Метры устояли перед надзором

Строительство жилого комплекса «Универ» на Университетском проспекте, по поводу которого около года прокуратура спорила с застройщиком и исполнительными органами, в Волгограде признано законным. Таково окончательное решение 12-го Арбитражного апелляционного суда в Саратове. 25 апреля суд отклонил жалобу прокуратуры Волгоградской области на постановление Арбитражного суда региона, вынесенное 6 декабря прошлого года. Ведомство требовало отменить договоры аренды земельного участка и разрешения на застройку. Однако первая и апелляционная инстанции подтвердили правомерность действий администрации города и застройщика ООО СЗ «Акварель». Суд учел интересы 103 дольщиков, вложившихся в проект, а также подтвердил, что объединение земельных участков и передача прав проведены без нарушений.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в Саратове подтвердил законность сделок по аренде земельного участка под строительство жилого комплекса комфорт-класса «Универ» в Волгограде, оставив в силе решение первой инстанции от 6 декабря 2024 года. Таким образом, требования прокуратуры Волгоградской области признать ничтожными договоры аренды и разрешение на строительство не были удовлетворены. Проект ООО «Специализированный застройщик Акварель», уже реализованный на 58%, продолжит развитие, несмотря на правовые претензии надзорного ведомства.

Конфликт вокруг земельного участка на Университетском проспекте, 112, расположенного в Советском районе Волгограда, начался в июне 2024 года, когда прокуратура региона обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском в интересах РФ. Поводом ДЛЯ разбирательства стал договор аренды от 11 января 2024 года земли под ЖК между территориальным управлением (ТУ) Росимущества и застройщиком АО «Приволжтрансстрой», а также уступки права аренды от 17 января 2024 года в пользу застройщика «Акварель». Кроме того, надзорное ведомство оспаривало законность разрешения на строительство 17-этажного жилого дома № 1 ЖК «Универ», выданного администрацией Волгограда 4 марта прошлого года.

Сделки нарушили требования о проведении торгов, а разрешение на строительство было выдано с учетом «ничтожных» договоров, настаивал истец.

Согласно проектной декларации, размещенной на сайте «ДОМ.РФ», общая площадь ЖК «Универ» (на портале указан как ЖК «Петровский парк») составит 28,14 тыс. кв. м, из которых 18,15 тыс. кв. м — жилплощадь (288 квартир). Строительство МКД началось в апреле 2024 года. К апрелю текущего года «Акварель» возвела 17 этажей первого блока, 13 этажей второго и пять этажей третьего блока. Объект намерены сдать во втором квартале 2026 года. Вручение ключей собственникам запланировано на 24 ноября следующего года. С апреля по декабрь 2024 года застройщик продал 71 квартиру (25%). Распроданность нежилых помещений — 26% (28 из 106 коммерческих площадей). Стоимость квартир составляет 97,8 тыс. руб. за кв. м. Минимальная площадь жилья в ЖК составляет 42,20 кв. м, максимальная — 97,35 кв. м.

Суд первой инстанции, изучив историю земельного участка, установил, что в августе 1956 года исполнительный комитет Сталинградского горсовета выделил Всесоюзному научно-исследовательскому институту агромелиорации (ВНИАЛМИ) 1,7 тыс. га под экспериментальное хозяйство. В 2006 году земля площадью 9,65 млн кв. м на территории Советского и Кировского районов была зарегистрирована с разрешением на строительство объектов ГНУ ВНИАЛМИ.

С 2007 по 2020 год землю неоднократно делили и перераспределяли, что в 2023 году привело к созданию участка площадью 10,99 тыс. кв. м с разрешением на строительство МКД, а также объектов торговли и спорта. Землей на праве договоров аренды от 2020-го и 2023 годов владело АО «Приволжтрансстрой». По мнению суда, это давало компании право на заключение нового договора аренды объединенного участка без торгов.

17 января 2024 года АО «Приволжтрансстрой» уступил право аренды ООО СЗ «Акварель», а спустя месяц стороны подписали дополнительное соглашение, закрепившее переход прав. К этому моменту застройщик уже приступил к возведению ЖК «Универ», получив разрешение мэрии Волгограда. Прокуратура, однако, сочла эти действия незаконными, указав, что изначальное предоставление участка в аренду ГНУ ВНИАЛМИ в 2008 году (до реформы земельного законодательства 2008 года) не соответствовало целевому назначению, а последующие сделки были совершены в обход конкурсных процедур.

Тем не менее апелляционный суд поддержал позицию первой инстанции, сославшись на судебные решения 2008–2010 годов, которые ранее подтвердили законность распоряжений ТУ Росимущества и договоров аренды. В частности, Кировский районный суд Волгограда в 2008 году отказал в иске о признании недействительными ранних сделок с участком, а арбитражные суды в 2009–2010 годах отклонили аналогичные требования надзорного ведомства, отметив, что изменение вида разрешенного использования было согласовано в установленном порядке. Кроме того, судьи подчеркнули, что ГНУ ВНИАЛМИ добровольно отказался от права постоянного пользования землей в 2007 году, предоставив документы, включая решение президиума Россельхозакадемии, что исключило нарушение публичных интересов.

Отдельное внимание суд уделил доводу прокуратуры о «ничтожности» разрешения на строительство. Коллегия указала, что мэрия действовала в рамках полномочий, а вид использования участка («многоэтажная жилая застройка, магазины, спорт») соответствовал градостроительной документации. При этом судьи учли, что к моменту рассмотрения спора на участке уже возведено несколько этажей жилого дома, заключено 103 договора долевого участия, а готовность объекта превысила 50%.

Возврат земли без определения судьбы объекта создал бы риски для дольщиков и противоречил бы принципу справедливости, указал суд. В результате прокуратуре в удовлетворении жалобы было отказано.

Суды учли противоречие между публичными интересами граждан-участников строительства и формальными нарушениями земельного законодательства, рассказал «Ъ» руководитель «Центра помощи дольщикам» Антон Хайдуков. «Зачастую надзорные органы в своих действиях могут руководствоваться собственной сложившейся практикой. Однако в данном случае, помимо ряда спорных моментов в части соблюдения земельного законодательства, имеет место конституционное право граждан на жилье, учитывать которое не раз призывал Верховный суд. Исходя из этого, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу: удовлетворение формально верных требований надзора приведет к существенному нарушению конституционных прав дольщиков»,— заключил господин Хайдуков. Юрист предположил, что в случае подачи кассационной жалобы окружной суд также будет принимать во внимание права дольщиков как непрофессиональных участников гражданского оборота.

Нина Шевченко