До 10 миллионов рублей
Где искать доступные новостройки в Москве
Средний бюджет покупки квартиры в Москве оценивался на конец 2024 года в 20 млн руб. Даже в условиях высокой ключевой ставки жилье продолжает дорожать: по данным Nikoliers, за первый квартал средневзвешенная цена квартир и апартаментов выросла на 4,7%, а в годовом выражении — на 18,9%. Динамика связана в том числе с исчерпанием более доступного предложения и снижением доли проектов комфорт-класса. Однако найти бюджетное жилье все еще можно — в первую очередь эксперты обращают внимание на развивающиеся локации.
Фото: Пресс-служба компании «Брусника»
Фото: Пресс-служба компании «Брусника»
По данным Nikoliers, в первом квартале 2025 года объем выведенных в продажу новых проектов и корпусов оказался минимальным за последние четыре года. Девелоперы заняли выжидательную позицию до снижения ключевой ставки, объясняет директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Анна Мурмуридис.
В начале года лидерами по снижению первичного предложения в Москве, по подсчетам компании «Метриум», стали районы Восточное Дегунино, Чертаново Центральное и Бирюлево Восточное.
Однако к апрелю, по словам управляющего директора «Метриума» Руслана Сырцова, ситуация изменилась: с января по март реализуемая площадь в первой локации сократилась на 9,4%, в Чертаново увеличилась на 5%, а в Бирюлево Восточном выросла на 121,2% за счет выхода в продажу нового пула квартир в «Квартале Герцена» девелопера «Брусника».
Сам квартал — один из наиболее доступных по стоимости в старых границах Москвы. По данным Nikoliers, средневзвешенная цена предложения в проекте составляет 332 тыс. руб. за кв. м, что меньше средней стоимости жилья комфорт-класса на 13,5% (384 тыс. руб. за кв. м). В целом объем предложения в локации достигает 519 квартир, а стоимость лотов варьируется от 7,4 млн до 26,06 млн руб., добавляет генеральный директор агрегатора недвижимости RedCat Наталья Шаталина. При этом минимальная цена в «Квартале Герцена» не превышает 200 тыс. руб. По данным ЦИАН, это меньше, чем в других строящихся проектах в ЮАО.
Покупатели выбирают юг
Стоимость не единственный фактор, объясняющий востребованность локации. Это экологичный район с дендропарком и еще множеством зеленых зон, обращает внимание господин Сырцов. Так, в окружении «Квартала Герцена» расположены масштабный Бирюлевский дендропарк, парк «Фруктовый сад», музей-заповедник «Царицыно» и клубничные поля совхоза имени Ленина.
Данные сервиса «Наш.дом.рф» подтверждают, что индекс зеленой зоны района достигает 9/10. Для покупателей это важный фактор: о том, что экология стала при выборе новостроек вторым по важности критерием после планировки квартиры (без учета цены и транспортной доступности), свидетельствуют результаты опроса портала irn.ru.
Транспортная доступность района, которую ранее эксперты относили к недостаткам локации, теперь не является сдерживающим фактором. В 2023 году началось строительство Бирюлевской линии метро. Планируется, что к 2028 году в районе появятся сразу три станции — «Липецкая», «Лебедянская» и «Каспийская». «Этот фактор влияет на рост цены за квадратный метр не сразу после открытия транспортного сообщения, а постепенно — начиная с момента его анонса и до фактического запуска»,— отмечает Анна Мурмуридис.
По оценке эксперта, открытие метро увеличивает стоимость жилья в среднем на 10–15%, что отразится на ценах будущих проектов в районе.
Светлана Комиссарова, руководитель направления аналитики Est-a-Tet, добавляет, что в перспективе планируется реконструкция и расширение Варшавского шоссе, что создаст дополнительные транспортные связи и для будущих жителей «Квартала Герцена». Сегодня же добраться из квартала до центра можно, например, с помощью ж/д станций или автобусных маршрутов.
Жизнь в своем городе
Впрочем, создатели проекта подчеркивают, что покидать его территорию и не требуется. В квартале реализуется собственная коммерческая и социальная инфраструктура, включая поликлинику, детский сад на 350 мест и воспитательно-образовательный комплекс на 1075 мест. Главной точкой притяжения девелопер называет пешеходный бульвар, вдоль которого появятся кафе, рестораны, салоны красоты, магазины и другая инфраструктура для жителей. По периметру домов предполагается высадить растения, которые подчеркнут природное окружение района.
Внутри корпусов предусмотрены редкие для локации квартиры с террасами, угловым остеклением и окнами в пол. Такое предложение — отличительная черта проектов «Брусники». В целом на первичном рынке Москвы с террасами реализуется менее 20% новостроек, подсчитали в «Метриуме». В отличие от элитного класса, в проектах массового сегмента девелоперы чаще создают общие зоны отдыха для жильцов (в том числе на эксплуатируемой кровле стилобатной части зданий), чем приватные террасы с квартирами, но есть и исключения, обращает внимание Анна Мурмуридис. Среди них, помимо «Квартала Герцена», эксперт называет и проект «Метроном» на северо-востоке столицы.