Московские власти заявляют, что будут отстаивать преимущественные права москвичей при покупке жилой недвижимости. Обозреватель "Власти" Андрей Воскресенский считает, что, напротив, стоило бы оказывать преференции иногородним покупателям, которые в большей степени, чем москвичи, страдают от повышения цен на жилье.
Правительство Москвы примерно полгода назад забеспокоилось о том, чтобы сделать жилье в Москве доступнее для москвичей. Именно для москвичей, а не вообще для покупателей. В начале года было принято специальное постановление "О среднесрочной жилищной программе "Москвичам — доступное жилье" на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 г.". В соответствии с ним часть жилья экономкласса застройщики должны будут продавать по льготным ценам москвичам. Москвичами постановление считает тех, кто прожил в столице десять и более лет, а вовсе не каких-нибудь абстрактных "коренных жителей".
Речь, собственно, не о том, насколько соответствует Конституции предоставление гражданам преимуществ в зависимости от места жительства (у правозащитников, конечно, есть по этому поводу свои соображения). И даже не о том, будет ли реально действовать это постановление (застройщики уже запасаются на всякий случай базами данных "десятилетних москвичей" для фиктивного оформления первичных продаж). Речь о том, в чем настоящая причина роста цен. Действительно ли недвижимость скупают "понаехавшие тут", а страдают от этого в первую очередь коренные москвичи?
По оценкам риэлтеров, примерно 80% финансового объема сделок купли-продажи жилой недвижимости — это на самом деле скрытые обмены, когда человек продает уже имеющуюся квартиру, чтобы купить другую, большей или меньшей площади. На риэлтерском языке это называется "альтернативные сделки". То есть человек, покупающий, например, двухкомнатную квартиру за $250 тыс., реально запускает в оборот на рынке $100 тыс. (не важно, собственные это средства или кредитные), остальное — то, что он выручил от продажи своей однокомнатной. В свою очередь, покупатель его квартиры, возможно, продал меньшую на окраине и доплатил собственных $50 тыс. Цепочка продавцов и покупателей может быть сколь угодно длинной, но в какой-то момент она должна замкнуться, то есть обязан появиться "безальтернативный" покупатель, который ничего не продает, а покупает объект недвижимости за "живые" деньги (опять же не важно — собственные или заемные). Такими "замыкающими" обычно являются как раз иногородние. Конечно, есть и москвичи, которые не продают собственную квартиру, а сразу покупают новую. Просто у москвичей, как правило, есть что продать, а у иногородних — по определению нет (в противном случае они уже являются москвичами).
То есть рынок жилья в Москве развивается в основном благодаря приезжим. И как раз они меньше всего заинтересованы в повышении цен.
Давайте произведем несложный подсчет. Допустим, за год квадратный метр вырос в цене в среднем на один рубль. Москвич, решивший расширить свою жилплощадь, например, на с 60 до 80 кв. м, вынужден платить на 20 руб. больше, чем заплатил бы год назад. А иногородний покупатель, покупающий его квартиру, доплачивает полных 60 руб. Иными словами, в данном случае повышение цены бьет по иногороднему в три раз больнее, чем по москвичу. На самом деле разница еще больше, поскольку чем меньше площадь квартиры, тем дороже квадратный метр. То есть "расширяющийся" москвич за новую квартиру платит меньше (из расчета цены квадратного метра), чем выручает за старую.
Если же мы возьмем другой вариант — обмен большей квартиры на меньшую, то здесь выгода москвичей от роста цен совершенно очевидна. Семья пенсионеров, решившая переехать из двухкомнатной московской квартиры в однокомнатную в экологически чистой Балашихе, получает неплохой капитал на разнице цен. Еще пять лет назад за счет лишних 20 кв. м можно было разве что сделать хороший ремонт, сейчас — обеспечить благополучную старость.
Наконец, не будем забывать о том, что огромное количество москвичей (сколько именно, не знают даже фискальные службы) живет за счет сдачи квартир в аренду. Пусть даже ставки аренды растут не так быстро, как цена квадратного метра, благосостояние квартиросдатчиков (то есть москвичей) неуклонно повышается — и, заметим, опять же в основном за счет приезжих.
В принципе само понятие "иногородний покупатель" — понятие чисто российское, даже чисто московское. В Лондоне или Нью-Йорке никому не придет в голову даже примерно прикидывать, сколько жителей Бирмингема или Бостона понаехали к ним со своими деньгами, чтобы накупить недвижимости поближе к мировым биржевым центрам. Иностранцев там, конечно, учитывают. Например, известно, что в Нью-Йорке 34% покупателей жилой недвижимости — иностранцы, а в Лондоне — целых 50%. И никого это не пугает, никаких протекционистских законов никто не принимает, о программе "Лондонцам — доступное жилье" никто не слышал. Наоборот, все радуются, что заработанные в других странах деньги тратятся в их городах.
У нас — не радуются, а считают, что "иногородние скупают Москву и этим вздувают цены на недвижимость". Это, конечно, не более чем заблуждение обывателя, и обращать на него внимание не стоило бы, если бы не одно обстоятельство: именно такой подход взяло на вооружение московское правительство.