Между Апеннинами и Балканами
Недвижимость на побережье Адриатического моря в последние годы выглядит не менее привлекательно, чем в Греции, Испании или на Кипре. Правда, на итальянской части Адриатики будет непросто найти свободный участок под частную застройку, в Хорватии шестиметровая полоса земли у кромки моря принадлежит государству и не подлежит продаже, а на приобретение недвижимости в Словении придется потратить несколько лет.
К расположенному между Апеннинским и Балканским полуостровами Адриатическому морю имеют выход пять государств: Италия, Словения, Хорватия, Черногория и Албания. Общая длина береговой линии составляет порядка 5000 км, а с учетом многочисленных бухт и островов, сконцентрированных в восточной части, эта цифра увеличивается вдвое. Песчаные пляжи Адриатического побережья Италии почти не уступают по красоте Лазурному берегу, представляя собой почти непрерывную череду пансионатов, гостиниц, развлекательных центров и сдающихся в аренду апартаментов. Обилие отдыхающих и неизбежная курортная суета делают недвижимость у моря менее престижной, чем, например, владения на севере страны в окрестностях приальпийских озер. Тем не менее находится немало желающих приобрести в собственность недвижимость на берегах итальянской Адриатики — зачастую такие покупки делаются с целью последующей сдачи объектов в аренду. Наиболее привлекательны для туристов и, соответственно, инвесторов сосновые и кедровые рощи в окрестностях Милано-Мариттима и Римини. Популярна также область Эмилия-Романия, песчаное мелководье которой считается лучшим пляжем для семейного отдыха. Самой престижной остается северная часть побережья — Венецианская Ривьера, где инфраструктура наиболее развита, а цены на недвижимость достигают максимального уровня. Стремление к спокойной и недорогой жизни приведет в Апулию — область, расположенную на границе Адриатического и Средиземного морей. Менее развитая туристическая инфраструктура позволила этой местности сохранить живописную провинциальную атмосферу. Уже несколько лет иностранцы стремительно раскупают уникальные апулийские трулло — круглые сельские домики с конической крышей. Виллу на побережье в Апулии можно приобрести за 500 000 евро, тогда как в Эмилии-Романии цены стартуют от одного, а на Венецианской Ривьере — от трех миллионов евро. В целом стоимость вилл колеблется от 10 до 35 тыс. евро за кв. м, а апартаментов — от 3,5 до 7 тыс. евро за кв. м. При этом специалисты отмечают, что количество особняков, выставленных на продажу на итальянском побережье Адриатики, всегда очень ограничено. Это обусловлено тем, что нынешние хозяева получают хороший доход и от сдачи домов в аренду. Кроме того, объекты, расположенные в курортной зоне, стабильно растут в цене на 7-15% в год, так что владельцам нет причин торопиться. На стоимости недвижимости также сказывается ограниченность прибрежной зоны для нового строительства. А бесспорным плюсом является тот факт, что итальянские власти не склонны препятствовать приобретению местной недвижимости иностранцами. Для оформления сделки покупателям достаточно иметь удостоверение личности и код налогоплательщика, который без проблем выдает министерство финансов на основании справки из консульской службы. Кроме того, будущим собственникам стоит предварительно получить статус резидента Италии. Это условие не является обязательным для заключения сделки, но существенно влияет на размер выплачиваемого НДС: максимальная ставка для иностранца составляет 20%, в то время как резидент платит всего 4% если это его первое жилье и 10% — для каждого последующего. К тому же гражданство Италии помимо налоговых льгот дает основания для получения бесплатного образования, медицинского обслуживания и безвизового передвижения по Европе. Что касается ипотечных кредитов, обычно выдаваемых итальянскими банкирами на сумму 50-70% от стоимости недвижимости под 4,5-6% годовых, то выходцам из Восточной Европы на их получение рассчитывать не стоит. При выборе жилья в Италии следует также обратить внимание на два чреватых осложнениями момента. Приобретая относительно недорогой дом в состоянии, требующем ремонта (reconstruire), покупатель должен быть готов к тому, что замена прогнившего водопровода и истлевших перекрытий обойдется в ту же сумму, что и опрометчивое приобретение. В итальянских предложениях также нередко фигурирует жилье, выставляемое на продажу с пометкой occupato. Это означает, что дом занят арендаторами, выселить которых против их желания, даже если они окажутся злостными неплательщиками, можно только в судебном порядке, и процедура эта займет долгие месяцы.
Расположенное на востоке Адриатического моря побережье Хорватии представляет разительный контраст с итальянскими песчаными пляжами, а скалистая местность отдаленно напоминает южное побережье Крыма. Из более чем 5800 км береговой линии 4058 км приходится на границы 1135 островов, изобилующих утесами и рифами. Цены на пустующие, как правило, скалистые острова колеблются в зависимости от общей площади и наличия растительности и пляжа от 25 до 100 евро за кв. м. Обжитой остров можно взять в краткосрочную (на несколько месяцев) или долгосрочную (вплоть до 100 лет) аренду, что обойдется в сумму от 500 до 1500 евро в неделю. Покупка острова выглядит особенно привлекательно в свете того, что в самой Хорватии поселиться непосредственно у моря проблематично: побережье здесь считается общенародной собственностью и на продажу не выставляется, частное жилье на полосе пляжей встречается крайне редко, а сами пляжи своей протяженностью значительно уступают каменистым берегам. При этом Хорватия с ее живописными ландшафтами, чистым морем и множеством сосновых, магнолиевых и кипарисовых рощ заслужено пользуется репутацией лучшего восточноевропейского курорта. Благоприятное налоговое законодательство ведет к постепенному повышению спроса на местную собственность, что, естественно, сопровождается ростом цен (особенностью хорватского рынка можно считать тот факт, что стоимость объектов активно росла еще в середине 90-х годов, когда спрос заметно уступал предложению и оснований для взвинчивания цен не было). Сегодня наибольший интерес у покупателей вызывают полуостров Истрия и область Южная Далмация. Собственность на побережье можно разделить на два типа: современные виллы и каменные дома исторической постройки. В первом случае средняя стоимость объектов, расположенных в относительной близости к морю, составит порядка 1,5-2 тыс. евро за кв. м. Во втором — можно найти предложения от 500 евро, но нужно быть готовым к тому, что после проведения капитального ремонта расходы увеличатся вдвое. Старинный каменный дом в хорошем состоянии с видом на море в престижном районе будет стоить порядка 3-4 тыс. евро за квадратный метр. При этом в окрестностях Далмации нередко фиксируются попытки продать под видом "исторических" дома сомнительного качества, построенные самим же продавцом. Под современными объектами подразумеваются апартаменты от местных девелоперов или индивидуальная застройка. Последний вариант более колоритный: кирпичные особняки с отделкой из натурального камня и черепичными крышами выглядят очень живописно. Но в плане коммуникаций такие дома значительно уступают стандартизованным коттеджным городкам с развитой инфраструктурой — покупателям не стоит удивляться отсутствию центральной канализации, системы кондиционирования и центрального отопления, кроме того, нужно быть готовым к тому, что вопросы обслуживания дома и территории, вплоть до вывоза мусора, придется решать самостоятельно. Впрочем, все эти проблемы не грозят владельцам объектов класса "премиум". Цены на них на порядок выше: в окрестностях Дубровника (Далмация) встречаются предложения стоимостью от 5 тыс. евро за кв. м, роскошная вилла обойдется не дешевле 6 тыс. за кв. м. Здесь же, имея на руках 4,5 млн евро, можно приобрести современный комплекс из мини-отелей, и, учитывая постоянный поток туристов из соседних Италии и Германии, рентабельность такой покупки будет достаточно высокой. Особым спросом пользуется недвижимость в городах, находящихся возле границы с недавно вступившей в ЕС Словенией, а также в Опатии и Ловране — старейших курортах Хорватии. Независимо от расположения прибрежной недвижимости эксперты прогнозируют продолжение роста ее стоимости на 30-50% в год. Приобретать недвижимое имущество в Хорватии иностранцы могут беспрепятственно. Но для оформления прав собственности на физическое лицо требуется получить разрешение из хорватского МИДа, и эта процедура может затянуться более чем на год. Избежать ожидания позволяет регистрация фирмы, учредителями которой являются иностранные юридические и физические лица. В этом случае недвижимость приобретается на зарегистрированную компанию, которую владелец при желании может впоследствии ликвидировать. Минимальный уставной фонд хорватской фирмы с иностранным капиталом должен составлять 3000 евро.
Побережье соседней Черногории, из 293 км которого 73 км занимают песчаные и галечные пляжи, ничем не уступает хорватскому. Причина более низкой стоимости местной недвижимости заключается в меньшей европеизированности Черногории. Но если немцы и итальянцы отдают предпочтение Хорватии, то наши соотечественники охотно селятся на берегах Черногории. Здесь еще можно найти старинные каменные дома с видом на море за 100 тыс. евро. Но чаще за такую сумму предлагают виллы современной постройки, удаленные от линии побережья. Особняки в относительной близости (начиная от 150 м) от пляжа продаются по цене 1500-2000 евро за кв. м. Более 2000 евро за квадратный метр стоит недвижимость, находящаяся у самого берега. Стоимость будет значительно выше, если вилла, апартаменты или отель продаются с собственным участком пляжа или оборудованной пристанью. Первоклассная недвижимость в хорошем районе может стоить 3000-4000 евро за кв. м. Следует также учитывать скачкообразный рост цен на недвижимость в Черногории и горячее желание владельцев продать подороже объекты, пользующиеся спросом. Самым популярным местом, как среди туристов, так и среди зарубежных инвесторов, долгое время оставалась так называемая Будванская Ривьера. Однако в последние годы перенасыщенность этого участка побережья и тот факт, что Будва традиционно является центром летних фестивалей и праздников, вынуждает потенциальных домовладельцев искать места поспокойнее. Вдали от шума и суеты расположен заповедный остров Святого Стефана — одно из самых престижных мест в Черногории. С начала 60-х годов здесь периодически отдыхают королевские особы, кроме того, атмосфера острова пришлась по вкусу Софи Лорен, Элизабет Тейлор и Клаудии Шиффер. При этом цена за удовольствие наблюдать прогулки коронованных особ с террасы собственной виллы вполне демократичная: средняя стоимость квадратного метра жилой площади здесь составляет 2500 евро, а квадратный метр земли под строительство стоит не дороже 300-350 евро. Впрочем, по прогнозам аналитиков, эти цифры в ближайшее время могут существенно вырасти. Специалисты также отмечают, что на сегодняшний момент самой привлекательной зоной для приобретения недвижимости является Бококоторская бухта, которая является чистейшим местом в Европе. Воздух здесь насыщен озоном, эфирными маслами и пиратской романтикой, но за то, чтобы поселиться на территории средневековых корсарских владений, придется заплатить не менее 3000 евро за кв. м.
Иностранцы имеют право без ограничений приобретать жилую и коммерческую недвижимость в Черногории. Покупателю нет необходимости лично присутствовать при заключении сделки: оформление доверенности позволяет перепоручить адвокату решение всех административно-юридические вопросов. Приобретение незастроенных земельных участков разрешено только юридическим лицам. Регистрация компании занимает около 20 дней и стоит порядка 1500 евро, при этом для открытия общества с ограниченной ответственностью достаточно символического уставного капитала в один евро.
Всего 46 км побережья принадлежат Словении. Именно эти несколько десятков километров Балканской Адриатики — самые привлекательные для постоянного проживания. Словения — наиболее благополучная балканская страна. Она единственная из числа государств бывшей Югославии входит в Европейский союз. Здесь не осталось следов социалистического прошлого, зато в полной мере ощущается влияние Европы: сказывается близость к Австрии и Италии. Спрос на недвижимость в приморских городках Портороже, Струняне, Изоле и Пиране в последние годы стабильно растет, однако поселиться в "Балканской Швейцарии" не так просто. В законодательстве Словении заложен механизм, ограничивающий поток иммигрантов: для приобретения собственности необходимо иметь статус резидента, а единственным эффективным способом получить временный вид на жительство является, как и во многих странах Европы, открытие предприятия на территории страны. Первые три года иностранные инвестиции в бизнес Словении полностью освобождаются от налога на прибыль. По истечении этого срока иностранцы--выходцы из Евросоюза получают возможность легально приобрести недвижимость в Словении. Украинцам же или, например, россиянам придется потратить намного больше времени и усилий: у словенских властей существует предубеждение по отношению к гражданам СНГ. Цены на приморскую недвижимость составляют в среднем 2-3 тыс. евро за кв. м, в отдельных случаях стоимость поднимается до 5 тыс. Так, вилла в окрестностях Порторожа площадью 180 кв. м с 50-метровой террасой и прилегающим участком земли 1,1 га обойдется в 850 000 евро, а особняк площадью 200 кв. м, расположенный в прибрежной зоне возле границы с Италией, будет стоить 460 000 евро. К слову, неплохо сохранившийся замок XVII века с прилегающими охотничьими угодьями в Словении можно приобрести за меньшую сумму — порядка 400 000 евро, что еще раз демонстрирует, насколько высоко ценится недвижимость на крохотном отрезке побережья.
Стоит упомянуть еще одну страну, западная граница которой омывается Адриатическим морем. Сегодня немногие инвесторы воспринимают Албанию всерьез, однако агенты, продающие недвижимость на ее территории, любят напоминать о том, что в начале 2000-х годов не более оправданной выглядела покупка домов и в ныне процветающей Хорватии, а приобретение собственности на территории Черногории еще в 2004-м считалось уделом беспечных романтиков. В настоящее время основную массу предложений на рынке албанской недвижимости составляют участки побережья под застройку. Они продаются достаточно большими площадями — от 10 соток,— но для приобретения такого "надела" достаточно иметь на руках минимальную сумму в 50 тыс. евро. Правительство Албании заинтересовано в присутствии зарубежных инвесторов: для их привлечения были разработаны налоговые льготы и существенно упрощена — по сравнению с соседними странами — процедура покупки. Получение разрешения на строительство занимает не более трех месяцев, налога на прибыль от сделок частных лиц не существует, банки намного охотнее, чем в соседних странах, выдают кредиты иностранцам, а свежеприобретенная собственность в течение первых пяти лет не облагается налогами. Предложение выглядит заманчиво, учитывая тот факт, что на всем остальном побережье Адриатического моря уже давно не найти таких низких цен и таких обширных свободных территорий.
Татьяна Лященко, директор агентства "Оксфорд Групп":
— Наиболее выгодным капиталовложением в Адриатическом регионе могут стать прибрежные земли Черногории. Земля на Адриатическом побережье страны дорожает сама по себе на 25-30 процентов в год, а если на купленной земле построить гостиницу, апартаменты или коттедж, то прибыль инвестора составит еще 40-45 процентов. В отдельных случаях, когда осуществляются вложения свыше 5-6 миллионов евро, прибыльность в общей сложности может составлять 150-170 процентов.