Инвестиции в историю
Редевелопмент
Эксперты сходятся во мнении, что в Петербурге реконструкция исторических зданий вызывает интерес лишь у ограниченного числа девелоперов, готовых нести на реализацию подобных проектов дополнительные затраты. Как преображение объектов культурного наследия меняет качество жизни в том или ином месте, какое влияние это оказывает на экономическую активность горожан и каковы наиболее удачные примеры создания востребованных общественных пространств, улучшающих имидж и инфраструктуру района, — в материале «Ъ-СПб».
Фото: Группа RBI
Фото: Группа RBI
На карту Петербурга нанесено более 9 тыс. памятников архитектуры, но у столь богатого исторического наследия есть оборотная сторона. Город, обремененный серьезными ограничениями, постепенно ветшает. Обновлению фонда помогает процесс редевелопмента, который реализуют несколько городских застройщиков. Как отмечают участники рынка, приспособление исторических зданий под современное использование — цивилизованный европейский путь, чтобы сохранить центр города. Для Северной столицы это также одно из самых эффективных направлений развития рынка коммерческой недвижимости и сегмента жилья премиум- и элиткласса.
Работа с ограничениями
«Успешное переформатирование исторических зданий под современное использование в Петербурге не единичное явление. Можно вспомнить Новую Голландию или "Севкабель", наш Левашовский хлебозавод или "Красный гвоздильщик" на Васильевском острове, многие другие проекты,— перечисляет вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI Михаил Гущин.— И все же это пока лишь отдельные яркие примеры, каждый раз какая-то своя индивидуальная история. Здесь еще нет системы». Комплексный подход к реконструкции исторических зданий, счет которым в городе идет на тысячи, еще предстоит выработать, полагает он.
В NF Group добавляют, что сегодня на первичном рынке элитного жилья в Северной столице каждый третий жилищный комплекс (ЖК) реализуется либо полностью в формате реконструкции, либо в комбинированном формате, сочетающем реконструкцию и новое строительство. По словам директора департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алии Ханбековой, появление таких объектов выступает драйвером для развития окружающей территории.
При этом застройщики считают главным сдерживающим фактором при работе с историческими зданиями труднопрогнозируемые сроки согласования и не всегда высокую рентабельность, добавляет управляющий партнер ГК Fizika Development Александр Кравцов. «Зачастую размер затрат на реставрацию и ремонт может превосходить цену продажи. Именно поэтому так много исторических зданий в Петербурге сегодня остаются неотремонтированными»,— прокомментировал господин Кравцов. По словам эксперта, вложения в памятники архитектуры не всегда выгодны бизнесу, особенно девелоперам жилой недвижимости.
По подсчетам консалтинговой компании IPG.Estate, при реализации проектов редевелопмента исторических объектов смета увеличивается на 20–30%. «Задача тем более затратная, чем дольше здание находится в состоянии консервации или в заброшенном виде. Прибыльность возможна, да и вообще все несколько упрощается, если исторический объект оказывается в составе более крупного. Где есть и новое строительство, и приспособление под современное использование»,— отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
С коллегами солидарна заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Светлана Московченко. По ее словам, реконструкция исторических зданий сопряжена с серьезными трудностями на этапе документальной подготовки объектов. «Кроме того, состояние и статус объекта могут накладывать ограничения на экономику проекта, объемы реализуемых площадей»,— комментирует госпожа Московченко.
При всех сдерживающих факторах потенциал у подобных проектов есть, полагают эксперты. «Можно выделить цель — это благополучие. Здания, квартала, района, людей, бизнеса. Ради этого старый или ветхий фонд и возвращается на карту, сокращается площадь серого цвета на ней. Когда такой проект появляется, индекс качества жизни и экономической активности неизбежно растет»,— замечает Сергей Софронов, имея в виду преобразование промышленной зоны, которая сформирована вокруг исторического центра города на Неве. Эксперт приводит в пример Курские бани, которые, находясь в плачевном, заброшенном виде, превращали в неблагополучную всю Курскую улицу. «Даже если на ней открыть несколько бутиков и модных ресторанов, это не помогло бы. Город, как квартира или дом, не может считаться хорошим для жизни, если одна комната отделана с изыском, а в другой нет напольного покрытия, разбито окно, а стены с голой обрешеткой»,— добавляет господин Софронов.
Точки на карте
Среди наиболее ярких примеров в сфере приспособления исторических зданий под современное использование эксперты называют Левашовский хлебозавод. К 2023-му редевелопмент комплекса зданий 1933 года постройки выполнила группа RBI, что стало драйвером развития этой не самой популярной части Петроградского района. Памятник эпохи конструктивизма приспособили под культурно-деловое пространство, вложив в реконструкцию 1,2 млрд рублей. Преобразование полузаброшенной территории вскоре повлекло за собой открытие качественных ресторанов, креативных студий и другой коммерческой инфраструктуры.
«Проект реконструкции Левашовского хлебозавода и создания культурного центра стал логичным и гармоничным элементом формирования качественно нового пространства в этой части Петроградского района. Последовательный редевелопмент и строительство создают новые ареалы для жизни и работы, которые, в свою очередь, нуждаются в полноценной и разнообразной досуговой и образовательной среде,— отмечает заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers Евгения Кулеш.— Культурный центр "Левашовский хлебозавод" дает возможность для дополнительного образования, предлагает пространство для культурных активностей и качественного досуга, просветительской деятельности, внося ощутимый положительный вклад в усиление и дальнейшее развитие имиджа этой локации».
Кроме этого, существуют многочисленные примеры капремонта и перевода в апартаменты и жилые помещения исторических зданий в центре города и не только. Эксперты упоминают и знаменитый памятник архитектуры на Вознесенском проспекте, 1, — особняк Лобанова-Ростовского, известный как «Дом со львами». В 2008–2013 годах его реконструировали под отель Four Seasons.
По пути редевелопмента пошли и при реализации клубного квартала «Моисеенко, 10», расположенного напротив «Невской ратуши». Это первый за десятилетие элитный объект в данной локации и, помимо новых корпусов, в его составе должен появиться реконструированный дом 1908 года постройки, включающий 30 квартир.
В прошлом году завершился ремонт комплекса зданий на Малом проспекте П. С., превративший их в жилые дома премиум-класса. Строения начала и середины ХХ века десятилетиями стояли заброшенными.
В перспективе нескольких лет на фоне сокращения земельного банка традиционных элитных локаций можно ожидать роста числа проектов реконструкции, прогнозирует госпожа Ханбекова. «Основным потенциалом для развития направления является расположение исторических объектов в центральной локации Санкт-Петербурга. Такие объекты всегда привлекательны. Да, с одной стороны, функционал ограничен: например, для бизнес-центра необходимы дополнительные площади под парковку. Однако мы наблюдаем успешные проекты с гостиничной или торговой функцией»,— комментирует партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
Вместе с тем, по мнению Михаила Гущина, спрос на недвижимость форматов, обычно связанных с реконструкцией исторических зданий, в Петербурге пока далек от насыщения. «Говорим мы о культурных кластерах или общественно-деловых пространствах, гостиничной недвижимости в стиле лофт, деловых центрах или концептуальных ресторанах — если инвестору удастся создать и реализовать качественный проект, он вправе рассчитывать на то, что новая площадка будет востребована. Это не только повышает шансы на окупаемость, но и сказывается на имиджевой составляющей»,— подчеркивает вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI.