Дом.РФ просят умерить аппетиты

Подконтрольное мэрии Уфимское городское агентство ипотечного кредитования (УГАИК) подало в арбитражный суд Москвы иск к госкомпании Дом.РФ. По данным Ъ, спор касается участков в селе Миловка, арендованных УГАИК в 2021 году для строительства многоквартирных жилых домов. В качестве арендной платы застройщик обязался передать в собственность Дом.РФ 18,12% построенных квартир, но спустя четыре года, отмечая рост стоимости жилья, решил, что 0,01% будет вполне достаточно. Юристы полагают, что шансы на успех у истца минимальны.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Арбитражный суд Москвы принял рассмотрению иск Уфимского городского агентства ипотечного кредитования к госкомпании Дом.РФ. Заседание назначено на 17 июля.

Как стало известно «Ъ», в иске УГАИК просит обязать ответчика снизить стоимость аренды 44 земельных участков в селе Миловка под Уфой. УГАИК как застройщик получил на них права в декабре 2021 года по итогам аукциона для комплексного освоения территории. Проект предполагал в том числе строительство жилья. Вместо денежной арендной платы УГАИК предложил передать Дом.РФ 18,12% от общей площади объектов (за вычетом помещений, находящихся в общей собственности дольщиков).

В конце 2022 года УГАИК сообщало о планах возвести на 76,8 га в Миловке жилой комплекс «Ручьи» общей жилой площадью 327,4 тыс. кв. м, но в июле 2023-го объявило о начале строительства ЖК «Миловские просторы». Согласно строительной документации, там планируется построить 13 шести-восьмиэтажных домов общей жилой площадью 188,8 тыс. кв. м.

Таким образом, «Дом.РФ» может рассчитывать на получение около 34,1 тыс. кв. м жилья в «Миловских просторах». Учитывая среднюю стоимость кв. м в новостройках Уфы в начале этого года в пределах 170 тыс. руб., «Дом.РФ» может получить от УГАИК недвижимость на 5,8 млрд руб.

Впоследствии УГАИК посчитало, что условия заключенного с Дом.РФ соглашения ему невыгодны. Так, ключевая ставка, составлявшая в момент подписания договора 7,5%, в октябре 2024 года увеличилась до 21%, а первичная и вторичная ипотечная ставка — с 9,8% и 10,3% в январе 2022 года до 16–17% в 2023 году. Кроме этого, среднерыночная стоимость 1 кв. м жилья в регионе за два года повысилась с 53,4 тыс. руб. до 110,7 тыс. руб. Агентство полагает, что обстоятельства на рынке недвижимости существенно изменились, поэтому предложило Дом.РФ уменьшить долю предоставляемой площади в построенных домах. Поскольку госкомпания ответила отказом, был подан иск.

УГАИК просит суд обязать Дом.рф уменьшить долю передаваемой ей за участки площади до «правомерной и справедливой» 0,01%, или 18,87 кв. м.

Генеральный директор УГАИК Аскат Хайруллин на звонки вчера не ответил.

В управлении земельных и имущественных отношений мэрии Уфы спор не прокомментировали.

В службе внешних коммуникаций Дом.РФ отметили, что размер доли передаваемых помещений, установленный по итогам торгов, является неотъемлемой частью заключенного сторонами договора и одним из существенных условий реализации проекта. В госкомпании отметили, что УГАИК, участвуя в аукционе, само предложило 18,12% от объемов строительства.

Глава юрагентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев указывает, что изменение ключевой ставки не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. «Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность изменение ключевой ставки в период исполнения сделки. Само изменение ключевой ставки с учетом экономических процессов внутри страны и глобальных процессов, происходящих во внешнем мире, не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора в судебном порядке»,— пояснил он.

Перспектив для удовлетворения иска юрист не видит, отмечая, что заявитель не пояснил, как именно изменение ключевой ставки отразилось на реализации проекта, и не подтвердил это доказательствами.

С ним согласен партнер юрфирмы «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Максим Кузнеченков.

«Заявленное истцом основание прошло испытание всеми российскими кризисами последних десятилетий. Суды последовательно занимают позицию, согласно которой для изменения и расторжения договора необходимы действительно исключительные обстоятельства. Истец ссылается на два обстоятельства: рост ипотечной ставки и рост стоимости жилья за несколько лет, но не объясняет, как именно эти изменения повлияли на возможность исполнения договора и в чем существенность этих изменений»,— прокомментировал господин Кузнеченков.

Наталья Балыкова