Ссуда и следствие
Феноменальный рост цен на отечественную недвижимость повлек за собой развитие ипотечного рынка. Процесс постоянного дорожания жилья оставляет собственникам надежду на то, что стоимость, которой достигнет их квартира к моменту завершения выплат, сполна компенсирует сумму расходов по кредиту.
В прошлом году объем выданных ипотечных кредитов вырос в полтора раза и составил около 2,4 миллиарда гривен. При этом количество обращений в банки по вопросу выдачи кредитов увеличилось почти на треть. В ответ на растущую популярность ипотеки банки обещают уменьшить процентные ставки. Впрочем, значительным наметившееся снижение ставок на 0,5-1% назвать сложно. По данным компании "Простобанк Консалтинг", средняя номинальная ставка на конец прошедшего года составляла 16,6% в гривне и 12% в валюте, эффективная ставка (с учетом комиссий) — 18,2% и 13,4% соответственно. Для сравнения, в Европе считается приемлемой 5% годовых, в США около 7%.
Одним из последствий ипотечного ажиотажа в ближайшее время станет введение более жестких условий выдачи кредитов. Таким образом, банкиры намерены снизить риски, связанные с завышением клиентами своих доходов или утаиванием их источников. С большей тщательностью будет проверяться и заявленная стоимость оставляемого в залог имущества. Многие банки уже отказались от лояльного отношения к "зарплате из конверта", когда для подтверждения реальных доходов заемщика достаточно было провести разговор с бухгалтером предприятия. Кроме того, средний размер первоначального взноса в ближайшее время вряд ли опустится ниже 25%, а предпочтительный срок кредитования уже составляет 15 лет, тогда как максимальный не превышает 25. По-прежнему большое значение имеет возраст заемщика — для открытия долгосрочного кредита верхний порог составляет 45 лет.
На условия предоставления ссуды может повлиять и участие в государственных программах ипотечного кредитования. Действие одной из них, осуществлявшейся в рамках сотрудничества с государственным Фондом содействия молодежному жилищному строительству, было приостановлено в 2005 году. В нынешнем году действие программы возобновится, однако выдача кредитов будет строго ограничена. Льготные кредиты на 30 лет со сниженной процентной ставкой (11-14% годовых) при первоначальном взносе 30% от стоимости жилья выдаются банками при содействии Государственного ипотечного учреждения (ГИУ). Исходя из количества договоров, заключенных с ГИУ, в данной программе участвует 50 отечественных финучреждений. Впрочем, как показали исследования, проведенные компанией "Простобанк Консалтинг", на практике такие кредиты готовы предоставлять только 17 из них.
Примечательно, что львиная доля ипотечных кредитов выдается на приобретение жилья на вторичном рынке. С гражданами, инвестирующими в новостройки, банки сотрудничают менее охотно. Большинство финучреждений вообще отказываются работать с "первичкой", опасаясь риска приостановления строительства. Некоторые банки сотрудничают только с определенными компаниями, причем процентная ставка в этом случае может достигать 16% в валюте и 21% в гривне, без учета комиссий и сопутствующих расходов.
При анализе предложений банков следует учитывать, что низкая процентная ставка не всегда означает меньший объем конечных выплат. Например, общие расходы по кредиту, взятому под 10% годовых с учетом комиссий, могут значительно превышать конечную сумму выплат по кредиту со ставкой 12% годовых. Но в любом случае на рынке не найти предложений по 20-летним кредитам, где бы окончательная сумма процентных и комиссионных выплат была ниже 130% от суммы выданного кредита. Для выбора наиболее выгодных условий ипотечного кредитования необходимо располагать максимально полной информацией о предоставлении данной услуги различными банками. Нередко за относительно невысокими процентными ставками скрывается "сюрприз" в виде скрытых комиссий и других дополнительных расходов.