Владельцев много — УК одна
Как девелоперы управляют офисами в мелкую нарезку
Популярность офисных блоков в мелкую нарезку продолжает расти: в первом квартале на формат пришлось 75% от общего объема сделок купли-продажи. Именно 2025 год покажет, насколько эффективны такие вложения, считают эксперты. Главным аспектом, определяющим востребованность небольших блоков у инвесторов, станет грамотное управление. Часть девелоперов — в основном те, которые не специализируются на офисной недвижимости,— уже предпочитают привлекать внешние управляющие компании, тогда как застройщики, системно занимающиеся этим направлением, передают объекты собственным УК.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
В 2025–2027 годах объем ввода новых офисных площадей составит 2,1 млн кв. м, подсчитал заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. Из этого объема 39%, или 808 тыс. кв. м, строится с расчетом на продажу небольшими блоками (включая объекты, предлагаемые одновременно и на продажу, и в аренду).
По подсчетам руководителя офисного департамента Whitewill Анны Трушкиной, в 2025 году в пределах МКАД планируется ввод 18 бизнес-центров с мелкими блоками. Однако сдача в эксплуатацию около трети из них запланирована на последний квартал года, а перенос сроков на два-три месяца остается распространенной практикой.
Уровень вакантных площадей в строящихся зданиях с небольшими офисными блоками по итогам первого квартала 2025 года составил 23%. Средняя вакансия во всех объектах с вводом в 2025–2027 годах выше — 35%. Тем не менее «площади продолжают заполняться еще на этапе строительства в связи с дефицитом готового предложения»,— говорит Валентин Кусов.
Всего в январе—марте было реализовано порядка 15 тыс. кв. м офисов в нарезке до 500 кв. м. Из них 40% приобрели конечные пользователи, остальное — частные инвесторы. Последние постепенно выводят свои активы на рынок аренды: уже сегодня объем предложения в некрупной нарезке составляет 70 тыс. кв. м, и в ближайшей перспективе показатель будет расти. По наблюдениям Анны Трушкиной, мелкие офисы «под ключ» быстрее находят арендаторов, тогда как лоты без отделки могут простаивать до полугода после ввода.
Согласно исследованию CORE.XP, доля сделок с офисами площадью от 50 до 300 кв. м по итогам первого квартала достигла 75% от общего объема купли-продажи.
Это 171 сделка на более чем 20 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2020 году таких сделок было 56, а их доля в продажах составляла около 50%.
Непростое управление
Бурное развитие сегмента офисов в мелкую нарезку привело к изменениям в подходе к управлению такими объектами. Как отмечает директор отдела управления эксплуатацией недвижимости CORE.XP Наталья Афанасова, наличие множества собственников требует более раннего — «задолго до получения разрешения на ввод» — привлечения управляющей компании, в том числе чтобы продумать вопросы логистики и подготовить объекты и документы к общему собранию собственников.
В Nikoliers уточняют, что более 50% проектов, где офисы предназначены под реализацию в мелкой нарезке, передаются внешним управляющим компаниям уже на этапе проектирования. Такой подход предпочитают девелоперы, не специализирующиеся на офисной недвижимости, чтобы зафиксировать свою прибыль от реализации и выйти из проекта. Застройщики, которые системно строят и продают офисы в мелкую нарезку, наоборот, предпочитают привлекать внутреннюю управляющую компанию, чтобы «обеспечить репутационный эффект, а также приемлемый баланс стоимости и качества управления».
В любом случае для частных инвесторов 2025 год «предоставит ответ на вопрос, оправдаются ли их ожидания от вложений в офисные блоки, а также покажет, насколько востребованной останется мелкая нарезка офисных площадей в перспективе», заключает господин Кусов.