Деньги текут к морю

В последние годы рынок недвижимости России пережил немало потрясений, однако черноморское побережье демонстрирует устойчивость, оставаясь привлекательным для инвесторов, отмечают участники рынка. По их данным, в 2025 году заметный рост спроса на курортную недвижимость наблюдается в Крыму, а также в Анапе Краснодарского края. В Сочи, напротив, продажи квартир и апартаментов сократились. По прогнозам экспертов, инвестиционная привлекательность жилья у моря сохранится в среднесрочной перспективе на фоне сдержанного роста цен.

Рынок курортной недвижимости Кубани и Крыма характеризуется значительной неоднородностью, даже в пределах отдельных регионов цены существенно различаются. Как рассказала директор по исследованиям консалтинговой компании MACON Ольга Змиевская, в Анапе средняя стоимость квадратного метра составляет 307 тыс. руб., цены остаются стабильными с начала года. Сочи демонстрирует самые высокие показатели — 674 тыс. руб. за квадратный метр с ростом около 10%. В Ялте недвижимость оценивается в среднем в 380 тыс. руб. за квадратный метр с повышением на 8%. Евпатория предлагает наиболее доступные варианты — 285 тыс. руб. за квадратный метр с приростом стоимости примерно на 6%.

«Усиление конкуренции и одновременный рост ставок по ипотеке, охладивший спрос, должны сдержать рост цен. Их интенсивной динамики по итогам 2025 года мы не ждем»,— отметила госпожа Змиевская.

«По итогам февраля 2025 года средняя стоимость реализации квартир на черноморском побережье, в Сочи, Новороссийске, Анапе, Туапсе, а также Республике Крым и Севастополе, составила 205 тыс. руб. за квадратный метр, что на 19% выше стоимости в феврале 2024 года. Наибольший прирост средней цены на фоне положительных политических новостей демонстрирует Республика Крым — это +36% в годовом выражении»,— сказала руководитель отдела продаж ЖК «Светский лес» ГК ТОЧНО Алена Склярова.

По данным коммерческого директора AVA Тамары Коломийцевой, сейчас средневзвешенная цена в новостройках на черноморском побережье составляет 174,7 тыс. руб. в экономсегменте, 207,3 тыс. руб. в «комфорте» и 702,1 тыс. руб. в элитном. При этом в Сочи в «комфорте» цена составляет 363,1 тыс. руб., а в элитном — 1,23 млн руб. Предложения в экономсегменте в этом городе нет.

«Динамика изменения цен была разной в различных сегментах. Например, средневзвешенная цена продажи 1 кв. м в элитном сегменте в Сочи с февраля 2024 года по февраль 2025-го увеличилась на 7,4%. А в целом по побережью рост цены на 13,9% показал "эконом". Если говорить про ожидания, то, вероятно, в течение 2025 года цены на курортную недвижимость будут постепенно расти. Возможно, не так быстро, как в прошлые годы, но тоже достаточно динамично»,— рассказала госпожа Коломийцева.

Генеральный директор компании «Мост девелопмент» Алина Калбасова отметила, что стоимость недвижимости в Крыму очень сильно зависит от локации: на Южном берегу, особенно в Ялте, цена проектов может достигать 500 тыс. руб. за «квадрат», в Алуште — средняя цена в проектах примерно на уровне 330 тыс. руб. за квадратный метр. Западный Крым, а именно Евпатория,— 265 тыс. руб. за «квадрат». За первый квартал 2025 года по сравнению с тем же периодом 2024-го рост стоимости квадратного метра составил 30–40%.

Спрос сместился в Крым

Оценивая соотношение спроса и предложения на рынке курортной недвижимости, госпожа Змиевская сказала, что сейчас рынок в стадии насыщения: «В прошлом году вышло много новых проектов в Анапе, Ялте и Евпатории, а также за пределами крупных курортных зон. Пока новое предложение притягивает спрос, но в условиях высоких ставок риск образования переизбытка очень велик».

В Крыму, по данным MACON, спрос в начале 2025 года устойчив и даже показывает рост относительно прошлого года. При этом в Сочи в сравнении с началом 2024 года спрос на квартиры упал в четыре раза, на апарт-отели — в два раза.

Вместе с тем коммерческий директор Группы Мантера Ирина Игнатьева отмечает стабильный спрос на высокобюджетные курортные сервисные апартаменты черноморского побережья России, что привело к росту цен в первом квартале 2025 года. Стоимость одного квадратного метра увеличилась на 5% и в среднем составила 1,5 млн руб.

«Курортная недвижимость всегда пользуется высоким спросом, особенно в люкс-сегменте, в котором сегодня наблюдается дефицит качественных проектов. Наличие достойного сервиса и разнообразие инфраструктуры для отдыха повышает востребованность проектов этого класса, причем как в прибрежной зоне, так и в горном кластере»,— говорит госпожа Игнатьева.

По ее данным, чаще всего элитную недвижимость в Сочи приобретают жители Москвы и Подмосковья (39%), Новосибирска и Санкт-Петербурга (3% и 3% соответственно), а также Краснодарского края (7%). Увеличивается доля спроса из удаленных от Сочи городов России: помимо Новосибирска это Владивосток, Якутск, Красноярск, Иркутск, Хабаровск, Тюмень, Екатеринбург, Магадан и Петропавловск-Камчатский. По сравнению с 2020 годом она выросла на 17 п.п. и достигла 29%. Сочи предлагает благоприятный климат, развитую инфраструктуру и высокий уровень сервиса, что привлекает покупателей из регионов с более суровыми условиями жизни.

Доля инвесторов среди региональных покупателей в 2024 году составила 68%, а покупателей для себя — 32%. По сравнению с 2023 годом доля инвесторов выросла на 14%, относительно 2020 года — на 28%.

Если смотреть на итоги начала 2025 года по объему продаж, то в зависимости от локации динамика спроса будет отличаться, сказала Алена Склярова. «В Новороссийске мы отмечаем снижение объемов продаж с начала 2025 года по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. За январь—февраль 2025 года в Новороссийске было продано 177 лотов, что на 17% меньше, чем в январе—феврале 2024 года. Сочи в этом году демонстрирует более существенное падение спроса: объем продаж за январь—февраль 2025 года составил 288 лотов (квартир и апартаментов), что в 1,7 раза ниже объема продаж за аналогичный период 2024 года»,— рассказала госпожа Склярова.

Также, по ее данным, растут объемы продаж в проектах Республики Крым. В январе—феврале 2025-го в Крыму и Севастополе совокупно было продано 1,24 тыс. квартир, что на 17% выше результата аналогичного периода 2024 года.

«Спрос на курортную недвижимость в Крыму вырос примерно на 25–30% по сравнению с первым кварталом прошлого года. Причем это касается и западного побережья»,— сказала Алина Калбасова.

Основатель инвестиционно-риелторской компании Gnezdo Анжелика Адамова сказала, что средняя цена квадратного метра на первичном рынке курортной недвижимости в Крыму составляет 220–270 тыс. руб. Это актуально для проектов в активной стадии строительства, с прозрачной юридической моделью и минимальным уровнем инфраструктурной готовности. В премиальном сегменте, особенно в Ялте и Алуште, цены давно перешагнули 400 тыс. руб. за квадратный метр и уже держатся на уровне 450–500 тыс. руб. в проектах с качественной управляющей компанией, гостиничным функционалом и классификацией.

«Рост цен в этом году будет не хаотичным, как раньше, а выборочным — только в тех проектах, где все в порядке юридически, финансово и организационно. Мы ожидаем рост цен в пределах 15–17% до конца 2025 года, и это умеренный, но устойчивый тренд»,— сказала эксперт.

Руководитель департамента реализации новостроек агентства Genesis Group Юлия Емельянова считает, что к концу года стоимость квадратного метра на Южном берегу Крыма вырастет еще на 10–15%. Основными факторами, которые обеспечивают этот рост, остаются привлекательность региона и дефицит качественного предложения в наиболее востребованных локациях.

В целом спрос на курортную недвижимость в Крыму продолжает активно расти: по итогам первого квартала 2025 года число сделок увеличилось примерно на 30% относительно аналогичного периода 2024 года.

«Сегодня мы наблюдаем явный перекос рынка в сторону спроса: качественного предложения, особенно на первичном рынке и в наиболее популярных и привлекательных направлениях, таких как Алушта, недостаточно, что и толкает цены вверх»,— сказала эксперт.

Анапа приросла апартаментами

В Анапе спрос на квартиры практически не изменился, тогда как на апарт-отели вырос в два раза, привела данные Ольга Змиевская. «В основном спрос генерируют новые апарт-отели, этот продукт оказался востребован инвесторами. Он в меньшей степени зависим от процентных ставок»,— отметила эксперт.

Алена Склярова сказала, что в Анапе, в том числе за счет выхода новых проектов в 2024 году, наблюдается рост объемов продаж и квартир, и апартаментов: за январь—февраль 2025 года в Анапе продано 208 лотов (рост +68% к объему продаж в январе—феврале 2024 года).

Коммерческий директор ГК «Каскад» Алла Тишкова сказала, что сейчас средняя цена квадратного метра в новостройке курортной недвижимости в Анапе составляет порядка 350 тыс. руб., при этом разбег — ощутимый: 270–600 тыс. руб. за «квадрат». В начале прошлого года средняя стоимость составляла около 250 тыс. руб. за «квадрат», а верхняя планка доходила до 350 тыс. руб. Таким образом, за год стоимость лотов в среднем выросла на 40–50%.

«В этом году резких скачков стоимости курортной недвижимости в Анапе, скорее всего, не произойдет. Вероятно, некоторое затишье продлится до середины следующего года, когда на рынок одновременно будут выведены несколько крупных проектов инвестиционной курортной недвижимости. А пока с учетом экономической обстановки, конкурентной среды, размера ипотечных ставок и сложившегося покупательского спроса игроки закладывают в финансовую модель прирост стоимости квадратного метра в среднем 1,5–2% за квартал»,— считает госпожа Тишкова.

Она добавила, что на побережье Анапы с приходом новых крупных игроков фактическая емкость рынка в сравнении с прошлым годом выросла на 40%. Первый квартал с учетом сезонности спроса на курортную недвижимость не слишком показательный, прирост составил год к году более 20%.

«Сейчас на рынок выводятся в основном апартаменты в инвест-отелях, а не классические многоквартирные жилые комплексы. В предыдущие несколько лет на эту долю приходилось всего 5–10%, а теперь стало довлеющим форматом курортной недвижимости»,— резюмировала госпожа Тишкова.

Заместитель генерального директора Курорта «Лучи» Ольга Нарт уверена, что рост цен на курортную недвижимость продолжится — этот сегмент демонстрирует и наибольший потенциал, и устойчивость. Темпы роста зависят от нескольких факторов: стадии готовности проекта (чем ближе к завершению, тем выше цена) и локации. В целом курортная недвижимость традиционно демонстрирует более активное удорожание во втором и третьем кварталах по сравнению с началом года. Спрос подогревает интерес к недвижимости как к инструменту пассивного дохода, что дополнительно стимулирует ценовую динамику. За три квартала со старта продаж курорта «Лучи» мы фиксируем рост цен на лоты в диапазоне 30–40% в зависимости от их типа.

Самые инвестиционно привлекательные

Основной пул покупателей курортной недвижимости представлен опытными инвесторами из российских мегаполисов, сказали опрошенные «G» участники рынка.

По словам Алены Скляровой, в проектах ГК ТОЧНО на черноморском побережье доля клиентов, которые приобретали недвижимость с целью инвестиций, составила 65% по итогам продаж января—марта 2025 года.

«Инвестиционное жилье, как правило, это лоты небольшой площади, одно- и двухкомнатные квартиры с хорошими видовыми характеристиками. Прямой вид на море уже не является таким ключевым фактором, как раньше. Например, в Сочи клиенты все больше предпочитают проекты, отличающиеся максимально разнообразной и насыщенной инфраструктурой на территории. Для них важно, чтобы максимально разнообразные сервисы высокого уровня располагались в пределах дворовой территории. Те, кто рассматривает жилой комплекс для своей семьи, ищут просторные квартиры, которых среди предложений курортной недвижимости не так много сегодня»,— сказала госпожа Склярова.

По словам Алины Калбасовой, 60–80% клиентов — жители материковой части России, в первую очередь Москвы и Московской области. Также большую долю среди покупателей курортных проектов составляют жители Симферополя, их доля в некоторых южнобережных проектах может достигать 30%.

Юлия Емельянова также сказала, что ключевая аудитория остается неизменной — это в первую очередь жители крупных городов, особенно москвичи: «В целом запросы клиентов заметно сегментировались: для личного проживания ключевыми факторами являются спокойствие, инфраструктура, комфорт и близость к морю. Инвесторы же делают акцент на потенциальную доходность, ликвидность и возможность сдачи жилья в краткосрочную аренду».

«Портрет покупателя зависит от конкретной локации и сегмента. Например, элитная недвижимость в Сочи в большей степени привлекает жителей Москвы и Санкт-Петербурга. Также много покупателей из субъектов Сибирского федерального округа, которые часто приобретают квартиры не только в качестве инвестиций, но и для постоянного проживания. Впрочем, интерес проявляют и жители Краснодарского края — но больше с точки зрения выгодного вложения средств»,— рассказала Тамара Коломийцева.

Она добавила, что требования к объектам отличаются в зависимости от класса и целей. В случае с инвестиционной покупкой предпочтение отдается лотам небольшой площади, желательно с качественным сервисом, что позволит собственнику зарабатывать на сдаче в аренду, не прилагая усилий. Когда объект приобретают в качестве летней резиденции, то в фокус внимания попадают проекты, расположенные недалеко от пляжей и достопримечательностей, обладающие собственной инфраструктурой для отдыха. Для постоянного проживания нередко выбирают дома подальше от районов города с насыщенной туристической жизнью, а приоритет отдают близости школ, детских садов и т. д.

Самые ликвидные объекты на курортном рынке Крыма — квартиры и апартаменты на Южном берегу, сказала госпожа Емельянова.

Ольга Нарт сказала, что, в отличие от классического понимания ликвидности, курортная недвижимость должна быть прежде всего привлекательной для туристов. Для инвестиционной недвижимости это ключевой фактор: чем выше заполняемость, тем выше доход. Главную роль играет локация, например курорты Краснодарского края с их морским побережьем и узнаваемостью имеют очевидное преимущество. Чем популярнее место, тем выше ликвидность объектов.

«Не менее важен уровень сервиса и инфраструктура: от качества обслуживания до разнообразия услуг для гостей. И наконец, уникальные особенности проекта — именно они часто становятся решающим аргументом для покупателей, выделяя объект на фоне конкурентов»,— заключила госпожа Нарт.

Перспективы рынка

Тамара Коломийцева уверена, что курортная недвижимость останется одним из ключевых объектов для вложения средств, так как подобные инвестиции, как правило, позволяют не просто зафиксировать стоимость денег на фоне высокой инфляции, но и заработать. Как на перепродаже, так и на сдаче в аренду, стоимость которой на фоне высокой ключевой ставки тоже существенно выросла. «Также не стоит забывать, что покупки недвижимости за рубежом все еще остаются сложными и зачастую невыгодными. И логично, что внимание россиян, обладающих накоплениями, в первую очередь будет направлено на отечественные курорты»,— сказала представитель AVA.

Алина Калбасова обращает внимание, что внутренний туризм активно поддерживается государством, что подогревает интерес к курортной недвижимости: «Рынок становится все более требовательным, а потребитель — все более избалованным. Просто строить — недостаточно. Проект должен быть концептуальным, с сервисом, с инфраструктурой, с пониманием, кто твой покупатель. И такие проекты будут появляться — особенно в локациях с хорошей транспортной доступностью и привлекательной природой. Мы ожидаем запуска новых проектов и сами работаем над некоторыми из них».

Юлия Емельянова ожидает, что спрос на курортную недвижимость сохранится на высоком уровне в течение 2025 года, особенно в преддверии летнего сезона. Это обусловлено как внутренним туризмом, так и интересом инвесторов. «В 2025 году планируется запуск нескольких новых жилищных проектов в курортных зонах Крыма, включая строительство новых туристических кластеров»,— добавила она.

Ольга Нарт также уверена, что в 2025 году спрос на курортную недвижимость, в первую очередь инвестиционную, будет опережать традиционные сегменты рынка: «Это уже наблюдается. Запуск новых проектов вполне вероятен, поскольку потенциал для развития этого сегмента огромен. Губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев в ходе рабочей встречи с президентом России Владимиром Путиным заявлял, что объем инвестиций в курортную сферу Краснодарского края за последние 10 лет увеличился в 100 раз».

Наталья Решетняк