Избранные места
На многих домах в историческом центре Киева установлены мемориальные таблички с указанием, что в данном здании ранее проживали представители политической, научной или творческой элиты. На квартиры людей, в свое время повлиявших на ход исторических событий, всегда существовал высокий спрос, но с развитием сегмента именной недвижимости стоимость таких квартир может значительно повыситься.
Большинство квартир в домах, где некогда проживали выдающиеся личности, перешли по наследству потомкам, которые, как правило, неохотно расстаются с ними. Для них это память о легендарных предках. Если же потомки и отваживаются расстаться со своими квартирами, риэлтеры в объявлениях не анонсируют, кто продавец: хозяева квартир не слишком любят афишировать такого рода информацию. Впрочем, не любят "светиться" и покупатели "исторических" квартир.
Зачастую оказывается, что сведения о таких квартирах утрачены. Только очень немногие риэлтеры могут дать какую-либо историческую справку о доме и прежнем хозяине, большинство же из них вопрос, мог ли кто-либо из знаменитостей жить в той или иной квартире, ставит в тупик.
В Киеве сохранилось достаточно много домов, являющихся памятниками архитектуры и истории, построенными до 1917 года. По большей части это добротные дома, созданные по заказу именитых купцов, меценатов и других деятелей по проектам известных архитекторов. Ко второй категории "исторических" зданий относят дома, построенные в советские времена для литераторов, художников, научных работников, партийных деятелей и т. д.
Как ни странно, на сегодня в базах данных риэлтеров достаточно много открытых позиций на продажу "исторических" квартир. Выставлены на продажу квартиры в небезызвестном "морозовском" доме (на углу улиц Владимирской и Льва Толстого), домах советских научных работников (на улицах Костельная и Банковая), литераторов (на улице Михаила Коцюбинского), работников Совнаркома (на улице Обсерваторной и Шелковичной), работников НКВД (на улице Богомольца).
В совнаркомовском доме на улице Шелковичной, 21 одно время проживал поэт Мыкола Бажан
Фото: ВЛАДИСЛАВ СОДЕЛЬ, Коммерсантъ
Стоимость квадратного метра жилья в центре столицы — от $4 тыс. Более дорогие — старые дома, прошедшие комплексную реконструкцию. Эти здания более привлекательны для покупателя, чем не реконструированные, поскольку здесь созданы все условия для комфортного проживания. Цена квадратного метра в таких домах может значительно превышать цену "квадрата" в элитной новостройке. На сегодняшний день квартира в реконструированном историческом доме в среднем стоит от $8 до $16 тыс. за квадратный метр. Впрочем, последняя цифра — не потолок. Например, сейчас продается квартира в старинном доме на улице Институтской стоимостью $9 млн. Такая высокая цена может зависеть от эксклюзивности ремонта, дизайна интерьера, "нашпигованности" электроникой и т. п.
Квартиры в домах, которые были построены для политической и военной элиты, известных ученых или писателей, дороже "обычных" приблизительно на 10-15%, так как они качественно отличаются от домов, построенных для рядовых граждан. Кроме того, их выгодно отличают месторасположение и внешний вид. Поэтому история дома может стать, скорее, дополнительной "изюминкой" для привлечения клиента, а не ценообразующим фактором.
Купив квартиру в доме, который является историческим или архитектурным памятником, следует быть готовым к тому, что могут возникнуть серьезные проблемы с ремонтом и перепланировкой. В дореволюционных домах, не прошедших комплексную реконструкцию, квартира и дом в целом могут находиться в аварийном состоянии. Эти дома часто имеют слабый фундамент, в некоторых зданиях перекрытия не железобетонные, а деревянные. Инженерные коммуникации требуют полной замены. Не говоря уже о том, что весь вид дома может представлять собой достаточно грустное зрелище — обшарпанные фасады и интерьеры. Зачастую многим покупателям квартир в таких домах приходится осуществлять ремонт не только своей жилплощади, но и всего подъезда. Понятно, что в реконструкцию придется вложить немалую сумму, которая может достигнуть стоимости самой квартиры.
Меньше проблем возникнет со "сталинками", построенными в 30-40 годах. В основном в таких квартирах требуют замены инженерные коммуникации. В них существует больше возможностей для перепланировок, но следует учесть, что для их осуществления придется столкнуться с рядом серьезных технических и юридических ограничений. Если раньше каждый владелец жилья мог проводить ремонт на свое усмотрение, то теперь ремонт и перепланировка таких квартир регламентируются "Правилами застройки города Киева", действующими с 2005 года. Сейчас для того, чтобы осуществить перепланировку в доме--памятнике архитектуры, следует получить заключение специальной комиссии, в задачу которой входит проведение обследования конструкций и изучение технического состояния зданий.
Следует также иметь в виду, что в домах старой, особенно дореволюционной, застройки, запрещено, в частности, соединять квартиры по вертикали, увеличивать санузел за счет коридора, комнаты, кухни и т. д. Конечно же, непозволительно расширять помещения за счет несущих стен. Вряд ли также удастся, например, застеклить балкон.
Дом на улице Богомольца был построен для работников НКВД
Фото: ВЛАДИСЛАВ СОДЕЛЬ, Коммерсантъ
Опыт продаж квартир, принадлежавших знаменитым личностям, имеют многие агентства недвижимости. Однако, по словам риэлтеров, пока сегмента именной недвижимости на Украине не существует. Подобные продажи — отдельные частные случаи. Несколько лучше складывается ситуация с продажей загородных особняков, принадлежавших известным людям. Как объясняют риэлтеры, наличие отдельного "звездного" дома с участком для покупателя куда привлекательнее, чем жилье с историей в многоквартирном доме.
Следует сказать, что развитие направления именной недвижимости является очень перспективным. Хотя для покупателей легендарных квартир нынешняя ситуация выгодна с экономической точки зрения — ведь фактор известности прежнего жильца не слишком отражается на цене квартиры.
Редко кто из риэлтеров "пиарит" конкретную квартиру с историей. Обычно дают лишь скудные объявления о метраже, ремонте, месторасположении и т. п. Даже фотографию дома, где находится квартира, в объявлениях публикуют достаточно редко. Активную рекламную кампанию для такой квартиры агентство готово проводить только в том случае, если продавец квартиры заключает с ним эксклюзивный договор. В редких случаях при продаже отдельно взятой квартиры выпускаются даже целые буклеты. Конечно, это касается очень дорогих квартир.
Следует учитывать и еще один момент. Зачастую многие квартиры в элитных или старых домах в исторической части города покупаются вовсе не для проживания, а для последующей аренды или перепродажи. Понятно, что в данном случае покупателю вообще безразлично, кто прежде жил в квартире.