Недружественные метры
Спор об изъятии жилья в Крыму, купленного у украинца, дошел до КС
Как стало известно “Ъ”, в Конституционный суд (КС) РФ подана первая жалоба покупателя жилой недвижимости в Крыму, которая впоследствии была национализирована. Это произошло потому, что продавец — гражданин Украины уже после заключения сделки был включен Антитеррористической комиссией Крыма в перечень лиц, связанных с недружественной страной. Пока такие случаи не носят массового характера, но от решения КС во многом будет зависеть будущая судебная практика по подобным делам. Только за последний месяц спрос на жилье в том же Крыму на вторичном рынке вырос на 10–12%, а его стоимость на 19% год к году, до 149,7 тыс. руб. за 1 кв. м.
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
“Ъ” ознакомился с жалобой Инны Кокойло в Конституционный суд РФ (КС РФ): она оспаривает положения п. 1 ч. 1 постановления Госсовета Крыма №1417–2/22 от 18 октября 2022 года, абзац 3 ч. 1 ст. 2–1 закона Республики Крым №38-ЗРК от 31 июля 2014 года, а также ч. 1.1 ст. 12.1 федерального конституционного закона №6-ФКЗ от 21 марта 2014 года. Эти нормы позволяют изымать имущество в Крыму у граждан, если оно было приобретено у лиц, имеющих принадлежность к недружественным странам. При этом, настаивает заявительница, в этих нормах не учтены положения о добросовестности приобретателей имущества. Это значительно затрудняет судебное оспаривание таких решений. В конце апреля жалоба была передана на изучение судьям, следует из судебной картотеки.
Адвокат госпожи Кокойло Анна Минушкина пояснила “Ъ”, что ее доверительница в июне 2022 года купила квартиру в Ялте у гражданина, который через девять месяцев после сделки был включен Антитеррористической комиссией Крыма в перечень лиц, связанных с недружественной страной, а именно Украиной.
В результате имущество продавца, в том числе отчужденное и имеющее нового собственника, было взыскано в госсобственность, уточняет она.
Нижестоящие суды, а также Верховный суд РФ отказали Инне Кокойло в оспаривании изъятия ее имущества. «Закон об изъятии имущества у лиц из перечня лиц, связанных с недружественной страной, был принят уже после сделки, и покупатель никак не мог знать наперед о принятии такого документа и тем более внесении продавца в такой список»,— отмечает госпожа Минушкина.
По словам старшего партнера адвокатского бюро «Бартолиус» Юлия Тая о подобных делах в других регионах России он пока не слышал. «После изменения правовой обстановки и внедрения норм, касающихся недружественных государств, множество уже заключенных сделок с недвижимостью оказалось под угрозой, что особенно актуально для Крыма»,— отмечает старший юрист национальной юридической компании «Митра» Елена Сулейманова. По словам адвоката Павла Желновода, даже если к продавцу на момент сделки не было никаких претензий, его могут позже внести в перечень лиц, связанных с недружественной страной. Любая связь с недружественными странами может стать основанием для утраты имущества, предупреждает управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. При этом финансовые потери могут быть существенными, учитывая, что по итогам октября—декабря 2024 года стоимость жилья на вторичном рынке Крыма выросла на 19% год к году, до 149,7 тыс. руб. за 1 кв. м, следует из данных Росстата. По данным агентства «Этажи», в апреле 2025 года интерес к покупке жилья на полуострове вторичном рынке, например, в Севастополе, Судаке и Бахчисарае увеличился на 10–12% год к году.
Сергей Аксенов, глава Крыма, в своем Telegram-канале в ноябре 2024 года:
«В целом реализация национализированного имущества принесла в бюджет свыше 4,5 млрд руб.».
Рискам подвержены покупатели, приобретавшие жилье у людей, имеющих украинские корни, отмечает Павел Желновод. Граждане РФ, проживавшие в Крыму после 2014 года, могли юридически и фактически иметь два гражданства — РФ и Украины, напоминает Елена Сулейманова. Однако сведения о наличии гражданства у человека не являются открытыми данными или в свободном доступе, добавляет она.
Для снижения рисков при покупке жилья на вторичном рынке Крыма покупателю стоит тщательно проверять продавца, включая место его рождения, текущее гражданство, отсутствие связей с недружественными странами, рекомендует Павел Желновод. Он также советует включать в договор специальные условия, например, обязать продавца возместить убытки, если сделка будет в итоге признана недействительной. Но, признает адвокат, в таком случае все равно взыскать средства будет сложно. Елена Сулейманова также советует страховать права собственности на имущество.