Испанское патио
Отсутствие каких-либо ограничений на покупку жилой недвижимости для нерезидентов, мягкий климат и высокий уровень жизни — это те причины, по которым все большее число украинцев предпочитают покупать дома в Испании. К тому же цены на недвижимость в некоторых курортных районах Украины сопоставимы со стоимостью средиземноморской виллы.
В прошлом году был отмечен повышенный интерес украинских граждан к недвижимости в Испании. При этом процесс покупки зарубежных объектов существенно тормозят такие факторы, как отсутствие четкого законодательного регулирования процедуры подобных сделок с украинской стороны, а также недостаток информации об их финансовой привлекательности, если рассматривать такие приобретения в качестве потенциальных инвестиций. В настоящий момент практически все аналитики сходятся во мнении, что инвестиции в испанскую недвижимость весьма выгодны и перспективны.
В мире повышенный спрос на недвижимость в средиземноморской части Испании отмечается со второй половины 90-х годов. Цены, некогда весьма умеренные, за прошедшие 10 лет увеличились на 140%, причем существенную роль сыграло резкое подорожание земли. Еще относительно недавно большая часть побережья была занята сельскохозяйственными угодьями, которые продавались большими участками фактически за бесценок. По мере притока клиентов земли выкупались крупными инвесторами и застраивались коттеджами. Постепенно происходил процесс урбанизации. В настоящий момент свободных участков вдоль береговой линии практически не осталось, а площади под строительство сконцентрированы в руках ограниченного числа застройщиков-монополистов. Увеличение новых жилых площадей ими искусственно сдерживается, а цены продолжают расти, хотя и меньшими темпами. Сложившаяся ситуация задала импульс новому направлению в развитии рынка: освоению атлантического, северо-западного побережья Испании.
Иностранцев, приобретающих дома в Испании для личного проживания, привлекают лояльные условия выдачи ипотечных кредитов. Для получения ссуды сроком до 30 лет под 3-5% годовых под залог объекта (в размере 70% от его стоимости) достаточно предъявить паспорт и справку о доходах, которые должны хотя бы на 60% превышать размер текущих выплат по кредиту. На сегодня ни одна другая страна Европейского союза не готова предложить нерезидентам столь выгодные условия.
Объекты недвижимости в Испании делятся на два основных типа — отдельный дом (casa, вилла, шале) и пристроенный дом (casa apareada, бунгало). В первом случае речь идет об особняке с отдельным участком и бассейном. Размеры дома, проект, площадь участка и местоположение варьируются в зависимости от пожеланий и возможностей заказчика, а цена составляет от 100 тысяч до нескольких миллионов евро. Во втором случае обычно подразумеваются компактные, построенные по типовому проекту одно- или двухэтажные здания, вытянутые на протяжении улицы таким образом, что каждый последующий дом имеет общую стену с предыдущим. При этом во всех бунгало предусмотрен отдельный вход, встроенный гараж на одну машину и небольшой участок, достаточный для того, чтобы поместился маленький бассейн. Правда, чаще всего проектируются общие бассейны для нескольких домов. Стоимость casa apareada приближается к нижней границе цен на отдельные дома и в некоторых случаях доходит до 300 000 евро.
Квартиры (piso), в свою очередь, делятся на три вида: студия, дуплекс (двухуровневая квартира) и habitacion — квартира на 1-4 спальни с гостиной, столовой, кухней и большими террасами, ведущими к морю. Стоимость квартир зависит от целого ряда факторов и колеблется от 80 до 200 и более тысяч евро. Отдельную группу составляют квартиры для временного отдыха, так называемые апартаменты. Они расположены в курортных зонах вдоль линии пляжей и проектируются, строятся и приобретаются сугубо для сдачи в аренду, срок которой может составлять от нескольких дней до нескольких лет. Стабильный доход от аренды апартаментов может составлять до 8% годовых.
Наибольшей популярностью пользуются Коста-Бланка в провинции Аликанте, Коста-дель-Соль, Коста-Брава и Канарские острова. Разброс цен на жилье в этих районах достаточно велик: квартиру у моря в районе Коста-Бланки (Торревиеха, Хавея) или на островах (Тенерифе) можно приобрести за 150-200 тысяч евро, тогда как жилье аналогичного качества, но на курортах Коста-дель-Соль (Малага, Марбелья) обойдется минимум в 450 тысяч. Дороже всего обойдется квартира на Коста-Брава — цены на апартаменты в Барселоне, Ллорет де Мар, Матаро и Розесе стартуют с 500 тысяч евро.
Удовольствие поселиться рядом со звездами шоу-бизнеса, представителями королевской семьи и знаменитыми тореадорами обойдется недешево. Например, расположенная на возвышенности вилла класса "де люкс" площадью около 700 квадратных метров с панорамным видом на побережье, садом, бассейном, сауной и гаражом на три машины стоит в среднем в 3,5 миллиона евро.
Как уже отмечалось, никаких ограничений на покупку иностранными гражданами недвижимости, как жилой, так и коммерческой, в Испании не существует. Единственное, что предварительно должен сделать нерезидент для того, чтобы приобрести здесь собственность,— зарегистрироваться в местной полиции и получить идентификационный номер иностранца. Этот документ позволяет открыть специальный счет в банке, по которому впоследствии оплачиваются все связанные с оформлением сделки расходы. Покупка недвижимости проходит в три этапа. Сначала между продавцом и покупателем составляется частный договор, в котором оговариваются условия и способ оплаты. После его подписания покупатель вносит залог в размере 10% от стоимости объекта. Затем в течение месяца оформляется официальный документ купли-продажи — эскритура. После того как эскритура подписана и заверена испанским нотариусом, покупатель перечисляет продавцу оставшуюся часть денег и подписывает договор на предоставление коммунальных услуг, плата за которые будет сниматься с его расчетного счета. Третий этап — регистрация перешедшей к новому владельцу недвижимости в Реестре собственности — самый длительный процесс, занимает обычно два-три месяца. И хотя полноправным собственником покупатель становится уже после подписания эскритуры, на руках у него остается только нотариально заверенная копия купчей: оригинал он получает после завершения регистрации, либо, если недвижимость приобреталась в кредит, после окончательного погашения займа. Расходы на оформление сделки колеблются в зависимости от стоимости покупки и составляют приблизительно 10% от указанной в эскритуре суммы. Сюда входят нотариальные выплаты, расходы на регистрацию, оплата услуг частного адвоката и налоги. Отдельных затрат потребует страхование жилья.
Покупка недвижимости в Испании не гарантирует иностранцу получения вида на жительство. Вместо него инвестору открывают шенгенскую мультивизу, которая дает право находиться в стране 180 дней в году, или визу для постоянного проживания без права работы. Обе визы оставляют возможность использовать собственность для сдачи в аренду. Желающим же получить статус резидента предлагается основать в Испании частный бизнес с уставным капиталом не менее 30 тыс. евро и предоставить несколько вакансий местным жителям (при этом участие коренных испанцев в управлении компанией необязательно). Основанием для получения гражданства может служить и крупная сумма денег, размещенная в банковские депозиты и ценные бумаги испанских компаний, при условии что дивиденды по ним превышают 1100 евро в месяц. То есть соответствуют минимальному прожиточному минимуму, установленному испанским законодательством.
Однако гражданам Украины, решившим приобрести виллу на живописном побережье, не следует терять бдительность. Покупатель должен четко определить свои финансовые возможности, добавив к сумме инвестиций накладные расходы на оплату услуг риэлтеров и юристов, а также на содержание и управление недвижимостью в период своего отсутствия в стране. Ни в коем случае не следует экономить на услугах юристов: их сопровождение процедуры сделки необходимо как на Украине, так и в стране приобретения недвижимости. Предварительно нужно получить максимально подробную консультацию по аспектам местного законодательства, регулирующим права и обязанности зарубежных владельцев собственности. А при выборе украинской компании, которой будет доверен подбор объекта и сопровождение сделки, следует обратить внимание на наличие у нее официальных соглашений с испанскими операторами рынка жилой недвижимости.