Сочи — самый горячий и раскручиваемый в настоящий момент рынок недвижимости России. Возможная Олимпиада и миллиарды долларов, выделяемые из госбюджета, буквально толкают инвесторов: "Сыграй на росте!" Но так ли велик потенциал роста цен в Сочи? И не включены ли уже ожидания и будущие успехи в нынешнюю стоимость недвижимости?
Ценовые парадоксы
Сочи находится в очень интересном положении. С одной стороны, все только начинается. После десятилетия прозябания город выходит из спячки. Начался строительный бум. Правительство только начинает выделять миллиарды на сочинские мегапроекты.
А с другой — цены на сочинскую недвижимость уже приблизились к московским. За однокомнатную квартиру в хрущевке в центре просят по $4-5 тыс. за 1 кв. м. Стоимость элитного жилья подкрадывается к $10 тыс. за 1 кв. м. Максимальная цена сотки земли зашкалила за $100 тыс. С развивающимся рынком такие цены как-то не очень сочетаются.
Другой парадокс в том, что высокие цены никак не отражают нынешнего состояния города. В сегодняшнем Сочи огромное количество проблем. Здесь ужасная система канализации — местные жители предпочитают не купаться на городских пляжах. Сочи задыхается от пробок, и при этом в прошедшее десятилетие резервные территории, предназначавшиеся под дороги, были застроены. Вдоль самой лакомой береговой части Сочи идет железная дорога. Наконец, в Сочи до сих пор перебои с электричеством.
То есть нынешние цены на недвижимость в Сочи — это цены завтрашнего дня. Они уже подразумевают, что все обещанное построено: и новые линии электропередачи под водой (провода в горах постоянно рвутся зимой), и новая система канализации, и новые дороги, и нормальный аэропорт, и многое другое. Другими словами, ожидания уже давно включены в цену.
Олигархо-пролетарский курорт
В Сочи поверили. В город хлынули крупные инвесторы, число строек постоянно растет. Но некоторые особенности местного строительного бума вызывают вопросы.
Покупатели курортной недвижимости обычно ориентируются на коттеджи, таунхаусы или малоэтажное жилье. На море особенно хочется быть ближе к природе. В Сочи же большинство строек — это огромные многоэтажные жилые комплексы. Новые правила игры были заданы 24-этажным комплексом "Александрийский маяк". Комплекс вызвал большой скандал. Во-первых, он строится у моря, в первой санитарной зоне, где разрешено присутствие только санаториев и пансионатов. Застройщик этот щекотливый момент обошел за счет названия: "гостиница апартаментного типа". То есть все апартаменты будут проданы, но в целом комплекс будет считаться гостиницей. А во-вторых, Сочи — это зона повышенной сейсмической опасности, и не случайно в советские времена там было запрещено высотное строительство.
Так или иначе, после "Александрийского маяка" появилось сразу несколько высотных проектов, причем этажей там еще больше — до 30. Кроме проблем с безопасностью увлечение высотками грозит и другими бедами. Так, уплотнение города ведет к дискомфорту отдыхающих и снижению уровня курорта.
Кстати, рынок уже отреагировал на этот дисбаланс. Риэлтеры назвали эту ситуацию "обратной пирамидой": спрос на небольшие жилые дома многократно больше, чем на мегакомплексы. При этом количество апартаментов в мегапроектах на порядок превышает число квартир в небольших проектах. Возможно, в сочетании с высокими ценами это одна из причин того, почему рынок недвижимости Сочи в последние месяцы ощутимо затормозился.
Красная Поляна вместо Куршевеля?
В чем Сочи по-настоящему силен, так это в пиаре и раскрутке. Полтора года назад глава крупной риэлтерской компании часа два расписывал мне, как хорошо в скором времени будет в Сочи. Про насыпные острова на манер Дубая. Про перенос железной дороги с побережья в туннель. Про множество других проектов. Про новую светлую жизнь. По конец беседы я задал простой вопрос: "А что нового уже появилось в Сочи за последние годы?" Вопрос вверг собеседника в ступор, и он смог родить только: "Дорога в Красную Поляну. Ресторан "Тинькофф". Магазин "Пятерочка". И "Макдоналдс"".
В этом один из ключей к теме Сочи. До сего дня город много лет усиленно пиарился, но при этом реальных достижений (за исключением реконструкции дороги в Красную Поляну) практически нет.
Долгое время пиар городу ничего не стоил. Как известно, Владимир Владимирович Путин любит отдыхать и встречаться с иностранными гостями в своей сочинской резиденции "Бочаров ручей". А также кататься на горных лыжах в Красной Поляне. С приездов президента, обильно освещаемых в СМИ, и началась мода на Сочи. В первую очередь среди олигархов: главы крупнейших корпораций поспешили прикупить земельные участки и построить резиденции недалеко от президента. Положение обязывает.
Весьма характерна для Сочи ситуация с Красной Поляной. Горы в этих местах очень красивые. Сам же горнолыжный курорт, расположенный в 40 минутах езды от центра города, находится на самой ранней стадии развития и практически не изменился за последние годы. Я катался в Красной Поляне три года назад и нынешней зимой, так что могу об этом судить. Единственный "прорыв" — реконструирована дорога до Красной Поляны. Но и тут не обошлось без избыточного пиара: новые туннели чиновники несколько лет называли самыми длинными в Европе. Называли до тех пор, пока им самим от этой нелепицы не стало тошно.
"Роза Хутор" компании "Интеррос", "Карусель" "Нордгаза" и газпромовская "Лаура" — об этих новых зонах катания на Поляне говорят уже давно. Каждый год объявляют, что уже в следующем сезоне они точно вступят в строй. Процесс вроде бы идет, но ни одного нового подъемника так и не появилось. Старый подъемник "Альпики-сервис" так и остался единственным. Что позволяет его владельцам поднимать и поднимать цены. Сегодня покататься на Красной Поляне стоит уже не дешевле, чем в Альпах.
В Красной Поляне плохие автодороги (если отъехать на пару метров от центральной), часто отключается электричество (в декабре мне пришлось просидеть без света больше часа), очень мало подготовленных трасс для катания, а в сезон надо подолгу стоять в очереди на подъемник. Но это не помешало не на шутку раскрутить местный рынок недвижимости. Земля в деревнях близ подъемника продается не менее чем по 20 тыс. за сотку. "Долларов?" "Конечно, евро",— обижаются хозяева участков. При этом поселок совсем не похож на элитное поселение — ни дорогой, ни хибарами, которые еще стоят здесь.
Несмотря на проблемы, Красную Поляну попытались пару лет назад позиционировать как элитный курорт. Раскруткой Красной Поляны для продвижения жилого комплекса "Катерина-Альпик" занялось известное московское агентство недвижимости Penny Lane. Однако презентации на французском курорте Куршевель и в гламурных московских клубах не помогли — среди элиты моды на Красную Поляну не возникло. Что понятно — повышение статуса курорта обычно происходит по мере развития инфраструктуры отдыха.
Не Сочами едиными
Сегодняшний сочинский бум во многом основывается на представлении о том, что Сочи — единственное морское место в России. Но это не так. Есть Анапа, Новороссийск, Геленджик и многие другие места. В целом более 400 км морского побережья. Они не так раскручены, и туда в ближайшее время не ожидается обильных бюджетных вливаний. Но с точки зрения перспективы и потенциала роста цен некоторые из них уже сегодня интереснее раскрученного Сочи.
Если брать мировой рынок — а недвижимость все больше становится глобальным товаром, то перспективы Сочи при нынешних ценах не очень радужны. Да, Сочи еще дешевле Ниццы, где апартаменты стоят от {euro}6 тыс. за метр. Но качество жизни сравнивать бессмысленно. При этом Сочи намного дороже многих других приморских территорий: к примеру, дома здесь стоят раза в три дороже, чем на Кипре. Конкурентное же преимущество у Сочи одно: это российская территория — сюда не надо виз и здесь все говорят по-русски. Маловато будет.
Прямая речь
Кто в Сочи выиграет?
Тигран Кеосаян, режиссер:
— Выиграет вся страна. Выиграют региональные власти, потому что такое событие, как проведение Олимпийских игр, все равно что индульгенция перед всем мировым сообществом. Местные жители выиграют в росте зарплат и новом уровне жизни. Простые люди смогут приехать и получить хороший сервис.
Игорь Коган, председатель правления Оргрэсбанка:
— Все мы выиграем. Ну, хотя бы потому, что билеты на эту Олимпиаду будут стоить дешевле, чем на любые другие Игры.
Ярослав Лисоволик, главный экономист инвестбанка Deutsche UFG:
— В первую очередь экономика Краснодарского края. У Сочи благодаря мощной политической поддержке шанс стать Олимпийской столицей высок как никогда. Но больше всего выиграет вся страна. А проигравшими могут быть только сборные--участники Олимпиады, не занявшие первые места.
Даниил Страхов, актер:
— В первую очередь выиграет администрация города. Ведь проведение Олимпиады — это дополнительное финансирование. Во вторую очередь — сами жители. Я думаю, что их уровень жизни во время Олимпиады резко повысится. Особенно повезет работникам в сфере обслуживания: для официантов и таксистов настанет золотое время.
Сергей Пепеляев, управляющий партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры":
— Местные жители, инвесторы, а главное, сам город. Сочи — замечательный город, захиревший за последнее время. Проведение Олимпиады не только восстановит этот город, но и вдохнет в него новые силы, даст импульс для роста и процветания. Вырастут цены на недвижимость, значит, местные жители станут намного богаче. А инвесторы смогут хорошо заработать, хотя в большем выигрыше, конечно, будут те, кто вовремя вложился еще при невысоких ценах. Ведь цены в Сочи выросли уже сейчас, пока город не стал официально Олимпийским.
Вилли Токарев, музыкант:
— В большом выигрыше окажутся, конечно, губернатор Краснодарского края Ткачев и жители города Сочи. Ведь после возможной Олимпиады они получат в свое распоряжение самые новые спортивные объекты плюс полностью отремонтированную и обновленную инфраструктуру своего края.
Юлий Гусман, художественный руководитель премии "Ника":
— Выиграют все: начиная от таксистов, продавцов сувениров и заканчивая краевыми властями. Но в большем плюсе, конечно, окажутся те, кому предстоит осваивать те огромные суммы, которые выделяются правительством под Олимпиаду в Сочи. А меня интересует только один вопрос: станут ли простые сочинцы карабкаться в горы, чтобы покататься на коньках или лыжах?
Андрей Салтанов, гендиректор металлургического холдинга "Эстар":
— Прежде всего те, кто занимается строительством. Сочи уже похож на сплошную строительную площадку. Строительный бум потребует большого количество арматуры и разного вида труб, которые понадобятся для строительства новой инфраструктуры. Сейчас наш сектор в этом регионе конкурирует с турками, которые везут к нам свой дешевый металл. Так что, даже турки от этого выиграют.
подпись
Несмотря на запреты, в Сочи строят высотные здания в водоохранной зоне