эксперта, обусловлено переориентацией логистических потоков на юг и восток страны.
Директор по продажам компании «Этажи» Егор Карпанов отмечает, что крупных клиентов в сегменте коммерческой недвижимости на юге России сегодня больше всего интересуют складские помещения формата light industrial. «Это большие распределительные центры. Сейчас клиенты активно пошли из столицы на Краснодар. По всей видимости, меняется логистика. Чем еще интересен light industrial с точки зрения инвесторов — низкая окупаемость, всего семь-восемь лет. В стрит-ритейле такой окупаемости не найти, там не меньше 10 лет»,— говорит риэлтор.
По словам руководителя департамента коммерческой недвижимости, офис-партнера компании «Аякс» Надежды Звягиной, баланс спроса и предложения сегодня смещен в сегменте складов и качественных офисов в сторону спроса. Особенно, отмечает она, в районах города с ограниченным объемом строительства и высоким потреблением. «В торговой недвижимости ситуация стабильная — есть вакансия, но и интерес со стороны арендаторов сохраняется. Наиболее остро ощущается нехватка готовых решений под логистику и легкое производство»,— комментирует спикер.
Егор Карпанов также отмечает тренд на покупку старого недостроенного фонда, иногда — заброшенных долгое время объектов. Покупатели, по словам риэлтора, восстанавливают, реконструируют такую недвижимость и сдают ее в аренду или продают. «С гостиницами происходит подобная история. Я имею в виду гостиницы небольшого формата, на 10–15 номеров. Выкупается старое здание, восстанавливается и делается гостиница, после чего продается или сдается в аренду через управляющую компанию. Сейчас на рынке очень много появилось таких форматов, и многие компании заходят в этот бизнес»,— рассказывает представитель «Этажей».
Еще одним трендом, по словам господина Карпанова, является скупка инвестиционными компаниями земельных участков на территории краевого центра для строительства там объектов коммерческой недвижимости для последующей сдачи их в аренду крупным сетевикам. «В Краснодаре если земля какая-то появляется, то ее очень быстро выкупают»,— говорит риэлтор.
С точки зрения цены
Согласно обзору аудиторской фирмы «Аудит-Консалтинг», чаще всего в Краснодаре выставляют на продажу объекты торгово-офисного назначения (93%), реже — производственно-складские объекты (7%).
«Склады сегодня совсем не те, что были раньше — в девяностые или нулевые. Сегодня это современные объекты с офисом, торговым залом и складским помещением. Если нужно — какая-то открытая площадка, плюс — управляющая компания. Под свои нужды тоже люди приобретают помещения складского формата»,— рассказывает Егор Карпанов.
В сегменте торгово-офисной недвижимости, по данным аналитиков АФ «Аудит-Консалтинг», средний показатель стоимости квадратного метра в 2024 году составил 141 тыс. руб. (в 2014 году — 65 тыс. руб., рост — 117%). Дороже всего торгово-офисные помещения стоят в Западном округе кубанской столицы (171 тыс. руб. за кв. м), дешевле — в Карасунском (136 тыс. руб. за кв. м).
За первые два месяца текущего года средняя цена предложений на рынке продажи торгово-офисных площадей составила 152 тыс. руб. за кв. м, что на 2,5% дешевле показателя ноября—декабря 2024 года. Минимальная цена «квадрата» в начале текущего года составила 24 тыс. руб., максимальная — 500 тыс. руб. Средняя цена продажи выставленных на продажу торгово-офисных объектов на начало 2025 года составляет 33 млн руб. (минимальная — 120 тыс. руб., максимальная — 1,4 млрд руб.). Их средняя площадь — 256,5 кв. м (минимальная — 3,4 кв. м, максимальная — 18 тыс. кв. м).
В сегменте производственно-складской недвижимости средняя стоимость квадратного метра в 2024 году составила 63,9 тыс. руб. (в 2014 году — 27,2 тыс. руб., рост — 135%). За первые два месяца текущего года средняя цена предложений продажи производственных и складских площадей в Краснодаре составила 67,9 тыс. руб. за кв. м (+2,4% к ноябрю—декабрю 2024-го, +5,9% к марту 2024-го). Минимальная цена «квадрата» в январе—феврале 2025 года составила 18 тыс. руб., максимальная — 210 тыс. руб. Средняя цена продажи единого объекта производственно-складской недвижимости на конец февраля этого года составляла 74,2 млн руб. (минимальная — 132,2 тыс. руб., максимальная — 1,3 млрд руб.). Средняя площадь единого объекта недвижимости производственно-складского назначения — 1,2 тыс. кв. м (минимальная — 2,2 кв. м, максимальная — 20 тыс. кв. м).
«На рынке продаж торгово-офисной недвижимости наблюдается снижение средней цены предложения, а в производственно-складском формате — рост. Однако во всех сегментах коммерческой недвижимости наблюдается перевес предложения над спросом»,— говорят аналитики АФ «Аудит-Капитал».
Что касается аренды коммерческой недвижимости в Краснодаре, то, по данным аналитиков «Аудит-Капитала», 83% предложения найма — торгово-офисные площади, 17% — объекты производственно-складского назначения.
Средний показатель аренды «квадрата» торгово-офисной недвижимости в 2024 году составил 1,2 тыс. руб. за кв. м (рост с 2014 года — 47%), производственно-складской — 590 руб. (рост с 2014 года — 107%).
Самая дорогая аренда торгово-офисных площадей — в Западном округе Краснодара (1,3 тыс. руб. за кв. м), самая дешевая — в Карасунском (1,1 тыс. руб.). Наибольший объем предложений — в Прикубанском округе (50%), а наименьший — в Центральном (16%).
«Минимальная цена квадратного метра аренды торгово-офисной недвижимости в Краснодаре в январе—феврале 2025 года составила 350 руб., максимальная — 5 тыс. руб. В среднем аренда торгово-офисного объекта стоит 271 тыс. руб. в месяц, минимальная цена — 2,7 тыс. руб. в месяц, максимальная — 12 млн руб. в месяц. Средняя площадь торгово-офисного объекта — 230,5 кв. м (минимальная — 3 кв. м, максимальная — 11 тыс. кв. м)»,— говорится в отчете «Аудит-Капитал».
В сегменте производственно-складской недвижимости минимальная цена квадратного метра на январь—февраль 2025 года составила 143 руб. в месяц, максимальная — 1,5 тыс. руб. Средняя цена аренды «квадрата» на производственно-складском объекте — 791,6 тыс. в месяц (минимальная — 2 тыс. руб., максимальная — 40 млн руб.). Средняя площадь единого объекта недвижимости производственно-складского назначения составила 1,2 тыс. кв. м (минимальная — 1,5 кв. м, максимальная — 50 тыс. кв. м).
«Проведенный анализ рынка по состоянию на январь—февраль 2025 года показал, что наблюдается снижение средней цены предложения на рынке аренды торгово-офисной недвижимости и рост цены аренды производственно-складской. В обоих сегментах наблюдается перевес предложения над спросом»,— резюмируют в аудиторской фирме. По данным агентства «Аякс», арендные ставки на офисы в Краснодаре варьируются от 1000 до 2500 руб. за кв. м в месяц, на торговые площади — от 1200 до 4000 руб. за кв. м в месяц, на склады — от 500 до 900 руб. за кв. м в месяц.
«Универсальная коммерческая недвижимость продается по цене от 70 тыс. до 350 тыс. руб. за кв. м в зависимости от локации. За 2024 год рост стоимости "коммерции" в Краснодаре составил в среднем 8–10%. Лидерами по росту стали складская недвижимость и апартаменты в курортных городах»,— говорит Надежда Звягина.
По данным аналитиков кубанских «Этажей», средняя стоимость коммерческих площадей в Краснодаре составляет порядка 100 тыс. руб. за квадратный метр. Однако, по словам Егора Карпанова, готовое офисное помещение сегодня стоит в городе в районе 200 тыс. руб. за «квадрат». «Это если мы говорим о покупке, а если об аренде, то это в среднем 1000–1500 руб. за квадратный метр в месяц. Есть, конечно, и 3500, и 5500, если мы говорим о центре города и хороших помещениях»,— рассказывает риелтор.
Из ритейла в апартаменты
По словам Надежды Звягиной, сегодня наиболее инвестиционно привлекательный актив в сегменте коммерческой недвижимости — апартаменты. Особенно, отмечает она, если речь идет о Сочи или другом побережье Краснодарского края. «Спрос на покупку апартаментов стабилен, интерес к краткосрочной аренде — высокий. В то же время увеличивается и объем предложения, что сдерживает резкий рост цен. Сегодня в Сочи средняя цена апартаментной недвижимости уже превысила 220 тыс. руб. за кв. м, в Анапе и Новороссийске — 130–150 тыс. руб.»,— рассказывает офис-партнер «Аякса».
В сфере стрит-ритейла Егор Карпанов отмечает приостановку открытия новых объектов как в Краснодаре, так и по всей России, за исключением Москвы и Московской области. По его словам, в данном сегменте на рынке присутствует большое количество невостребованного предложения. «Много стоит полупустых помещений. Я думаю, это связано с тем, что точки постепенно закрываются. Люди переводят деньги в депозиты»,— рассказывает собеседник “Ъ-Недвижимость”.
Что касается аренды торговых помещений в ТЦ, то, по словам Надежды Звягиной, она стабилизировалась, однако уровень заполняемости может варьироваться в зависимости от региона и конкретного ТЦ. «После ухода крупных западных брендов торговые центры на юге России адаптировались, привлекая отечественные и азиатские бренды. Но онлайн-продажи изменили поведение арендаторов в них — теперь важно не только продавать в физическом магазине, но и иметь точку выдачи, шоурум, склад. Это делает ТЦ частью омниканальной стратегии. Те, кто не перестроился,— теряют арендаторов. В то же время сами ТЦ интегрируют цифровые решения: аналитика трафика, гибкая аренда, мобильные приложения. Также остается фокус на развлечения и услуги: ТЦ усиливают развлекательную и сервисную составляющую, чтобы привлечь посетителей»,— рассказывает госпожа Звягина.
По словам Егора Карпанова, сегодня многие арендаторы торговых площадей в Краснодаре закрываются именно потому, что торговля уходит в онлайн. Это, отмечает он, касается в первую очередь небольших арендаторов или владельцев площадей в торговых центрах, реализующих одежду.
Одним из самых востребованных форматов на рынке коммерческой недвижимости юга России сегодня являются распределительные центры
Фото: Артем Краснов, Коммерсантъ
Склад на Дону
По итогам 2024 года риелтора Ростова-на-Дону отмечают заметный рост интереса к сегменту коммерческой недвижимости со стороны бизнеса и инвесторов. Как рассказал “Ъ-Недвижимость” руководитель направления загородной и коммерческой недвижимости компании «Этажи-Ростов» Максим Платонов, наибольшей популярностью стали пользоваться отдельно стоящие здания — данный сегмент вырос в спросе почти на четверть.
«Цены тоже растут. Хороших объектов не так много, особенно в удобных и проходных местах, поэтому и стоимость постепенно увеличивается. Отмечается также рост предложения. В первом квартале 2025 года количество объектов на рынке выросло на 12% к предыдущему кварталу. Активно строятся новые помещения. За год в городе ввели более 120 тыс. кв. м коммерции — это в полтора раза больше, чем годом раньше»,— рассказывает эксперт.
По его словам, в особом приоритете сейчас склады и логистические центры. Из-за роста онлайн-продаж и внутренней логистики спрос на такие объекты стабильно высокий, констатирует представитель «Этажей».
«На мой взгляд, рынок будет расти и дальше. Ростов остается интересным для инвестиций. Кто хочет войти — сейчас хороший момент, пока еще есть выбор и цены не выросли слишком высоко»,— говорит господин Платонов.
Руководитель департамента первичного рынка компании «Этажи-Ростов» Никита Цакадзе констатирует, что спрос на рынке коммерческой недвижимости донской столицы смещается в сегмент стрит-ритейла. Малый и средний бизнес, по словам эксперта, активизировался в районах с плотной жилой застройкой, стали востребованы помещения с отдельным входом на первых этажах жилых многоэтажек, особенно в спальных районах. Также риэлтор отмечает рост интереса к коворкингам и гибким офисным пространствам. По его словам, многие компании, особенно в IT и сервисных отраслях, переходят на гибридную модель работы, что снижает интерес к классическим офисам большого метража. Кроме того, в условиях роста e-commerce эксперты рынка наблюдают переоборудование части устаревших торговых и производственных помещений под логистические нужды.
«Спрос умеренный, с оживлением в сегменте недорогих торговых и офисных помещений до 100 кв. м. Предложение остается избыточным в сегменте крупных торговых центров и офисов класса B и С. Многие объекты стоят полупустыми или требуют редевелопмента. В сфере складской недвижимости наблюдается дефицит качественных площадей, особенно в ближайших пригородах — Батайске, Аксае и так далее»,— говорит господин Цакадзе.
Ставки аренды в центральных районах Ростова-на-Дону и на проходных улицах города, таких как Большая Садовая, Соколова и Красноармейская, удерживаются, по данным «Этажи-Ростов», на уровне 1200–2000 руб. за кв. м, в зависимости от состояния помещения и инфраструктуры. На окраинах и в спальных районах аренда «коммерции» варьируется в пределах 600–1000 руб. за кв. м. Цены на покупку коммерческих помещений, по словам представителей риэлторской компании, в целом не растут, а по многим объектам возможен торг до 10–15%.
«Мы ожидаем дальнейшее перераспределение спроса в сторону более компактных, функциональных и универсальных помещений. Рынок, вероятнее всего, будет консолидироваться: неэффективные объекты уйдут, а часть — сменит профиль использования. Влияние на сегмент коммерческой недвижимости окажут городские проекты реконструкции центра, а также развитие транспортной инфраструктуры — это может повысить интерес к определенным локациям»,— резюмирует Никита Цакадзе.
Перспективы на развитие
Как рассказывает краснодарский предприниматель Алексей Пшеничный, в 2024 году рынок аренды производственных помещений в Краснодаре был полностью обеспечен арендаторами. В связи с этим, отметил он, владельцы площадей достаточно высоко подняли стоимость арендных платежей. «Вроде бы в этом бизнесе сегодня все хорошо, но мы сейчас находимся в зоне риска. Дело в том, что как только произойдут изменения во внешнеполитических отношениях, как только "откроются ворота" и более дешевый продукт пойдет на российский рынок, те производители, которые сегодня арендуют у меня помещения, возможно, начнут уходить. Именно поэтому я заключаю длительные договоры аренды, чтобы минимизировать риск оттока арендаторов из этого бизнеса»,— рассказал господин Пшеничный.
В плане перспектив рынка торговых центров на юге России, по словам Надежды Звягиной, регион имеет большой туристический и демографический потенциал, именно поэтому рынок ТЦ будет развиваться, несмотря на негативные факторы со стороны ухода части торговли в интернет. Развитие, отмечает она, будет происходить в новом формате — как lifestyle-пространства, с акцентом на развлечения, фуд-холлы, спорт и досуг. «Перспектива у адаптивных объектов — тех, кто умеет не просто сдать площадь, а создать живую экосистему для покупателя»,— говорит офис-партнер «Аякса».
Егор Карпанов считает, что перспективы развития рынка коммерческой недвижимости связаны с форматом складских помещений. «На моей памяти уже лет семь все вкладываются в склады на юге России, а вот относительно остальных форматов — прогнозировать достаточно сложно. Лично я сейчас стараюсь работать с крупными компаниями, потому что в Краснодаре открывается очень много офисов. Крупные компании переезжают из Москвы в южные регионы, строят себе здесь офисные помещения или покупают готовые объекты под офисы. Таким образом, в этом сегменте дела идут очень неплохо, и деньги есть, причем суммы достигают 2,5 млрд руб. Есть запросы на покупку больших зданий. А что касается мелкого сегмента, где покупатель рассчитывает развивать небольшую точку под ритейл, он упирается в достаточно длительный срок окупаемости объекта. В среднем на рынке это 10–13 лет, но бизнесмен хочет, чтобы, допустим, магазин окупился меньше чем через 10 лет. Где-то в других регионах есть такая возможность, но не в Краснодаре. Некоторые инвесткомпании, особенно из столичных регионов, даже пытаются диктовать свои условия. Но это смешно, потому что как раз рынок и диктует условия»,— рассказывает господин Карпанов.
В целом же, по словам Надежды Звягиной, в ближайшем будущем ожидается постепенный рост стоимости коммерческой недвижимости на юге России. Особенно, отмечает она, в сегментах с ограниченным предложением. «Безусловно, продолжится развитие гибких офисных пространств и многофункциональных комплексов, отвечающих современным требованиям арендаторов. Неизбежна технологическая интеграция, то есть увеличится внедрение цифровых технологий в управление недвижимостью, включая системы "умного здания" и автоматизацию процессов»,— резюмирует собеседница “Ъ-Недвижимость”.