Петергофцы напомнили о судьбе парка

Депутат Законодательного собрания Петербурга Марина Шишкина намерена обратиться в КИО с предложением о досрочном расторжении инвестиционного договора с ООО «СЗ "Комета"» — арендатором участка в 47,6 га рядом со старопетергофским парком Заячий Ремиз. Жители самого пригорода просят власти отменить проект планировки территории (ППТ) под жилую застройку. В судебной практике встречаются случаи отмены ППТ по искам общественных организаций и граждан, особенно когда речь идет о нарушении экологических прав или прав на сохранение объектов культурного наследия, отмечают юристы.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Марина Шишкина обратила внимание на ситуацию с подачи жителей Петергофа: возможное строительство на улице Шахматова затрагивает зону, где расположены важные гидротехнические элементы фонтанной системы Петродворца. В ответ на запрос парламентария КГИОП проинформировал, что «территория расположена близ объекта культурного наследия федерального значения "Водопроводная система Петергофа". Вблизи планируемой застройки располагаются объекты культурного наследия федерального значения: "Пруд Саперный (с островом) со шлюзом и каналом", "Канал в Черный пруд" и "Пруд Черный". Для оценки возможности реализации проекта застройки территории необходима разработка документации по обеспечению сохранности объектов культурного наследия, на основании научно-исследовательских работ, проведенных как на территории, так и в границах прилегающих объектов культурного наследия "Водоподводящая система Петергофа", "Английский парк" и "Парк Луговой (Озерковый)". До настоящего времени указанная документация на рассмотрение в КГИОП не поступала».

В комитете также уточнили, что заключение о соответствии требованиям режима на жилищное строительство КГИОП не выдавал. Между тем проектом планировки 2018 года на участке предусмотрена жилая застройка. С 2012-го участок находится в аренде у ООО «СЗ "Комета"» (бывшее ООО «Комета»). Фирма выиграла право аренды территории за 250 млн рублей, будучи структурой прекратившей деятельность ГК «Город». Согласно данным ЕГРЮЛ, в сентябре 2020 года учредителем компании стало ООО «Глоракс». Девелопер планировал здесь масштабную застройку, но в итоге отказался от планов. В 2024-м застройщик вышел из уставного капитала общества. С октября того же года учредителем стало ООО «Икс-Инвестментс», которым, в свою очередь, владеет ЗПИФ «Отал Недвижимость» под управлением ООО «УК "Свиньин и партнеры"».

По данным жителей, срок аренды земельного участка истекает в мае 2026-го. В начале этого года РАД выставил на торги 100% доли в СЗ «Комета» за 1 млрд рублей. По информации продавца, на упомянутом участке, арендуемым компанией, должны были построить 172 тыс. кв. м жилья.

Жители Петергофа, обратившиеся к госпоже Шишкиной, отмечают, что застройка территории Заячьего Ремиза может повредить водопроводящей системе фонтанов Петергофа и его парков, которые охраняются ЮНЕСКО. По мнению горожан, строительство изменит рельеф территории, а предусмотренное проектом возведение семи многоквартирных домов и пяти магистралей районного значения непременно повлечет вырубку средообразующих деревьев и нарушит целостность открытых мелиоративных каналов. Кроме того, обращают внимание петергофцы, земля у Заячьего Ремиза хранит останки защитников Ораниенбаумского пятачка, павших при обороне Ленинграда в 1941 году. Поэтому жители просят город расторгнуть договор аренды или хотя бы не продлевать его, а также отменить проект планировки 2018 года. Они выступают за присвоение лесопарку статуса ЗНОП (зеленой зоны, защищенной от строительства) и мемориального парка защитников Ораниенбаумского плацдарма.

На момент подготовки материала в КГА и КИО не ответили на запрос издания относительно возможностей отмены ППТ участка СЗ «Комета» или прекращения договора аренды с юрлицом. В УК «Свиньин и партнеры» «Ъ-СПб» сообщили, что управляющая компания сделки клиентов не комментирует.

Партнер практики «Недвижимость и строительство» юрфирмы «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Максим Кузнеченков указывает, что в рамках существующего регулирования отмена ППТ — событие исключительное, если только речь не идет о размещении линейных объектов. Проект планировки можно отменить в административном порядке, а также оспорить законность принятого ППТ в судебном порядке, объясняет юрист. При этом недавно процедура отмены ППТ в административном порядке претерпела существенные изменения. В 2023–2024 годах были приняты изменения в Градостроительный кодекс и постановление правительства, установившие единые для всей Российской Федерации правила для отмены ППТ.

В соответствии с порядком, вступившим в силу 1 сентября 2024 года, устанавливается закрытый перечень оснований для отмены ППТ целиком или его отдельных частей. В действующей редакции правил такое основание, по сути, одно — принятие органом местного самоуправления решения об отмене красных линий, связанных с размещением линейных объектов. «Раньше таких оснований было много. Причем такие основания были предусмотрены в региональном законодательстве. Но с принятием изменений в ГрК РФ все изменилось. Так, в рамках приведения в соответствие регионального законодательства с федеральными нормами, в январе 2025-го были внесены изменения в городской закон "О порядке подготовки документации по планировке территории в Санкт-Петербурге…" от 22 января 2015 года, исключившие статьи 4.1–4.5, которые ранее предусматривали довольно обширный перечень оснований для отмены ППТ. В силу этого можно ожидать увеличения числа именно судебных споров по оспариванию ППТ»,— предупреждает эксперт «Меллинг, Войтишкин и партнеры».

По его словам, такие судебные дела встречались и раньше, при этом были случаи, когда истцам удавалось добиваться отмены ППТ: например, в части утверждения границ красных линий, или установления вида разрешенного использования земельного участка, или невключения участка в границы определенных зон.

Партнер «Рустам Курмаев и партнеры» Антон Помазан полагает, что орган, утвердивший документацию по планировке территории, вправе отменить такую документацию или ее отдельные части. В данном случае правом отмены обладает правительство Санкт-Петербурга как высший исполнительный орган государственной власти субъекта. «Основанием для отмены может служить необходимость обеспечения сохранности объектов культурного наследия федерального значения, включая "Водопроводную систему Петергофа", "Пруд Саперный со шлюзом и каналом", "Канал в Черный пруд" и "Пруд Черный". Особенно учитывая, что, согласно заявлениям КГИОП, заключение о соответствии требованиям режима на жилищное строительство не выдавалось, притом что оно является обязательным для зоны регулируемой застройки»,— рассуждает он.

Но при принятии такого решения необходимо учитывать, что в описанной ситуации земельный участок находится в аренде на инвестиционных условиях у юридического лица и односторонняя отмена ППТ может рассматриваться арендатором как нарушение его прав и законных интересов, что может повлечь судебные разбирательства и требования компенсации убытков, продолжает господин Помазан. «Между тем не исключен вариант отмены ППТ через суд. Например, граждане, организации или прокуратура вправе обратиться туда с административным исковым заявлением об отмене нормативного правового акта, которым был утвержден ППТ. Основаниями для удовлетворения иска могут быть выявленные в ходе судебного разбирательства нарушения процедуры принятия ППТ или же наличие противоречия ППТ нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу,— уточняет партнер «Рустам Курмаев и партнеры».

В целом в судебной практике встречаются случаи отмены ППТ по искам общественных организаций и граждан, особенно когда речь идет о нарушении экологических прав или прав на сохранение объектов культурного наследия, делится наблюдениями эксперт.

Александра Тен