Доступная недвижимость
Почему инвесторов привлекают ЗПИФы жилья и складов
Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФы) остаются способом защитить капитал от инфляции и приумножить его в долгосрочной перспективе. В отличие от покупки недвижимости напрямую, ЗПИФы позволяют инвестировать в профессионально отобранный пул объектов — от офисных центров до элитного жилья. Исторически доходность ЗПИФов по ряду стратегий превышала темпы инфляции, а риски оставались умеренными. Для инвестора это способ получать доход от недвижимости, не связываясь с ремонтом, арендаторами и налогами.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Два года подряд закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости сохраняют высокий интерес со стороны частных и институциональных инвесторов. По словам инвестиционного директора УК «Тетис Кэпитал» Андрея Ощепкова, совокупные чистые активы рыночных ЗПИФов недвижимости составляют около 0,5 трлн руб., в то время как оценка всей недвижимости в оболочке ЗПИФов достигает 2,1 трлн руб.
Популярность ЗПИФов объясняется сразу несколькими факторами, ключевой среди них — защита капитала от инфляции. В условиях волатильной экономики инвесторы все чаще выбирают реальные активы, а ЗПИФы позволяют участвовать в рынке недвижимости без покупки конкретного объекта.
Фонды обеспечивают доступ к профессионально сформированному портфелю, включающему офисные здания, апартаменты, складские и торговые объекты. Это создает эффект диверсификации, снижая риски и повышая стабильность доходности. Большинство ЗПИФов ориентированы на арендный доход, который обеспечивает инвесторам регулярные выплаты. Кроме того, недвижимость в составе фондов дорожает, что добавляет к доходу прирост стоимости пая.
Для частных инвесторов ЗПИФы стали способом вложиться в коммерческую или премиальную недвижимость без необходимости входа с десятками миллионов рублей. Порог входа в такие фонды начинается от 300–500 тыс. руб., что делает инструмент доступным более широкому кругу участников. Имущество фондов для неквалифицированных инвесторов по состоянию на конец 2024 года оценивается приблизительно в 190 млрд руб. По данным «Тетис Кэпитал», это 40% от СЧА недвижимости в рыночных ЗПИФах. «Если сравнивать эти объемы с СЧА всех ЗПИФов, а это 13,5 трлн руб., то на недвижимость в фондах неквалифицированных инвесторов приходится 3,7% чистых активов»,— говорит господин Ощепков.
Средний чек по итогам 2024 года для неквалифицированного инвестора составляет около 1 млн руб. Квалифицированные платят больше 8–10 млн руб. «Но в случае с квалифицированными инвесторами среднее значение может сильно отличаться от медианного, так как крупные инвесторы, приобретающие паи на сумму 50–100 млн руб. и выше, могут значительно влиять на результат среднего»,— отмечает господин Ощепков.
«Рыночные ЗПИФы значительно увеличили СЧА в 2024 году, и большую часть этого прироста составляет приток новых денег в объеме 70–80 млрд руб., который направляется на приобретение объектов согласно инвестиционной стратегии фондов»,— отмечает господин Ощепков. Результаты 2024 года немного не дотянули до рекордного прироста СЧА в 2023 году, но стоит учитывать, что в прошлом году фактор выхода нерезидентов постепенно сошел на нет, а процентные ставки были выше, чем в 2023 году.
ЗПИФы жилой недвижимости по сравнению с коммерческой немного отстают. По словам управляющего партнера NF Group Алексея Новикова, на это есть ряд причин. «Основным инструментом формирования доходности для ЗПИФов, работающих с недвижимостью, является арендный доход. Доходность аренды квартир остается относительно низкой — в среднем 5–7%, максимум — 10%. Кроме того, механизм индексации арендной платы в жилом сегменте сложно формализовать, поскольку договоры аренды в большинстве случаев носят краткосрочный характер и не обеспечивают стабильной долгосрочной доходности»,— рассуждает господин Новиков.
Важно и то, что рост стоимости жилых объектов менее предсказуем и показывает разную динамику в зависимости от сегмента, но в первую очередь зависит от рыночной конъюнктуры, а не от поступательного роста ставки аренды объекта. В отличие от коммерческой недвижимости, где увеличение арендных платежей прямо влияет на капитализацию актива, в жилом сегменте такой логики нет.
Что покупают ЗПИФы
Сегмент жилой недвижимости пока остается на периферии интересов управляющих компаний, уступая по частоте покупок более доходным активам, прежде всего складам. Причины такого отставания в специфике продукта, отмечает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.
«Во-первых, складская недвижимость предлагает более высокую доходность: объект с одним-двумя крупными арендаторами обеспечивает стабильный денежный поток, тогда как арендное жилье требует активного управления и несет больший операционный риск. Во-вторых, массового рыночного предложения доходного жилья, сформированного под ЗПИФ, пока немного»,— подчеркивает он.
В 2024 году УК суммарно приобрели 23 объекта коммерческой недвижимости общей площадью около 1,5 млн кв. м, а совокупный объем вложений достиг 110 млрд руб., или 8% от общего объема инвестиций в недвижимость России. Результат 2024 года в 2,5 раза превысил показатели 2023 года как по объему вложенных инвестиций, так и по приобретенным площадям.
Структура вложений осталась прежней — в тройке лидеров складской, торговый и офисный сегменты. Однако произошло заметное перераспределение долей. В 2024 году управляющие компании приобрели 18 складских объектов на сумму 101 млрд руб., что составило 92% от общего объема вложений в ЗПИФы. Такой результат объясняется устойчивым спросом и высокими темпами роста арендной доходности в складском сегменте. Для сравнения: в 2023 году на долю складских объектов приходилось 43% в общем объеме покупок в ЗПИФах.
Интерес к торговым и офисным активам, напротив, снизился: если в 2023 году на их долю приходилось 31% и 16% соответственно, то в 2024 году — по 4%. Перераспределение сегментов связано с тем, что инвесторы предпочитают более стабильные и прогнозируемые активы, демонстрирующие устойчивый рост спроса со стороны e-commerce и логистических операторов.
Среди наиболее значимых приобретений коммерческой недвижимости в составе ЗПИФов в 2024 году выделяются три сделки, каждая из которых превысила отметку в 10 млрд руб. Две из трех крупнейших сделок 2024 года были совершены компанией «Современные фонды недвижимости» — покупка складского комплекса «NK Парк МКАД-М4» (129 тыс. кв. м, 14–15 млрд руб.) и «Ozon Обухово» (151 тыс. кв. м, 12–12,5 млрд руб.). Третий объект — складской комплекс «Ozon Нижний Новгород» (149 тыс. кв. м, 10–11 млрд руб.), который был приобретен в состав ЗПИФа под управлением Central Properties.
Эти три сделки стали крупнейшими в структуре ЗПИФов в 2024 году, отразив устойчивый интерес фондов к высококачественным складским объектам.
Опережающая доходность
Недвижимость традиционно воспринимается как надежный актив с защитной функцией. Особенно если выбрать формат вложений. «За последние 20 лет она показала устойчивость: первичное жилье в Москве подорожало на 652%, в то время как среднегодовая доходность составила 10,6%. Это меньше, чем у золота (16,7%) и акций крупнейших компаний (13,5%), но выше инфляции на 2,5% — показатель, подтверждающий реальную сохранность капитала»,— говорит старший аналитик «Т-Инвестиций» Александр Потехин.
За этот период доходность московской жилой недвижимости на первичном рынке была выше инфляции на 2,5%. «По среднегодовой доходности недвижимость уступает золоту и акциям, но ее способность пусть незначительно, но обгонять инфляцию, а также впечатляющий рост стоимости более чем в пять раз за 20 лет делают недвижимость привлекательным активом для сохранения капитала на долгосрочном горизонте»,— рассуждает господин Потехин.
Важно, что правильно выбранный сегмент для инвестирования может принести более высокую доходность. Так, инвестиции в премиум-недвижимость в Москве демонстрируют более высокую доходность по сравнению с обычным жилым сегментом: с 2004 по 2024 год премиум-недвижимость показала рост цен на 715% (среднегодовые темпы роста — 11,1%), тогда как средняя стоимость квадратного метра по всем типам квартир увеличилась только на 652%.
На долгосрочном горизонте раскрываются преимущества недвижимости как актива. По данным Единой межведомственной информационно-статистической системы, за последние 20 лет с 2005 года средняя цена квадратного метра общей площади по всем типам квартир в Москве выросла на 528,5%, с 54 945 до 345 405 руб.
Просадки были в 2008, 2014, 2020 и 2022 годах. «Но даже в трудные экономические времена, когда многие другие активы демонстрировали отрицательную динамику, недвижимость оставалась стабильной и даже росла в цене»,— подчеркивает Андрей Потехин.
Паи фондов обеспечивают более высокую ликвидность по сравнению с отдельными объектами и имеют невысокий порог входа, что делает их доступными для большинства инвесторов. «Пайщик освобождается от временных и материальных затрат на мониторинг рынка, покупку и управление и может сосредоточиться на росте капитала с минимальными усилиями и рисками»,— резюмирует он.