Складов — дефицит, апартов — профицит

Эксперты в сфере недвижимости и представители девелоперских компаний обсудили ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и инвестиционную активность в данном сегменте. Мероприятие организовал ИД «Коммерсантъ» в Санкт-Петербурге. Модератором выступила исполнительный директор, вице-президент РГУД Елена Бодрова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Складировать некуда

Руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка рассказал о сложной ситуации на рынке складской недвижимости. К концу 2024 года общий объем предложения на рынке составил 5,06 тыс. кв. м, за год было возведено 739,6 тыс. кв. м, свободных площадей можно сказать, что нет: всего 0,9%.

Арендные ставки повышаются: за 2024 год увеличение зафиксировано на уровне 27% (10,7 тыс. рублей за квадратный метр в год), а за два года — в более 60%. «Это колоссальный рост»,— подчеркнул Филипп Чайка. На него влияют следующие факторы: стабильно высокий спрос за счет небольшой вакансии, рост операционных расходов по управлению объектами, рост стоимости строительства (ежегодно на 20%), инфляционное давление.

«Мы прогнозируем, что ставки не увеличатся, а вакансия появится. Прогнозируемый объем ввода складской недвижимости в 2025 году составит 777 тыс. кв. м. Но не все так просто. Ввиду роста ключевой ставки и инфляции объемы спекулятивного строительства продолжат снижаться. Основной прирост будет происходить за счет реализации проектов в формате build-to-suit. Это строящиеся склады для маркетплейсов, таких как Ozon, Wildberries»,— отметил Филипп Чайка.

В прошлом году совокупный объем сделок составил 504 тыс. кв. м, из которых 69% маркетплейсы и ритейлеры.

Несколько лет в Петербурге демонстрирует рост рынок light industrial в Петербурге, пока доля формата составляет всего 1,9%. «На конец 2024 года мы его оцениваем в 99,6 тыс. кв. м, свободные площади 7,9%. Планируемый объем ввода в 2025 году — 70,6 кв. м (из них крупные — IHUB, ИП «КиевскоЕ95», UP&Down, ИП «Марьино», IP «Разметелево», ИП «Ломоносовский»), в 2026–2027 годах — 205,7 тыс. кв. м»,— отметил спикер.

Средний рост стоимости участков промышленного назначения в 2024 году составил 15–28%. Стабильная динамика роста цен во многом обусловлена острым дефицитом свободных индустриально-складских площадей как в аренду, так и на продажу. «Если сравнивать рынок Северной столицы и Москвы, то ситуация выглядит следующей. Рынок Москвы в пять раз больше рынка Петербурга, по вводу рынок Петербурга в 2,5 раза меньше Москвы. По объему поглощения Москва в пять раз больше рынка Петербурга. По ставке аренды Петербург уступает, хотя это и парадоксально»,— подытожил Филипп Чайка.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Место под промобъекты

Эксперт по управлению строительными проектами Ольга Матвеева рассказала, как можно просчитать риски при покупке земельного участка для строительства промышленного объекта. По словам спикера, еще десять лет назад можно было найти локации в «сером поясе» Петербурга, однако сейчас объем предложения с необходимыми функциональными характеристиками смещается на периферию. Это связано с активным развитием редевелопмента и различными градостроительными ограничениями.

«Соответственно, уже на уровне поиска локации могут возникать сложности,— подчеркивает Ольга Матвеева.— Любой земельный участок нужно оценить с точки зрения градостроительных ограничений. Если этого не сделать, то в будущем можно получить проблемы с получением правоустанавливающих документов на собственность, либо с получением разрешения на строительство. А недвижимость без нужных правоустанавливающих документов стоит существенно ниже среднерыночных цен».

Для проверки характеристик земельного участка можно использовать Единую национальную систему пространственных данных на базе Росреестра. Кроме того, спикер рекомендовала получать градостроительный план на все земельные участки через МФЦ или сайт «Госуслуг», а с юристами прорабатывать алгоритм, по которому будет осуществлен процесс реализации от строительства до получения документов на собственность. На этом этапе можно снять большое число рисков.

Но в определенных случаях, судя по практике Ольги Матвеевой, даже полученный градостроительный план не дает гарантий. Она привела кейс, при котором собственник приобрел земельный участок в общественно-деловой зоне под строительство бизнес-центра. Однако после принятия Генплана выяснилось, что территориальная зона участка преобразовалась в зону транспортной инфраструктуры. Кроме того, и сам участок должен быть изъят, так как на нем предполагается размещение вестибюля станции метро. Ольга Матвеева рекомендует тщательно изучать проекты планировки территории при покупки земельного участка.

Заместитель генерального директора по строительству АО «Особая экономическая зона "Санкт-Петербург"» Владимир Балабанов подтвердил мнение предыдущего спикера о сложностях работы с проектами планировки территории и долгим процессом согласования ППТ. «Мы на своей территории ППТ меняли около пяти лет»,— подчеркнул он, добавив, что эти процедуры затормозили многие процессы.

По словам Владимира Балабанова, сейчас инвесторы могут свободно приходить и осваивать земельные участки в границах ОЭЗ, получая субсидии и иные преференции от государства. Однако все больше востребован формат, при котором инвесторы просят под аренду, либо под приобретение объекты и свободные площади, но не строят сами. Особенно востребован формат built-to-suit.

Сейчас в ОЭЗ 70 резидентов, их совокупная выручка 498,3 млрд рублей, объем инвестиций с 2006 года составил 126,9 млрд рублей (при этом общие заявленные инвестиции — 234 млрд рублей).

С прошлого года ОЭЗ получил новый виток развития: будет построен инновационный центр № 2 на 18 тыс. кв. м на площадке «Новоорловская». Кроме того, на площадке «Шушары» будут возводить инновационный центр площадью 62 тыс. кв. м. Там же появится научно-производственный центр на 18 тыс. кв. м. Также осуществляется подготовка инженерной, дорожной, таможенной и энергетической инфраструктуры под другие объекты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Инвестиционно-привлекательный офис

О ситуации на рынке офисной недвижимости в Петербурге рассказала Нелли Алейникова, директор департамента корпоративных услуг и продаж компании Maris. Объем рынка за первый квартал 2025 года немного вырос в сравнении год к году и составил 4,297 млн кв. м (против 4,222 млн кв. м в первом квартале 2024 года). В основном сыграл роль ввод БЦ «Северная пальмира», однако практически все площади будут отданы одному крупному арендатору — структурам «Газпрома».

Вакансия снижается, а новых объектов не строится, отметила спикер. Арендные ставки продолжают рост. За квадратный метр в классе А средний показатель составил 2890 рублей (против 2170 в первом квартале 2024 года), в классе В — 1940 рублей (против 1580 в первом квартале 2024 года).

«Объем инвестиций в офисную недвижимость в прошлом году был рекордным: более 32 млрд рублей. Это было связано с тем, что многие западные компании продавали свои активы. Впрочем, и продолжают продавать и в этом. Пока же объем за первый квартал 2025 года составил более 1 млрд рублей, что на 87,2% меньше, чем годом ранее. Из них 3,2 тыс. кв. м приобрел «Метрострой Северной столицы», 1,3 тыс. кв. м — ГУП «Петербургский метрополитен» и 5,13 тыс. кв. м — физлицо»,— привела данные Нелли Алейникова.

Генеральный директор компании «Рекорб» Максим Бармин отметил, что не видит инвестиционного рынка офисной недвижимости. «Если подходить с классической точки зрения, то рынка нет. Если считать финмодель объекта "классически", то экономика сходиться не будет, покупать невыгодно, если сравнивать с другими инвестиционными инструментами. Однако на практике с учетом ретроспективного анализа видно, что покупать офисные здания можно и даже в определенный момент нужно. Сейчас именно такой момент, а точнее этот момент потихоньку начинает заканчиваться. Рынок недвижимости очень инертный, но даже он начинает догонять современные реалии. А они таковы, что с актуальными ставками аренды выгоднее покупать объект, чем его арендовать. И мы считаем, что ставки эти будут только расти. Сроки окупаемости сейчас довольно приемлемые. Но это работает по большей части на долгий срок и «условно» крупных инвестициях — более 1 млрд рублей»,— отметил Максим Бармин.

При всей незначительности объема предложения, по словам спикера, все равно есть что покупать. Информация об объектах появляется на открытом рынке, а также кулуарно, поэтому лучше пользоваться помощью консультантов, потому что у них обзор больше за счет наличия разных клиентов.

«Однако стоит понимать, что ввода новых объектов в этом году не предвидится. В целом в Санкт-Петербурге есть специфика: дефицит земельных участков с необходимой разрешительной документацией и адекватной стоимостью. При этом мы наблюдаем довольно большую активность как со стороны компаний, рассматривающих объекты под нужды собственного бизнеса, так и со стороны инвесторов»,— акцентировал Максим Бармин.

Отдельно спикеры выделили сегмент коворкингов. В Санкт-Петербурге по состоянию на конец марта 2025 года, согласно статистике Maris, функционировало 92 коворкинга и офисных центра. За первый квартал 2025 года на рынок вышли два новых офисных пространства на 380 рабочих мест (+2,2 тыс. кв. м). Для сравнения, в первом квартале 2024 года валовый прирост предложения был в 2,4 раза выше (919 рабочих мест, 6,2 тыс. кв. м). Изменились и параметры, которые обсуждают в договорных проектах. Например, срок аренды. Если раньше он составлял 5–10 лет, то теперь через два года просят пересмотреть условия.

Тему гибких офисных пространств продолжил Владимир Дорофеев, основатель и управляющий партнер сети коворкингов «Практик» и OFIX. Сеть активно развивается в регионах, а арендаторами выступают, как правило, крупные компании. По словам Владимира Дорофеева, объем инвестиций, необходимый для запуска коворкингов, практически одинаков, что в столичных городах — Москве, Санкт-Петербурге, что в регионах — Новосибирске или Самаре. Логистика в регионы (мебель, отделка, техника) «съедает» экономию на более дешевой рабочей силе. В структуре инвестиционных затрат стоимость строительно-монтажных работ занимает большую долю — 66,7%, мебель — 23,5%, проектирование и управление СМР — 5%, оборудование — 4,8%.

Кроме того, в регионах дорожают операционные расходы. Средние операционные расходы и в Москве, и в регионах составляют 13–17 тыс. рублей за квадратный метр в год в зависимости от локации. Например, интернет в Новосибирске в два раза дороже, чем в Москве, обслуживание противопожарной системы дороже во всех регионах, персонал — дороже в отдельных регионах (северные надбавки).

«Идея открыть офис в регионе, потому что это дешевле, чем в Москве или Санкт-Петербурге, кажется логичной, но реальная экономика офисов класса В+ и выше опровергает этот тезис. В регионе не дешевле и точно не проще. Кроме того, не стоит забывать, что условия труда должны быть одинаковыми как в столице, так и в регионах: требования к комфорту, инфраструктуре — это фактор удержания персонала»,— подчеркивает Владимир Дорофеев.

То же касается и арендных ставок, их разница между столицей и регионами сокращается. При этом спикер отметил, что стоимость рабочего места для клиентов сервисных офисов индексируется в среднем на 16% в год. А доходность для инвестора может составлять 34% с учетом его входа на старте проекта.

Ликвидный дизайн

Как современные интерьерные решения могут влиять на ликвидность объекта, его инвестиционную привлекательность рассказал Роман Скляров, сооснователь и руководитель студии MASK interiors. «Хорошо спроектированный интерьер может повысить стоимость аренды на 10–15% в городах-миллионниках. Особенно это относится к офисным пространствам»,— подчеркнул он.

Роман Скляров назвал несколько трендов в организации пространства и его дизайне. Во-первых, функциональность и эргономичность. В частности, возрастает интерес к многофункциональности, где гибкость — ключевой аргумент, чтобы быстро трансформировать пространство под новые задачи рынка.

Во-вторых, адаптивность и учет современных вызовов в специфике объекта. Например, если говорить об офисных пространствах, то снижается доля форматов open space, все больше используется планировка пространства, при которой есть разделение на зоны: переговорные, уединенные кабинки, конференц-залы, отделы. «Помещения должны "захватывать" максимальное число сценариев использования»,— акцентирует Роман Скляров.

В-третьих, акцент на биофильный дизайн и здоровье. В помещениях уделяют внимание комфортному климату, наличию вентиляций, мягкому свету, отдают предпочтение качественным отделочным материалам.

«Инвесторам следует на стадии предпроектной проработки привлекать дизайнеров. Это позволяет грамотно сформировать продукт, ведь сегодня дизайн не отдельный элемент, а стратегическая составляющая объекта»,— подытожил спикер.

Апартаменты как драйвер рынка

Среди всех сегментов коммерческой недвижимости самыми привлекательными для инвесторов становятся апарт-отели. Средний чек на покупку юнита составляет от 5–6 млн рублей, говорит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. А объем предложения достаточно высок: более 6 тыс. юнитов, в том числе сервисные, несервисные и рекреационные.

По словам спикера, на рынке с 2022 года наблюдается снижение темпов продаж апартаментов, так как некоторые переориентировались либо на вклады, учитывая высокую ключевую ставку, и на рынок недвижимости дружественных стран, в частности Дубай.

«Рынок апартаментов ждет "депозитчиков". Кроме того, с продажами апартаментов несладко из-за очень дорогого сопровождения сделки, которое ведут агентства. Агентский процент у некоторых достигает 7%, что, на мой взгляд, с трудом влезает в экономическую модель»,— отметил исполнительный директор Межрегиональной ассоциации апарт-отелей Александр Ружинский.

По его словам, рынок будет прирастать новыми объектами, что обусловлено наличием соответствующих локацией и необходимостью увеличения мест размещений из-за растущего турпотока.

Сергей Софронов привел статистику, по состоянию на первый квартал 2025 года: в Санкт-Петербурге в продаже находится 46 апарт-отелей. Преобладает формат сервисных апартов, четверть номерного фонда, или 11 тыс. юнитов находится в реальном управлении различных компаний, согласно открытым данным специализированных каналов. Около 8,5 тыс. апартаментов в управлении крупнейших УК в Петербурге (Valo Srevice, YE’S, МТЛ, PSK Invest, RBI PM и др.).

В зависимости от локации и структуры апарт-отелей собственники могут получать от 1008 до 4048 рублей с «квадрата». Как правило, не все УК готовы раскрывать реальные данные о доходности, отсутствует единый стандарт раскрытия информации. В среднем доходность составляет 10,5%, это существенно выше доходности от жилой недвижимости (квартиры или студии).

Александр Ружинский добавил, что на доходность сильно влияет эффективность работы управляющей компании, в том числе работа с издержками. В правовом поле ассоциация плотно работает с профильным ведомством Госдумы в части формирования законодательного регулирования деятельности апарт-отелей.

Алла Михеенко