Сегодня аналитики исследовательской группы "РЭА — риск-менеджмент" при Академии имени Плеханова опубликуют долгосрочный прогноз цен на московскую недвижимость на первичном рынке, основанный на методах математического моделирования. Это первое исследование такого масштаба на рынке недвижимости. По мнению аналитиков группы, в ближайшие три года московские новостройки подорожают примерно на 40%. Другие эксперты с этими оценками не согласны.
Сегодня аналитики центра Realty Monitor и исследовательской группы "РЭА — риск-менеджмент" при Российской экономической академии имени Плеханова (РЭА) представят свою методику прогнозирования изменения цен на жилье в Москве и Московской области. По их данным, цены на первичном рынке жилья в ближайшие 2,5 года будут расти. В 2007 году, по их прогнозам, средняя стоимость квадратного метра вырастет с 76,8 тыс. руб. до 88,7 тыс. руб. (15,5%), в 2008-м — до 98,2 тыс. руб. (10,6%), в 2009-м — до 107,4 тыс. руб. (9%) за 1 кв. м. Всего за три года стоимость московских новостроек увеличится на 40%. А в Московской области рост цен будет практически незаметен: в этом году аналитики прогнозируют рост с 39,1 тыс. руб. до 41,7 тыс. руб. (6%), в 2008-м — до 42,6 тыс. руб. (2%), в 2009-м — до 43,4 тыс. руб. (2%).
Эксперты РЭА имени Плеханова составили прогноз по логарифмической формуле, зависящей от прогнозов инфляции, цен на стройматериалы, среднедушевых доходов в регионе, индекса РТС, а также планов ввода жилья в эксплуатацию. При этом старший риск-аналитик группы "РЭА — риск-менеджмент" Михаил Чеготов подчеркивает, что при построении прогноза на определенный год учитывается предложение только тех квартир, которые должны быть сданы в эксплуатацию в этом же году. "Большинство существующих исследований предполагают прогноз на основе анализа цен за прошлый период времени, мы же попытались создать модель, анализирующую историю не цен, а экономических показателей, влияющих на цены",— утверждает он.
Эксперты признают, что исследований такого масштаба на рынке еще не было, но сомневаются в том, что аналитикам РЭА удалось составить точный прогноз. "Методы математического моделирования работают только в условиях открытого рынка, когда прозрачна информация о планах строительства и доходах населения",— указывает руководитель отдела новостроек бюро "Агент 002" Дмитрий Иванов. "Эти методики хороши в условиях стабильной, а не быстрорастущей экономики",— говорит руководитель аналитического центра "Миэль-недвижимость" Владислав Луцков. По его словам, за последние 15 лет методики прогнозирования цен на недвижимость в России пересматривались уже несколько раз. "До 1998 года основным фактором был курс доллара. В 2000-2004 годах цены на недвижимость рассчитывались, исходя из динамики мировых цен на нефть. После того как был создан стабилизационный фонд, актуальность таких прогнозов стала падать",— говорит он.
Сейчас, по мнению господина Луцкова, при построении прогнозов играют роль несколько примерно равнозначных факторов: цены на нефть, соотношение курсов рубля и доллара, соотношение доли промышленного производства и ВВП, а также данные по притоку и оттоку капитала и инфляция. "Но все равно главный фактор, который стоит брать в расчет при определении цен на недвижимость,— это структура государственных доходов. Для стран, ориентированных на экспорт сырья, таких как Россия или, например, ОАЭ, таким индикатором служит динамика нефтяных цен",— уверена исполнительный директор Центра развития Наталья Акиндинова. А в странах с развитой экономикой наиболее сильна взаимосвязь между ценами на жилье и банковскими ставками по ипотечным кредитам, говорит научный руководитель Экономической экспертной группы Евсей Гурвич.
По мнению Дмитрия Иванова, в этом году снижение цен по Москве и Московской области продолжится и может достичь 30-40%. Руководитель аналитической службы МИАН Алексей Кудрявцев считает более вероятным снижение цен максимум на 3-5%. А Владислав Луцков согласен с прогнозами "РЭА — риск-менеджмент". По его мнению, рост цен на первичном рынке во второй половине этого года возобновится и по итогам года цены в Москве и Подмосковье вырастут примерно на 15-20%. В середине 2008 года он ожидает стагнацию. "К тому времени на рынок выйдут многие проекты, которые были заморожены из-за проволочек с законом о долевом участии в строительстве,— объясняет он.— Поэтому объем предложения по Москве вырастет на 40-50% и составит около 3 млн кв. м". В области господин Луцков ожидает роста предложения на 20-30%, до 2,5-3 млн кв. м. Из-за этого цены в 2008 году практически не будут расти, а в 2009-м будут повышаться инфляционными темпами.