Избранные места

На многих домах в историческом центре Киева установлены мемориальные таблички с указанием, что в данном здании ранее проживали представители политической, научной или творческой элиты. На квартиры людей, в свое время повлиявших на ход исторических событий, всегда существовал высокий спрос, но с развитием сегмента именной недвижимости стоимость таких квартир может значительно повыситься.

Building, специально для "Ъ-Дом"

Большинство квартир в домах, где некогда проживали выдающиеся личности, перешли по наследству потомкам, которые, как правило, неохотно расстаются с ними. Для них это память о легендарных предках. Если же потомки и отваживаются расстаться со своими квартирами, риэлтеры в объявлениях не анонсируют, кто продавец: хозяева квартир не слишком любят афишировать такого рода информацию. Впрочем, не любят "светиться" и покупатели "исторических" квартир.

Зачастую оказывается, что сведения о таких квартирах утрачены. Только очень немногие риэлтеры могут дать какую-либо историческую справку о доме и прежнем хозяине, большинство же из них вопрос, мог ли кто-либо из знаменитостей жить в той или иной квартире, ставит в тупик.

В Киеве сохранилось достаточно много домов, являющихся памятниками архитектуры и истории, построенными до 1917 года. По большей части это добротные дома, созданные по заказу именитых купцов, меценатов и других деятелей по проектам известных архитекторов. Ко второй категории "исторических" зданий относят дома, построенные в советские времена для литераторов, художников, научных работников, партийных деятелей и т. д.

Как ни странно, на сегодня в базах данных риэлтеров достаточно много открытых позиций на продажу "исторических" квартир. Выставлены на продажу квартиры в небезызвестном "морозовском" доме (на углу улиц Владимирской и Льва Толстого), домах советских научных работников (на улицах Костельная и Банковая), литераторов (на улице Михаила Коцюбинского), работников Совнаркома (на улице Обсерваторной и Шелковичной), работников НКВД (на улице Богомольца).

Стоимость квадратного метра жилья в центре столицы — от $4 тыс. Более дорогие — старые дома, прошедшие комплексную реконструкцию. Эти здания более привлекательны для покупателя, чем не реконструированные, поскольку здесь созданы все условия для комфортного проживания. Цена квадратного метра в таких домах может значительно превышать цену "квадрата" в элитной новостройке. На сегодняшний день квартира в реконструированном историческом доме в среднем стоит от $8 до $16 тыс. за квадратный метр. Впрочем, последняя цифра — не потолок. Например, сейчас продается квартира в старинном доме на улице Институтской стоимостью $9 млн. Такая высокая цена может зависеть от эксклюзивности ремонта, дизайна интерьера, "нашпигованности" электроникой и т. п.

Квартиры в домах, которые были построены для политической и военной элиты, известных ученых или писателей, дороже "обычных" приблизительно на 10-15%, так как они качественно отличаются от домов, построенных для рядовых граждан. Кроме того, их выгодно отличают месторасположение и внешний вид. Поэтому история дома может стать, скорее, дополнительной "изюминкой" для привлечения клиента, а не ценообразующим фактором.

Купив квартиру в доме, который является историческим или архитектурным памятником, следует быть готовым к тому, что могут возникнуть серьезные проблемы с ремонтом и перепланировкой. В дореволюционных домах, не прошедших комплексную реконструкцию, квартира и дом в целом могут находиться в аварийном состоянии. Эти дома часто имеют слабый фундамент, в некоторых зданиях перекрытия не железобетонные, а деревянные. Инженерные коммуникации требуют полной замены. Не говоря уже о том, что весь вид дома может представлять собой достаточно грустное зрелище — обшарпанные фасады и интерьеры. Зачастую многим покупателям квартир в таких домах приходится осуществлять ремонт не только своей жилплощади, но и всего подъезда. Понятно, что в реконструкцию придется вложить немалую сумму, которая может достигнуть стоимости самой квартиры.

Меньше проблем возникнет со "сталинками", построенными в 30-40 годах. В основном в таких квартирах требуют замены инженерные коммуникации. В них существует больше возможностей для перепланировок, но следует учесть, что для их осуществления придется столкнуться с рядом серьезных технических и юридических ограничений. Если раньше каждый владелец жилья мог проводить ремонт на свое усмотрение, то теперь ремонт и перепланировка таких квартир регламентируются "Правилами застройки города Киева", действующими с 2005 года. Сейчас для того, чтобы осуществить перепланировку в доме--памятнике архитектуры, следует получить заключение специальной комиссии, в задачу которой входит проведение обследования конструкций и изучение технического состояния зданий.

Следует также иметь в виду, что в домах старой, особенно дореволюционной, застройки, запрещено, в частности, соединять квартиры по вертикали, увеличивать санузел за счет коридора, комнаты, кухни и т. д. Конечно же, непозволительно расширять помещения за счет несущих стен. Вряд ли также удастся, например, застеклить балкон.

Опыт продаж квартир, принадлежавших знаменитым личностям, имеют многие агентства недвижимости. Однако, по словам риэлтеров, пока сегмента именной недвижимости на Украине не существует. Подобные продажи — отдельные частные случаи. Несколько лучше складывается ситуация с продажей загородных особняков, принадлежавших известным людям. Как объясняют риэлтеры, наличие отдельного "звездного" дома с участком для покупателя куда привлекательнее, чем жилье с историей в многоквартирном доме.

Следует сказать, что развитие направления именной недвижимости является очень перспективным. Хотя для покупателей легендарных квартир нынешняя ситуация выгодна с экономической точки зрения — ведь фактор известности прежнего жильца не слишком отражается на цене квартиры.

Редко кто из риэлтеров "пиарит" конкретную квартиру с историей. Обычно дают лишь скудные объявления о метраже, ремонте, месторасположении и т. п. Даже фотографию дома, где находится квартира, в объявлениях публикуют достаточно редко. Активную рекламную кампанию для такой квартиры агентство готово проводить только в том случае, если продавец квартиры заключает с ним эксклюзивный договор. В редких случаях при продаже отдельно взятой квартиры выпускаются даже целые буклеты. Конечно, это касается очень дорогих квартир.

Следует учитывать и еще один момент. Зачастую многие квартиры в элитных или старых домах в исторической части города покупаются вовсе не для проживания, а для последующей аренды или перепродажи. Понятно, что в данном случае покупателю вообще безразлично, кто прежде жил в квартире.