«Арт-отель» взяли в оборот
Новый владелец гостиницы в центре Воронежа выжимает из нее прибыль
По итогам 2024 года управляющее воронежским «Арт-отелем» ООО «Армада» Дмитрия Шепелева получило 35,7 млн руб. чистой прибыли против 1,7 млн руб. убытка годом ранее. Как выяснил «Ъ-Черноземье», это юрлицо было зарегистрировано в 2023 году и тогда же приобрело «Арт-отель» у группы компаний крупнейшего застройщика региона АО «Домостроительный комбинат» (ДСК, основатель — сенатор от региона Сергей Лукин). В качестве причины продажи в компании назвали устаревание и неэффективность объекта. Эксперты подтверждают, что небольшой номерной фонд и устаревший ремонт делают отель непривлекательным для крупного бизнеса, однако подчеркивают ценность его местоположения. По их оценкам, местоположение гостиницы в центре города могло существенно увеличить цену продажи.
Обновление актива может обойтись новым владельцам примерно в 100 млн рублей
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
О продаже «Арт-отеля» «Ъ-Черноземье» сообщили в ДСК. «Решение было принято из-за его устаревания и неэффективности. В связи с этим было решено не продолжать эксплуатацию данного объекта»,— пояснили в компании. Сумму сделки в ДСК не разглашают, но подчеркивают, что «отчуждение произошло по рыночной стоимости, установленной независимыми экспертами».
В самом отеле отказались комментировать сделку. Управляющей компанией гостиницы стало местное ООО «Армада» Дмитрия Шепелева. Директор ООО «Армада» Светлана Петрова отказалась от комментариев.
По данным Kartoteka.ru, ООО «Армада» зарегистрировано в Воронеже в сентябре 2023 года для деятельности гостиниц и прочих мест для временного проживания. Уставный капитал — 10 тыс. руб. Единственный учредитель — Дмитрий Шепелев, который также является владельцем ООО «Востокторгплюс» (основной вид деятельности — оптовая торговля рыбой, ракообразными и моллюсками, консервами и пресервами из рыбы и морепродуктов). Господин Шепелев также владеет 16% компании ООО «Ярмарка», а также 33% долей в ООО «Восток-1». Обе компании занимаются арендой и управлением собственным или арендованным недвижимым имуществом. Директор ООО «Армада» — Светлана Петрова. По данным Rusprofile.ru, выручка компании по итогам 2024 года составила 58,7 млн руб. (10,6 млн руб. годом ранее), чистая прибыль — 35,7 млн руб. (годом ранее убыток 1,7 млн руб.).
«Арт-отель» был построен в 2005-м, тогда его стоимость оценивалась в €5 млн (175 млн руб. по курсу ЦБ РФ на июль 2005-го, 461,1 млн руб.— на текущее время). Общая площадь отеля — 4 тыс. кв. м. Четырехзвездная гостиница находится в центре Воронежа за кинотеатром «Спартак» на улице Дзержинского, в ней 56 номеров, из них восемь категории люкс и восемь эконом-класса. По собственным данным, также имеется три конференц-зала, ресторан, лобби-бар и банкетный зал.
«Арт-отель», а также еще одна пятизвездочная гостиница Ramada Plaza (Armada Plaza с 2024 года) принадлежали ныне разорившемуся ООО «Стройсервис» Павла Какалии и Александра Муштаева. В феврале 2022 года Сбербанк уступил ООО «Строймаркет» (представляло интересы ДСК в сделке) свои финансовые претензии на 2,9 млрд руб. к ООО «Стройсервис». Долги перед банком были обеспечены залогами всех активов господ Какалии и Муштаева. Это позволило ДСК получить контроль над отелями в счет залога без существенных доплат, после того как аукцион по их продаже был признан несостоявшимся. Начальная цена обоих отелей с землей, оборудованием и мебелью, продававшихся единым лотом, составляла 877,6 млн руб.
На тот момент приобретение сделало ДСК владельцем четырех премиальных отелей в городе — вместе с Marriott и Mercure.
Совладелец Benefit hotels Сергей Мамотов считает, что у отеля слишком маленькая пропускная способность, поэтому продажа его крупным застройщиком вполне логична. «Для эффективного гостиничного бизнеса требуется от 80-120 комнат, иначе это просто семейное предприятие. К тому же во времена пандемии гостиничный бизнес сильно пострадал, и это могло подкосить и “Арт-отель”, а выросшие ставки могли привести к серьезным потерям для небольшой гостиницы»,— отметил господин Мамотов.
Экс-совладелец отеля Павел Какалия затруднился оценить стоимость гостиницы на момент продажи, однако подчеркнул, что «Арт-отель» можно считать привлекательным активом благодаря его местоположению.
«В центре города любое здание представляет ценность, тем более такое здание с историей. Однако 20 лет безостановочной работы привели к обветшанию отеля»,— пояснил господин Какалия и предположил, что обновление актива может обойтись новым владельцам в сумму около 100 млн руб.
Управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский согласился, что из-за долгого срока эксплуатации здания необходимость обновления отеля может привести к большим дополнительным расходам, особенно в части ремонта инженерных коммуникаций.
«Кроме того, за это время существенно ужесточились требования, связанные с обеспечением пожарной безопасности, энергоэффективности, экологичности и санитарно-эпидемиологического благополучия, что также может потребовать дополнительных инвестиций. То есть само по себе здание, скорее всего, потеряло не менее 50% в цене. Самый же ценный актив, который не обесценивается со временем,— это, безусловно, земельный участок, на котором расположен отель. Поэтому сам объект с учетом имущества, наверное, мог стоить в пределах 80-110 млн руб., а вот с учетом земельного участка цена может быть вдвое больше»,— считает господин Жарский.
Он также подчеркнул, что в текущем году воронежские отельеры могут столкнуться с сокращением туристического потока в связи с закрытием черноморских пляжей и снижением транзита через Воронеж. В сложившихся обстоятельствах поддержать гостиничный бизнес может повышение привлекательности города для туристов, пояснил эксперт.