Стагнация на московском рынке недвижимости прекратится лишь весной 2008 года, считают аналитики "Росгосстраха". Согласно проведенному компанией исследованию, дальнейший рост цен возможен, если средняя московская семья сможет на свой годовой доход купить не 11 кв. метров жилья, как сейчас, а 13 кв. метров. "Добрать" недостающие два метра москвичи смогут за счет дальнейшего снижения цен на недвижимость и роста реальных доходов населения.
"Баланс спроса и предложения на московском рынке недвижимости достигается при условии, что средняя московская семья способна на свой годовой доход купить не менее 13-15 кв. метров недвижимости",— говорится в исследовании "Росгосстраха". Такой вывод эксперты компании сделали по итогам анализа данных индекса цен на жилье, который рассчитывает аналитический центр IRN, и среднемесячных доходов московских семей. Источником информации о доходах стал Мосгорстат, по данным которого в средней московской семье 2,7 человека, а средний доход москвича по итогам апреля 2007 года составил 36 165 руб. Также при подсчете учитывались данные опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения, согласно которым средняя семья готова откладывать на покупку жилья не более 30% доходов, а копить на жилье не более шести лет, причем подавляющее большинство покупателей в ходе одной сделки увеличивают свою жилплощадь на 20-50 кв. метров.
Но сейчас московский рынок недвижимости стагнирует, что связано с резким снижением доступности жилья, отмечают эксперты "Росгосстраха". Например, в 1999 году средний москвич мог на свой годовой доход в 81 709 руб. приобрести 12,8 кв. метра жилья по $700, а в 2005 году — 13 кв. метров по $2250, то в 2006 году, во время начала стагнации рынка, этот показатель опустился до 7,4 кв. метра. В феврале из-за роста доходов москвичей после получения новогодних бонусов жилье стало доступнее (11 кв. метров), но все равно не "дотягивало" до 13 кв. метров. В результате спрос на квартиры резко упал (по данным управления Росрегистрации по Москве, число сделок сократилось с 6-7 тыс. в месяц прошлым летом до 4,5 тыс. в феврале этого года), и начали снижаться цены. По данным IRN.ru в январе, когда началось падение, метр в Москве стоил более $4200, а по итогам прошлой недели этот показатель составлял уже $4108.
Руководитель департамента стратегического маркетинга "Росгосстраха" Алексей Зубец считает, что стагнация рынка сохранится до весны 2008 года, пока доходы людей будут расти, а стоимость 1 кв. метра — падать. "За год реальные доходы населения, по прогнозам Минэкономразвития и крупных аналитических компаний, вырастут примерно на 10%. А индекс рынка недвижимости упадет до отметки 95-98 тыс. руб. за 1 кв. метр (на вчерашний день величина этого показателя составляла $4108, или 106,3 тыс. руб., за 1 кв. м.— Ъ). В этом случае средняя московская семья вновь сможет приобрести 13 кв. метров, и рынок начнет расти",— говорит он. С тем что цены на московскую недвижимость будут падать, согласен директор IRN.ru Олег Репченко. Он ожидает снижения цен на 0,5-1% в месяц из-за отсутствия платежеспособного спроса при нынешнем уровне цен.
Гендиректор агентства "Бест-недвижимость" Лариса Патлух обращает внимание на то, что эксперты "Росгосстраха" не учитывали иногородних покупателей квартир, на которых, по оценке агентства "Миэль-недвижимость", приходится до 30% сделок. "Кроме того, часть москвичей сегодня вместо квартиры в Москве приобретают квартиру или загородный дом в Подмосковье",— говорит госпожа Патлух. Она ждет оживления рынка еще до нового года, однако рост, по ее мнению, будет незначительным — в пределах 0,5-1% в месяц. По мнению руководителя аналитического консалтингового центра "Миэль-недвижимости" Владислава Луцкова, возобновление роста цен до 1-2% в месяц может начаться уже осенью 2007 года. А эксперт Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Игорь Поляков считает, что более или менее точные прогнозы сейчас вообще невозможны из-за отсутствия информации по реальным, а не заявленным ценам сделок.