Себестоимость в квадрате

В 2024 году в Черноземье выросли цены на жилье как на рынке новостроек, так и на вторичном. Наиболее заметный рост цен показали Воронежская и Курская области. Исключением стала Орловская область, где цены на вторичку упали. При этом в четвертом квартале в сравнении с третьим в ряде регионов стоимость квадратного метра снизилась. Эксперты считают, что основным фактором роста стало удорожание себестоимости жилья, и прогнозируют отсутствие «серьезных колебаний» на рынке в 2025 году. При этом они отмечают, что цена все сильнее зависит от сопутствующей городской инфраструктуры.

Первичка пошла в рост В Черноземье, по данным территориальных органов Росстата, в четвертом квартале 2024 года по сравнению с концом 2023-го цены на жилье на первичном рынке выросли во всех регионах. Больше всего стоимость поднялась в Воронежской (+12,8%) и Курской областях (+12,2%). В Тамбовской области первичка подорожала на 9,9%, а в Орловской — на 6,8%. Меньше всего цены поднялись в Липецкой и Белгородской областях — на 5,9 и 5,3% соответственно.

При этом в динамике по сравнению с третьим кварталом цены на первичное жилье в Черноземье выросли только в трех регионах: в Курской области — на 4,4%, в Воронежской — на 1,2%, а в Белгородской — на 0,9%. В то же время в Липецкой и Орловской областях фиксируется снижение стоимости на 2,7 и 2,2% соответственно. Тамбовстат не представил поквартальных данных.

Самая высокая цена за квадратный метр жилья на первичном рынке в четвертом квартале 2024-го была зафиксирована в Воронежской области — 111,8 тыс. руб. В Белгородской области показатель составил 106,3 тыс. руб., в Курской — 97 тыс. руб., в Орловской — 91,4 тыс. руб., в Липецкой — 89,9 тыс. руб. Меньше всего «квадрат» нового жилья в Черноземье стоит в Тамбовской области — 83,9 тыс. руб.

Отметим, что в первом квартале 2024 года цены на жилье на первичном рынке по сравнению с четвертым кварталом 2023 года выросли во всех регионах. Больше всего — в Воронежской области (на 4,9%), меньше всего — в Курской (на 1,1%). Во втором квартале цены на жилье в новостройках сильнее всего выросли в Тамбовской области — на 16,2% к первому кварталу 2024 года и на 20% к четвертому кварталу 2023-го.

Вторичка догоняет

На вторичном рынке жилья наблюдается аналогичный тренд. В этом сегменте квартиры больше всего подорожали в Курской области (+13,8%). Следом идут Воронежская (+9,6%) и Тамбовская области (+5%). Менее заметно вторичное жилье подорожало в Белгородской и Липецкой областях — на 3,7 и 2,2% соответственно. Исключением стала Орловская область, где вторичка подешевела на 3,2%.

Вторичное жилье по сравнению с предыдущим кварталом в макрорегионе стало дешевле в половине регионов. Заметнее всего цены на вторичку в четвертом квартале упали в Орловской области (-4,2%). В Липецкой области фиксируется снижение на 2,7%, а в Белгородской области — на 0,4%. В то же время жилье в этой категории подорожало в Курской и Воронежской областях — на 5,3 и 0,3% соответственно.

Дороже всего квадратный метр готового жилья также стоит в Воронежской области — 88,7 тыс. руб. Затем идут Курская (87,5 тыс. руб.), Липецкая (85,7 тыс. руб.), Белгородская (78 тыс. руб.) и Тамбовская области (75,9 тыс. руб.). Дешевле всего «квадрат» во вторичке стоит в Орловской области — 67,5 тыс. руб.

На вторичном рынке в первом квартале 2024 года также фиксировался рост стоимости жилья, однако исключением стала Липецкая область, где показатель снизился на 0,2%. Наибольший рост показала Тамбовская область (+4,1%). Во втором квартале 2024 года вторичное жилье подорожало не так значительно. Больше всего его стоимость увеличилась в Липецкой области: на 6% к первому кварталу 2024-го и на 6% к четвертому кварталу 2023-го.

«Растет себестоимость»

Председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин одной из ключевых причин роста цен на квартиры в новостройках в 2024 году считает увеличение себестоимости жилья на фоне сниженного спроса. «Себестоимость во многом связана с процентами по кредитам, которые практически все застройщики имеют в банках. Они растут уже не первый год. В некоторых сегментах спрос остается стабильным: например, в “комфорт” и “комфорт+” покупают жилье не за кредитные, а за собственные средства. Думаю, что это рано превращать в тенденцию. Надо посмотреть на итоги второго квартала 2025 года, чтобы делать выводы. Сейчас это крайне сложно, так как рынок находится в условиях неопределенности»,— полагает эксперт.

Руководитель агентства недвижимости «4 Комнаты» Наталия Колесникова также отмечает увеличение издержек у застройщиков, которое приводит к росту цен на первичное жилье. «Дорожает стоимость работ и материалов, плюс банковские комиссии и субсидирование. Все это закладывается в стоимость квадратного метра».

Глава воронежской строительной ГК «Бик» Дмитрий Большаков поясняет, что себестоимость увеличилась из-за роста цен на стройматериалы и дефицита рабочей силы. По словам господина Большакова, последний фактор напрямую связан с ограничениями, которые государство ввело на ввоз рабочих из-за рубежа. Также в 2024 году подорожали энергоносители и стоимость технологического присоединения к коммуникациям, добавил девелопер.

Руководитель федеральной сети агентств недвижимости «Этажи» в Белгородской области Вячеслав Семенов считает, что на цену квадратного метра на первичном рынке помимо роста себестоимости повлияли инфляция и высокая ключевая ставка Центробанка. «Казалось бы, это должно было привести к снижению спроса, но на деле привело к сокращению предложения, так как финансирование застройщиков стало недостаточным. Также повлияли изменения в налоговой политике. К тому же в больших городах сохраняется большой спрос, действует программа семейной ипотеки»,— сказал господин Cеменов.

По мнению главы агентства недвижимости «Самолет плюс Воронеж», цены на жилье в новостройках выросли, так как «застройщики обязаны в конце 2024-го и начале 2025 года компенсировать расходы на процентную ставку, которая выдается государством». «То есть банки частично несут ответственность за субсидированную ставку для семей под 6% годовых. Таким образом, и банк и застройщик оплачивают расходы: застройщик оплачивает банку компенсацию за выдачу субсидии гражданам»,— пояснила эксперт.

«Серьезных колебаний ждать не стоит»

Большинство экспертов сходятся в том, что повышение цен на жилье на первичном рынке и уменьшение предложения повлекли за собой рост стоимости вторички. Особенно если учесть тот фактор, что зачастую вторичное жилье — это квартиры, купленные на первичном рынке для инвестиционных целей, отмечает Владимир Астанин.

Наталья Колесникова добавляет, что при этом количество сделок по покупке жилья на вторичном рынке не увеличивается. Востребованными же становятся объекты, полностью завершенные, укомплектованные мебелью и техникой. На них наблюдается рост цен. По мнению эксперта, в 2025 году на первичном рынке цены продолжат расти, однако стоит ожидать акций от застройщиков, что позволит «относительно выгодно купить квартиру». Причины роста цен в этом году останутся теми же, что и в 2024-м, добавляет госпожа Колесникова.

Господин Астанин считает, что динамика цен на жилье в 2025 году будет во многом зависеть от кредитных ставок банков. Спрос на квартиры в макрорегионе сохраняется, однако, чтобы он «открылся», необходимы снижение ставок и «более четко сформулированные меры господдержки». «Общая задача застройщиков — пережить 2025 год, чтобы рынок сохранил ту конфигурацию, в которой он сложился. Чтобы игроки поняли, что жизнь продолжается, и запустили в 2026 году новые проекты. Самый негативный прогноз может быть как раз связан с приостановкой проектов, что отразится не столько на рынке в 2025-м, сколько в 2026–2027 годах. Серьезных ценовых колебаний в ближайший год ждать не стоит»,— сказал эксперт.

Дмитрий Большаков предполагает, что сокращение рынка и падение продаж в 2024 году не приведет к существенному повышению цен. «По-хорошему цены надо поднимать, но так как продажи идут не слишком хорошо, на мой взгляд, подорожание будет в пределах инфляции — до 10%»,— прогнозирует девелопер.

Вячеслав Семенов полагает, что рост цен на жилье продолжится, но замедлится в 2025 году. Такой прогноз эксперт связывает с ожидаемым снижения ключевой ставки и изменением геополитической ситуации. При этом не стоит исключать факторы инфляции и дальнейшего роста себестоимости жилья, а также усложнения логистических вопросов.

Если в 2025 году изменятся условия «Семейной ипотеки» и, к примеру, субсидия станет доступна семьям с одним ребенком до 18 лет, это также повлечет за собой дальнейший рост цен на новостройки за счет повышения спроса, считает Катерина Князева. По ее прогнозам, стоимость первичного жилья может увеличиться на 30% из-за компенсаций застройщиков банкам.

Чем ближе к центру, тем дороже

Эксперты считают, что развитая городская инфраструктура неизбежно влияет на цену жилья. Так, по словам Дмитрия Большакова, существует исследование, согласно которому в городах-миллионниках стоимость квадратного метра растет по мере приближения жилья к центру города. В то же время чем дальше жилье от центра, тем оно дешевле. Наталья Колесникова также отмечает, что развитая инфраструктура положительно влияет на рост цен. «Когда реальный спрос снижен, как сейчас, то главным критерием выбора является цена»,— отметила она.

Вячеслав Семенов отмечает, что наличие детских садов, школ, фитнес-центров в развитых микрорайонах и близость к центру традиционно влияли на стоимость жилья. По мнению эксперта, тренд вряд ли изменится в ближайший год, хотя существует обратная тенденция — отток населения за город за счет госпрограмм по поддержке ИЖС. «Застройщики, пытаясь увеличить количество продаж, готовы инвестировать в развитие инфраструктуры, повышая цены на конечный продукт. Ряд застройщиков готовы идти и идут в комплексное развитие территорий»,— добавляет господин Семенов.

«Чем дороже жилье, тем меньше людей готовы на его покупку. Так, однозначно спрос будет на недвижимость на окраине города из-за ее меньшей стоимости. Тем самым будет наблюдаться отток населения в удаленные районы города, а недвижимость там будет пользоваться большим спросом»,— считает Катерина Князева.

Егор Якимов