Не выходя из дома
Как владельцы апарт-отелей обеспечивают постояльцев повседневной инфраструктурой
Апартаментные комплексы сегодня трансформируются в полноценное пространство для жизни. В них, помимо коммерческих «квадратов» жилого назначения, появляются различные сервисы — магазины, рестораны, медицинские центры и даже аквапарки. По словам участников рынка, застройщики и управляющие компании апарт-отелей формируют полноценную экосистему для резидентов, чтобы они оставляли свои деньги внутри комплекса.
Владельцы апарт-отелей стараются наладить для резидентов экосистему, чтобы они могли получить все необходимые услуги не выходя из комплекса
Инвестиции в гостиничную недвижимость остаются одним из наиболее эффективных инструментов для бизнеса, ориентированного на среднесрочную и долгосрочную перспективу, уверена заместитель генерального директора курорта «Лучи» Ольга Нарт. При этом, по ее словам, инвестор может рассматривать вложения как в номерной фонд, так и в коммерческие пространства — особенно если его деятельность связана с сопутствующими услугами для гостей.
«Формирование инфраструктуры отеля — всегда индивидуальный процесс, который зависит от его концепции. Например, отель для активного отдыха будет делать акцент на спортивных зонах, а wellness-резорт — на медицинских и SPA-услугах. Однако есть и универсальные элементы — рестораны, зоны отдыха, экскурсионные бюро, которые востребованы в любом формате»,— рассказывает госпожа Нарт.
Наиболее популярными объектами «коммерции» в апарт-комплексах являются, по словам технического директора Domina Group Регины Виноградовой, рестораны, бутики, мелкий ритейл и медицинские центры. «Возможно, аквапарк, если владелец апарт-отеля может себе его позволить, но я бы не сказала, что это мелкая коммерция. Все остальное в идеале — это дополнительные услуги от управляющей компании»,— говорит госпожа Виноградова.
По словам коммерческого директора группы «Мантера» Ирины Игнатьевой, в курортных комплексах пользуются популярностью кафе и рестораны с локальной кухней, магазины товаров первой необходимости, спа и wellness-центры, аренда спортинвентаря, зоны детского досуга, коворкинги, аптеки, прачечные и мини-маркеты. В премиальном сегменте часто встречаются бутиковые концепции: винные комнаты, авторские кафе, галереи, студии йоги, а также площадки под мероприятия, ювелирные украшения, топовые косметические бренды. «Важно, чтобы "коммерция" соответствовала ожиданиям целевой аудитории комплекса — будь то семейные туристы, digital-nomads или состоятельные владельцы апартаментов»,— подчеркивает собеседница “Ъ-Недвижимость”.
Комплексный подход
Застройщики курортных апартаментов все чаще делают ставку на создание многофункциональной инфраструктуры, которая превращает комплекс не просто в место для проживания или отдыха, а в полноценную экосистему, констатирует коммерческий директор группы «Мантера» Ирина Игнатьева. По ее словам, сейчас активно развивается тренд на формат «город в городе». Его основная идея заключается в том, чтобы на территории проекта любой гость с самыми разными предпочтениями мог найти себе занятие по душе.
«В настоящее время во многих пятизвездочных отелях реализуются детские клубы и wellness-центры. Все чаще мы видим площадки для совместного досуга, спортивные зоны, бассейны, spa и йога-пространства, что особенно важно для покупателей с детьми и тех, кто ведет активный образ жизни. Также современные апарт-отели включают в инфраструктуру гастрокластеры (рестораны, кафе, бары), брендовые бутики, салоны красоты и коворкинги. Эта коммерческая "начинка" не только делает проживание более комфортным, но и повышает ценность объекта»,— рассказывает госпожа Игнатьева.
Регина Виноградова также отмечает, что застройщики апарт-отелей полностью укомплектовывают объекты гостиничной инфраструктурой, которая включает инфраструктуру, связанную со спортом, питанием и досугом. Кроме того, говорит спикер, владелец апарт-отеля отвечает за безопасность, таким образом предоставляя полностью независимый объект, в котором можно проводить время 24 часа в сутки.
«Наличие встроенных коммерческих помещений помогает разнообразить инфраструктуру объекта и дает проживающим в апартаментах людям, неважно, будь то собственники апартаментов или гости, получающие их в качестве гостиничного номера для временного проживания, возможность выбора более интересного времяпрепровождения на территории апарт-отеля без выхода за его пределы. Опосредованно это повышает уровень дохода непосредственно инвестора, который сдает апартаменты в аренду. Что касается привлекательности такого варианта размещения, естественно, людям, приезжающим на длительный срок, интересно, чтобы в месте, где они собираются провести 14–21 день, была вся необходимая городская инфраструктура или инфраструктура для отдыха»,— заключает госпожа Виноградова.
Управление коммерческими площадями, по словам Ольги Нарт, может варьироваться: некоторые отельеры предпочитают полностью контролировать все сервисы, другие привлекают сторонних операторов через аренду или даже продают помещения. «Ключевое правило — сохранение единого стандарта. Если отель позиционируется как премиальный, даже арендованные рестораны должны соответствовать этому уровню. Главное — найти баланс между концепцией, качеством услуг и ожиданиями целевой аудитории. Именно это определяет успех инвестиций в гостиничную недвижимость»,— говорит собеседница «G».
С сервисами дороже
Апарт-комплексы с развитой внутренней инфраструктурой легче продаются и сдаются в аренду, поскольку потенциальному покупателю или туристу важна не только локация, но и доступ к качественным сервисам, утверждает Ирина Игнатьева. По ее словам, правильное инфраструктурное наполнение, богатая сервисная линейка и интеграция коммерческой составляющей (ресторанов, магазинов, развлекательных заведений) увеличивает спрос и добавляет проекту привлекательности в глазах инвесторов, которые рассматривают курортный объект в качестве дополнительного источника дохода, для сдачи в аренду.
По данным группы «Мантера», апартаменты в комплексах с развитой инфраструктурой в среднем стоят на 15–30% дороже, чем аналогичные по площади, но без сопутствующего сервиса, а их доходность колеблется от 7 до 14% в год. Особенно, отмечают аналитики группы, это касается курортной недвижимости, где конкуренция высокая и качество инфраструктуры становится ключевым фактором принятия решения.
«В проектах с развитой "коммерцией" объекты продаются дороже за счет уровня сервиса и удобства проживания. Это особенно актуально в сегменте luxury и upper-mid, где покупатели ищут lifestyle-решения, а не просто квадратные метры. Проекты с коммерческой составляющей (например, кафе или аренда спортинвентаря) генерируют доход даже вне пикового сезона, что делает их более ликвидными. Это также влияет на восприятие покупателя: "объект живой круглый год", значит, его ценность стабильна»,— говорит госпожа Игнатьева.
Она также отмечает, что проект с коммерческой инфраструктурой можно продвигать не только как «второе жилье у моря», но и как инвестиционный продукт, площадку для бизнеса (например, франшизу в зоне ритейла), часть lifestyle-концепции для digital-nomads (цифровые кочевники), семей и wellness-туристов.
««Коммерция» позволяет развивать эмоциональные сценарии в коммуникациях, например: «Вы просыпаетесь, идете в местную кофейню, потом — занятия йогой у бассейна и ужин в ресторане на территории». Это повышает вовлеченность в рекламе, особенно в digital-каналах. Инфраструктура, включающая коммерческие площади, сервисы, доходность,— это те уникальные торговые предложения, которые можно и нужно активно использовать в рекламных стратегиях, делая упор на формат «все включено» — от ресторана высокой кухни до спа-центра. В современных апарт-комплексах подобный набор — уже не просто бонус, а необходимый стандарт для успешной продажи курортной недвижимости в высоких сегментах»,— говорит Ирина Игнатьева.
Управление как гарант качества
Регина Виноградова отмечает, что если коммерческая недвижимость в апарт-комплексах продается сторонним инвесторам или сдается в аренду, то управляющая компания может влиять на выбор арендаторов и равномерное распределение услуг по территории курорта. Но, уточняет спикер, непосредственно каждым отдельным объектом она не управляет и не принимает участия в управлении, а просто получает доход от аренды. Если же управляющая компания оставляет себе встроенные помещения и осуществляет управление ими, что бывает, по словам технического директора Domina Group, крайне редко, тогда она непосредственно получает доход от управления и, соответственно, влияет на качество оказываемых услуг на каждом квадратном метре.
«Основная проблема связана с тем, что если девелопер изначально не продумывает наполнение курорта, то может так случиться, что коммерческие площади будут неправильно запроектированы и не будут оснащены необходимыми инженерными коммуникациями. Второй нюанс заключается в том, что если изначально не прорисовать карту встроенных коммерческих помещений, то на одном участке могут быть сосредоточены однотипные объекты, что в целом повлияет на схему движения гостя и может на ней негативно сказаться»,— резюмирует госпожа Виноградова.
Ирина Игнатьева также считает, что от качества и концепции «коммерции» в апарт-комплексах может зависеть не только удовлетворенность гостей, но и доходность проекта в целом. Как правило, по ее словам, существует несколько моделей управления: для премиальных проектов, где важно сохранять единый стиль и уровень сервиса, характерна ситуация, когда девелопер оставляет коммерческие площади у себя в собственности и самостоятельно передает их в аренду. Во втором случае девелопер может продать коммерческие площади третьим лицам, что дает быструю выручку на этапе строительства, но при этом он теряет управляемость: владельцы могут выбрать операторов без учета общей стратегии, что может навредить атмосфере курорта.
Ирина Игнатьева также считает, что от качества и концепции «коммерции» в апарт-комплексах может зависеть не только удовлетворенность гостей, но и доходность проекта в целом. Как правило, по ее словам, существует несколько моделей управления: для премиальных проектов, где важно сохранять единый стиль и уровень сервиса, характерна ситуация, когда девелопер оставляет коммерческие площади у себя в собственности и самостоятельно передает их в аренду. Во втором случае девелопер может продать коммерческие площади третьим лицам, что дает быструю выручку на этапе строительства, но при этом он теряет управляемость: владельцы могут выбрать операторов без учета общей стратегии, что может навредить атмосфере курорта.
«В ряде случаев управление «коммерцией» передается гостиничному оператору (особенно если это международный бренд), который либо сам управляет ключевыми функциями — рестораном, магазином, wellness-зоной,— либо утверждает арендаторов и следит за качеством. Это помогает обеспечить высокий стандарт сервиса и интеграцию коммерции в клиентский путь гостя»,— рассказывает госпожа Игнатьева.
Что касается сложностей, с которыми сталкиваются девелоперы при реализации коммерческих площадей, то, по словам коммерческого директора «Мантеры», одна из главных — это трудности с подбором надежных арендаторов, особенно в небольших курортных локациях или вне сезона. Также, отмечает она, бывает проблема недостаточной проходимости на старте проекта: пока апартаментный фонд не заселен, «коммерции» может потребоваться поддержка, в том числе арендные каникулы.