Без метров и аренды
На рынке офисной недвижимости Москвы впервые с 2022 года зафиксировано отрицательное чистое поглощение
В первом квартале 2025 года на рынке офисной недвижимости Москвы впервые с 2022 года зафиксировано отрицательное чистое поглощение — минус 42 тыс. кв. м. Уровень вакантности достиг исторического минимума в 5%, и на фоне ограниченного предложения спрос смещается в сторону покупки площадей или пролонгации текущих договоров.
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Согласно данным CORE.XP, отрицательное значение чистого поглощения — то есть разницы между объемом занятых офисных площадей в конце и начале периода — зафиксировано впервые с 2022 года. Тогда рынок реагировал на массовый уход иностранных компаний. В первом квартале 2024 года показатель поглощения составил 189 тыс. кв. м, в 2025 году — минус 42 тыс. кв. м.
Как подчеркивает директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская, компании принимают решения о релокации с задержкой, поэтому показатель чистого поглощения реактивный и может свидетельствовать о колебаниях в активности бизнеса. Совокупный спрос на аренду и покупку офисов остается высоким. По данным Nikoliers, в январе—марте 2025 года объем сделок с деловой недвижимостью достиг 394 тыс. кв. м, что на 128 тыс. кв. м больше, чем годом ранее. Основную динамику обеспечили несколько крупных трансакций: структуры ЛУКОЙЛа приобрели 50,2 тыс. кв. м в AFI2B, Т-Банк — 28,8 тыс. кв. м в здании Центрального телеграфа, Helix арендовал 10 тыс. кв. м в «Неополисе», «Транслом» — 6,7 тыс. кв. м в «Доме Парк Культуры», АНО ВО «Центральный университет» — 5,1 тыс. кв. м в объекте класса B+. Наибольшее поглощение наблюдается в сегменте офисов класса A, особенно в центральных районах Москвы и популярных бизнес-парках. Наименьшее — в сегменте офисов класса B и в менее престижных локациях. По оценке участников рынка, показатель первого квартала 2025 года не станет устойчивым трендом, но его причины — дефицит предложения, структурные изменения в спросе и сдержанная макроэкономическая обстановка — сохраняются. К началу 2025 года уровень вакантных площадей в Москве снизился до 5%, на этом фоне доля пролонгаций растет, а увеличение ставок при продлении достигает 25–35%, говорят аналитики. «Мы наблюдаем, как качественные помещения редко становятся предметом открытых сделок — они либо продлеваются, либо выкупаются до ввода»,— отмечает директор департамента исследований Nikoliers Людмила Герлиц. Девелоперы реализуют проекты через продажу, а не долгосрочную сдачу, в результате сохраняется давление на рынок: арендаторы остаются в текущих локациях, ставки растут, конкуренция за качественные площади усиливается, подтверждает Елена Малиновская. В Core.XP отмечают, что при текущем объеме строительства и продолжающемся pre-sale рынок не в состоянии удовлетворить сформировавшийся отложенный спрос. «Мы прогнозируем умеренный рост поглощения во втором и третьем кварталах, прежде всего в сегменте качественных офисов,— говорит Елена Малиновская.— Однако на уровень 2021–2022 годов рынок в ближайшее время не выйдет. Этому будут мешать ограничения в строительстве, нестабильность спроса и высокая чувствительность арендаторов к стоимости».
