Исторические инвестиции
Какие форматы элитной недвижимости дорожают заметнее остальных
Элитная недвижимость в Москве всегда была больше, чем просто квадратные метры — это инвестиция в статус и растущая с годами ценность жилья. В условиях экономической турбулентности высокобюджетный сегмент продолжает расти, привлекая внимание инвесторов к объектам с исторической ценностью и собственной инфраструктурой. Редкие форматы, эксклюзивные локации и ограниченное предложение делают покупку такой недвижимости частью перспективной инвестстратегии, на которой можно заработать от 50% за время строительства.
Фото: Пресс-служба MR Group
Фото: Пресс-служба MR Group
Рынок элитных новостроек Москвы в этом году перезимовал крайне успешно. Спрос побил четырехлетний рекорд, вернувшись к показателям 2020-21 годов: по предварительным данным «Intermark Городская Недвижимость», в первый квартал этого года было продано 307 квартир. Это на треть больше, чем в аналогичный период 2024 года и более чем в два раза превышает показатель 2023 года. Наиболее высокие темпы продаж в проектах крупных девелоперов: в январе-феврале 2025 года на топ-15 объектов пришлось 90,4% всех проданных площадей.
Совокупный объем сделок с элитными новостройками в первом квартале достиг 61 млрд руб. Для сравнения, в 2024 году был 35 млрд руб., а в позапрошлом году – всего 18 млрд руб.
При этом цены на недвижимость выросли как в рублях, так и в пересчете на доллары. По данным NF Group на конец марта 2025 года средняя цена квадратного метра в элитных новостройках в центре Москвы и ближайших к нему районах превысила 2 млн руб., что эквивалентно $23 тыс. Предыдущий рекорд был зафиксирован в мае 2014 года: тогда квадратный метр стоил в среднем $20 тыс. Покупателей рост цен не пугает: об этом свидетельствует уменьшение разрыва между средней стоимостью предложения и сделки. Так, средневзвешенная цена заключенных в зимний период сделок составляет порядка 1,8 млн руб. за кв. м., что всего на 11% ниже цены предложения, хотя годом ранее разница составляла порядка 25%.
«Сегодня у большинства покупателей есть уверенность, что они получат как минимум 30% прироста в цене в течение строительства дома», — приводит данные генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин.
Как выбрать объект инвестиций
Один из самых востребованных de luxe объектов на рынке — квартал Nicole от MR Private (подразделение эксклюзивной недвижимости девелопера MR Group). В 2024 году он обновил топ-10 по продажам в своем сегменте, а в январе-феврале 2025 года стал одним из лидеров по темпам реализации. В этом проекте уже продано около трех тыс. кв. м. со средней ценой 2,7 млн за кв. м. Дом Luce от того же застройщика в конце 2024 года был на 13 строчке рейтинга — около двух тыс. реализованных кв. м. по сопоставимой стоимости.
Nicole показывает опережающую рынок динамику стоимости.
По оценке директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анны Раджабовой, только с момента старта продаж в четвертом квартале 2023 года средняя цена одного кв. м в Nicole выросла на 60% – с двух млн до 3,2 млн руб. за кв. м.
«Проект зарекомендовал себя как привлекательный с инвестиционной точки зрения. Покупка жилья здесь позволила клиентам приумножить средства, а на более высоких стадиях строительства гарантировано сбережение вложений», — говорит госпожа Раджабова.
Востребованность Nicole обусловлена эксклюзивной локацией на Никольской улице вблизи Кремля, архитектурной концепцией, сочетающей исторические памятники с эффектным новым строительством, и редким для сегмента форматом квартальной застройки. «Сегодня элитные кварталы, конечно, выглядят предпочтительнее для покупателей, чем точечные дома», — рассуждает Дмитрий Халин. По его словам, такой формат обеспечивает равномерное социальное окружение и гарантирует приватность в сочетании с преимуществами масштабной инфраструктуры. Анна Раджабова отмечает, что в Nicole доля площадей, отведенных под общественные пространства, превышает 13% от общей площади квартала. «Как правило, в элитных проектах квартальной застройки показатель составляет менее 10%», — обращает внимание эксперт.
«Одним нравится приватность, другим насыщенность окружения, но сейчас покупатели чаще хотят все в одном. Такое возможно только в квартальной застройке», — добавляет руководитель Must Have buro Елизавета Некрасова, отмечая, что в такой концепции в сегменте de luxe реализуются всего несколько проектов. За последние годы в Москве действительно чаще начали появляться высокобюджетные жилые комплексы с полноценной инфраструктурой, но они расположены за пределами Садового и тем более Бульварного кольца (традиционной локации для de luxe недвижимости).
Фото: Пресс-служба MR Group
Фото: Пресс-служба MR Group
Квартал Nicole от MR Private на пешеходной Никольской улице открывает все преимущества жизни в исторической локации Китай-Города – культурного, делового и административного сердца столицы, где расположены важные исторические достопримечательности. Проект включает в себя три архитектурных объекта Club, Residence и Collection, объединенных общей концепцией и территорией. При этом три внутренних двора будут решать различные задачи: общественный доступен для всех горожан и претендует на статус точки притяжения, а приватный двор и уединенный камерный с садом позволят жителям комфортно проводить время без лишнего внимания. В реконструированных исторических зданиях, дополненных современными архитектурными решениями, разместятся просторные квартиры, двухуровневые лоты и пентхаусы, а на первых этажах предусмотрены коворкинг, ритейл с бутиками дорогих брендов, рестораны. Кроме того, внутри домов для жителей Nicolе предусмотрены закрытые площадки для проведения мероприятий.
Внутри квартал предлагает не меньше нетипичных решений. Интерьеры лобби, музыкального лаунджа, сигарной комнаты, винного и клубного баров разрабатывала компании HBA, работавшая в том числе с люксовыми отелями Mandarin Oriental, St. Regis и Ritz-Carlton. Они же, а также Coho Interior Design предложили и дизайн-концепции отделки квартир.
Инвесторы в ожидании дальнейшего роста
В 2025 году эксперты ожидают продолжения роста спроса на элитное жилье на фоне снижения темпов вывода новых проектов.
В прошлом году по подсчетам «Метриум», объем высокобюджетных квартир и апартаментов в продаже увеличился на 34%, но сейчас динамика может замедлиться из-за роста себестоимости строительства — и сочетание этих факторов «освобождает» рост цен, который и так остается высоким в отсутствие зависимости от ипотеки.
Кроме того, драйвером рынка остается возвращение интереса инвесторов к российским проектам: ранее часть высокобюджетного спроса перераспределилась в сторону зарубежного предложения. Однако недостаток этих рынков – в невысоком объеме качественного de luxe предложения, способного расти в цене опережающими темпами: российские покупатели рассматривают элитные объекты не только как резиденции для собственного проживания, но и как защитные активы, способные сохранять капитал и приносить доход от перепродажи или аренды.
Наконец, аналитики выделяют привлекательность недвижимости с исторической составляющей: объекты с реконструкцией или реставрацией показывают доходность, результаты которой опережают инфляцию и результаты других альтернативных инвестиций. Историк Филипп Смирнов говорит, что девелоперы постепенно развивают насмотренность и лучше понимают, что такое историческая недвижимость, поэтому в городе появляются хорошие примеры восстановления исторических объектов с современным прочтением. «Если эта тенденция сохранится, то в перспективе десяти лет рынок может существенно измениться», — убежден эксперт.
В Москве у инвесторов все больше опций для выбора исторической недвижимости, в отличие, например, от ОАЭ. Так, Nicole обновляет знаменитую локацию благодаря не только созданию городских пространств, но и восстановлению памятников. Девелопер реконструирует единственную сохранившуюся в Китай-городе боярскую усадьбу — Хаджи-Консты, возведенную в 1737 году, с масштабной дворовой территорией и собственным садом. После реконструкции объект будет интегрирован в пространство жилого квартала.